實探北京樓市，銷售“從早忙到晚”_風聞

圖源：圖蟲

作者 | 郭鵬

編輯 | 宋然

銷售喜訊頻傳，北京新房市場徹底回暖？3月最後一個週六，中海接連官宣在北京4個項目的銷售數據：寰宇天下·天鏡、寰宇未來、永定玖裏以及公元裏分別實現20億元、30億元、8億元和12億元銷售額，總銷售規模達70億元。其中，寰宇未來海報顯示，首次開盤熱銷411套，而永定玖裏則首開即售罄。

不止中海，其他項目也在3月發佈喜報宣傳信息。3月，中建智地在房山的三個項目共成交122套，房山國賢府、學府印悦、京西印玥分別成交45套、39套、38套。

然而合碩機構數據顯示，2024年1月-3月，北京普通住宅和別墅成交量為7087套，同比下降39.76%，成交均價為56184元/平方米，同比下降4.65%，成交金額為516.91億元，同比下降39.25%。

北京新房市場的回暖真相是什麼？近日，時代財經走訪多家售樓處，銷售人員在推薦樓盤時，均着重提及“開盤價比銷售指導價低”、“在售樓盤比競品及周邊二手房價格低”等信息。以上述提及的永定玖裏為例，時代財經在某網站查詢發現，永定玖裏均價約5.5萬元/平方米，而臨近的熙悦晴翠銷售均價約6.8萬元/平方米。

合碩機構首席分析師郭毅對時代財經表示，在當下市場，價格是購房人最看重的指標，只有價格合理且品質較高，才能實現更好的銷售業績。

可以説，對於當下的北京新房市場而言，以價換量才是主流，而打造紅盤的基礎就是性價比。

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半夜補交認籌金

中海項目不是孤例，時代財經走訪位於豐台北宮片區某項目，該樓盤位置較偏，離周邊幾個地鐵站距離均在2公里以上，且周圍也沒有完善的商業配套和學校。但該樓盤銷售人員對時代財經表示，目前項目的一半基本售完，現在正在準備開售第二期。

時代財經以購房人身份詢問銷售人員得知，該樓盤銷售均價比銷售指導價低1萬元左右，不僅如此，“項目開盤價相較周邊競品樓盤價格也低一萬多元。周邊樓盤雖然距地鐵站更近，但由於該項目產品佈局更好、裝修標準更高，因此銷售速度比競品快。”

銷售人員介紹，該樓盤認籌金為10萬元，消費者交錢後就可以進入選房環節。“如果現在購房的話，有94折優惠。”不過該銷售人員特別提醒，需要在6月底之前付齊首付款。

由於第一批開盤銷售情況良好，該售樓處正在進行第二批次認籌。上述銷售人員表示，第二期預計不會漲價。

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就在時代財經走訪當日，有兩組客户參與認籌。據案場銷售人員介紹，此前有客户到訪後直接交2萬元認籌金，又在當晚11點補齊剩餘8萬元，而有的客户則出手極快，選擇直接交齊100多萬元的首付款。

郭毅向時代財經表示，進入3月，新房市場大環境有所改變，二手房市場成交量升温，給新房市場的反哺效應逐漸顯現。從目前市場情況看，新房成交熱度較高的產品集中於剛需和剛改。在户型空間設計、高得房率，以及提高精裝標準上，當下的產品都有明顯的提升。

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新房市場整體仍未回暖

然而在當下市場環境，並非所有的項目都能靠更高的產品質量和更低的價格贏得市場。

由於市場回暖，豐台科技園附近某項目的售樓處也變得忙碌起來。該樓盤銷售人員李女士對時代財經表示，目前週末的帶看量達到6組-8組，相比去年增加了很多，“以前覺得在售樓處很閒，但現在要從早忙到晚。”

在該項目售樓處，時代財經發現，該項目實現超過80%的得房率，並且還免費贈送更高裝修標準。此外，該樓盤銷售人員李女士表示，項目現在開展特價房活動，部分產品的單價相比成交均價便宜8000元左右。

同時，她也表示，由於項目售價比周邊二手房價格低，有很多客户是賣了周邊的二手房來買新房。即便是這樣，該項目的去化速度仍然較慢。時代財經從一位意向客户處得知，該項目的特價房已經推出了一個月左右，現在仍在售賣。

時代財經查閲北京市住建委數據發現，該樓盤去年下半年開盤，成交均價比銷售指導價便宜近8000元，但是目前網籤數量不到取證房源的10%。

對此，李女士表示，目前的客户主要是賣一買一甚至是賣二買一。“但現在二手房出售速度較慢，流通環節不算順暢，因此連環單成交週期較長。”

北京新房市場整體表現與上述項目相似，回暖力度不及預期。多家機構統計數據顯示，北京新房成交量同比下降。諸葛找房數據顯示，今年1月-3月，北京新房成交量分別為14720套、5170套、9296套。其中，只有1月實現同比上漲，漲幅為68.5%，2月和3月分別同比下降48.4%和31.7%。總體來看，今年前三個月，北京新房成交量為29186套，同比下降9.83%。

郭毅向時代財經表示，在一些競爭比較激烈的地區，尤其是次新二手房數量較多的地區，購房客羣對於價格敏感度更高。目前，很多剛需項目在價格方面向二手房價格靠攏，如果新房價格高出二手房太多，那麼去化難度較高。

但郭毅也表示，目前北京市場上不是所有的項目都具備可降價或提高品質的空間。比如，此前拿地較早的老項目，由於拿地價格較高，很難調整價格或在品質上做增項。“目前，一些老項目已經轉為現房銷售，且未來這種情況會越來越多。”

郭毅對時代財經表示，目前政策逐漸寬鬆，購買力會被逐步釋放。對於剛需購房者來説，目前是一個較好的購房時機。“如果未來房貸利率再度調低，意味着市場底部真正來臨，會對購房更為有利。”她表示。

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