萬科鬱亮，攤上事了_風聞

雷達財經出品 文|肖灑 編|深海

4月2日，萬科A股、H股雙雙大跌，“萬科”相關詞條衝上微博熱搜榜。

此前在4月1日早間，公眾號煙台萬林企業管理諮詢有限公司以“煙台市百潤置業”的名義，發佈《關於鬱亮操控萬科謀取私利有關情況的反映》，稱鬱亮操控萬科存在涉嫌非法設立類金融機構發放高利貸、欺瞞股東挪用項目建設資金等問題。

對此，萬科方面最新回應稱，煙台市百潤置業在網上發佈對本公司和公司負責人員的惡意言論，內容嚴重失實。煙台萬科和當地合作方的糾紛，目前已經進入司法程序。

隨後，煙台市百潤置業再度發文《再問鬱亮-關於對投訴的回覆》，稱舉報內容有根據、數字有出處、判斷有邏輯，並歡迎鬱亮能自證清白。

雷達財經注意到，在這場危機中，管理層被舉報違法經營，似乎還算不上萬科所要面臨的頭等大事。在目前地產開發業務收支不平衡的情況下，公司接連遭到評級機構下調評級、投行下調目標價。

為此，萬科也打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，鬱亮更是帶頭降薪、表態決不躺平，帶領萬科渡過難關。

目前，鬱亮能否帶來萬科“活下去”，市場屏息以待。

被舉報違法經營，矛頭直指鬱亮

4月2日，萬科H股一度大跌13%，創四年來盤中最大跌幅，股價也再創港股上市以來新低；同時，萬科A股跌超5%，創2015年3月17日以來新低。

前一日，萬科針對網傳舉報內容回應稱，煙台萬科和當地合作方的糾紛，目前已經進入司法程序，相信法律會給出公正的判斷。

萬科表示，相關不實指控和商業詆譭，已經構成對個人的誹謗罪和對公司名譽權及商業信譽的非法侵害，公司會採取法律行動維護合法權益。

有分析人士指出，雖然舉報內容的真實性還有待相關部門進一步調查，萬科方面也及時作出了回應，但並沒有能安撫到投資者，該事件還是在資本市場持續發酵，進而引發股價大跌。

萬科此次被舉報始於今年1月18日。彼時，煙台市百潤置業有限公司公開發布舉報信稱，在去年8月，就已經實名舉報萬科偷税漏税行為，煙台市税務機關進行調查，但5個月來，萬科拒不交賬，連賬目都沒有調齊。

萬科在煙台房地產市場耕耘多年，百潤置業自稱是萬科合作的小股東，合作了十多年間。而此次舉報，包括百潤置業在內共涉及10家當地公司，均為萬科煙台的小股東。

1月20日，針對上述相關舉報，煙台萬科企業有限公司發佈澄清公告稱，相關舉報內容嚴重失實。

2月18日，公眾號“煙台萬林企業管理諮詢有限公司”發佈《問鬱亮董事長的“十萬個為什麼”（之一）》，就萬科涉嫌放貸、“影子銀行”業務向鬱亮發問。

4月1日，公眾號“煙台萬林企業管理諮詢有限公司”再發布兩篇文章，其中《關於鬱亮操控萬科謀取私利有關情況的反映》一文稱，鬱亮操控萬科謀取私利，欺瞞股東挪用項目建設資金，以極低價格出售項目公司資產從中牟利，並列舉相關案例。

一系列舉報，讓萬科走上了的輿論的風口浪尖。據媒體報道，4月2日摩根大通還將萬科企業A股評級下調至低配，目標價6元。

這一目標價，較目前萬科A股還有近30%的空間。截至4月2日收盤，萬科A股下跌5.35%，收報8.5元/股，總市值為1014億元。

風暴眼中的萬科

除了被舉報涉嫌違法經營，還有更多的挑戰擺在鬱亮面前，其中之一便是萬科的債務問題。

回顧來看，一向被資產市場視為“優等生”的萬科，在3月初突然出現“債務展期”傳言。彼時市場消息傳出，萬科高層到北京與保險公司商量即將到期的非標債務展期問題。

在新華資產闢謠後，萬科遭遇了2024年以來首次股債“雙殺”。然而，據券商中國報道，當前萬科在保險機構的債務問題正浮出水面。

報道稱，多位險資人士稱，去年以來萬科就在與保險公司商談債務償還問題，隨着近期相關信息公開化，萬科在各個融資渠道的壓力都在增加。

另據財聯社，就萬科與保險機構協商非標債務問題，已有保險機構傾向就債務期限結構做出調整。多方表示，希望平穩度過。

隨後，隨着萬科將一筆於3月11日到期、發行規模6.3億美元的中期票據安排償還，公司股債雙雙止跌回升，迎來短暫喘息之機。

但此時，國際評級機構穆迪卻給萬科潑了一盆冷水，宣佈撤銷萬科的Baa3（投資級別的最低評級）發行人評級，授予Ba1的公司家族評級，並下調高級無抵押債務評級，把所有評級列入評級下調觀察名單。

在穆迪的信用等級標準中，“Ba”代表具有投機性質的因素，反映不能保證將來的良好狀況，一旦經濟情況發生變化，還本付息能力將削弱。因此，業內也將“Ba”稱之為“垃圾級”。

穆迪表示，評級反映市場預期萬科的信貸指標、財務靈活性和流動性緩衝，將於未來12至18個月內減弱；列入評級下調觀察名單反映出其對萬科恢復銷售和改善融資渠道能力的擔憂等。

關鍵時刻，萬科又迎來大股東深鐵集團真金白銀的支持，後者擬用10億元認購萬科印力REIT。

然而，萬科的麻煩還沒完。3月25日，惠譽評級稱已將中資房企萬科企業股份有限公司（萬科）的長期外幣發行人違約評級自“BBB”下調至“BB+”。

惠譽稱，此次評級下調反映出萬科銷售業績不佳，疊加資本市場波動令其融資途徑進一步收窄。惠譽認為，萬科要應對將到期債務等因素可能導致財務靈活性持續惡化。

3月28日晚，萬科發佈2023年報。財報顯示，2023年萬科集團實現營業收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元，同比下降46.4%。

除了營收淨利潤雙降，2023年萬科的銷售金額是3761.2億元，同比下降近一成，2024年前兩個月銷售同比下降四成。

銷售金額下降，意味着回款減少。不過，好在目前萬科的現金流基本面穩固。截至2023年底，公司在手貨幣資金998.1億元，雖然同比減少27%，仍可覆蓋一年內到期有息負債。

負債層面，期末萬科負債總額1.1萬億元，有息負債合計3200.5億元；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，較年初下降2.1個百分點。萬科的有息負債以中長期負債為主，其中一年內到期的有息負債624.2億元。

值得關注的是，萬科打還破了31年的慣例，做出2023年不分紅的決策，以保障經營安全。同時，萬科8位董事、監事、高級管理人員自願放棄2023年度獎金；且萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自年報披露日後自願領取月薪税前1萬元。

要知道，自2017年鬱亮任萬科集團董事長以來，曾連續數年間在萬科取得的年度税前報酬均在千萬元以上。

鬱亮表態絕不躺平

3月29日的業績會上，債務風波中的萬科管理層直面風暴。

對於外界關切，鬱亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。他坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。

而未來要“活下去”，萬科將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上。

對於房地產市場的走勢，在鬱亮看來，當前市場短期顯然超跌，目前支持政策已大量出台且力度超過以往，相信市場會逐漸恢復。

但是眼下，萬科所面臨的挑戰也是實實在在的。萬科總裁祝九勝表示，剔除預售監管資金來看，2024年公司在債務償還上，“有壓力，但能過關”。

祝九勝稱，萬科現金流情況目前遇到三大挑戰：一是行業大幅下行階段開發業務收支不平衡帶來的挑戰，銷售規模不斷下降但保交付帶來了龐大支出；

二是融資模式改變，從總部轉向項目層面，現在需要按照工程進度提款，現金儲備或逐漸消耗乾淨；

三是萬科經營性業務規模接近4000億元，但部分經營性業務的收益率較低，甚至達不到銀行的貸款利率。

面對這三個“剪刀差”，萬科希望通過削債輕裝上陣來解決問題。具體措施除了上述取消分紅、削減1000億元以上的有息負債，還可以藉助REITs這樣的工具讓經營性業務實現商業模式閉環。

然而，眾所周知，2023年房地產行業經歷了前所未有的深刻調整，眾多出險房企目前順利“上岸”者寥寥無幾。

在野村證券看來，2023財年業績顯示萬科依然存在經營和財務困難，目前公司更緊迫的問題是保護償付能力。同時，該行認為萬科集團風險未除，予萬科企業“中性”評級，將目標價由10港元大削至5.5港元。