2024年，正在成為房企的“拐點時刻”_風聞

2024年，正在成為房地產行業的拐點時刻。

剛剛過去的3月，各大房企業績報告迎來密集發佈期，在回答2023年的市場之問時，亦成為地產未來走向的晴雨表。

不難發現，告別高槓杆、高負債、高週轉的“三高”模式後，房地產行業正在加快結構性轉型和經營調整，單一依靠住宅開發銷售的房企正在被市場出清。

達爾文在《進化論》中認為，能夠在自然演化中存活下來的物種，並不是那些最強壯的，也不是那些最聰明的物種，而是那些能對變化做出快速反應的物種。

在穿越週期時，真正有價值的房企需要不斷地調整和增強自己的能力，通過對變化做出快速反應，來形成自己新的核心競爭力。

尤其是龍湖集團等優質房企，在這場“倖存者遊戲”中表現出了較高的韌性和潛力，而在龍湖的最新年報中，也藏着整個行業走出大變局的“秘密”。

開年首月，上海、廣州、蘇州等一線及熱點城市接連鬆綁限購政策。目前，包括北京、深圳在內的一線城市在內的熱點城市開啓新一波鬆綁潮，取消限購、降低貸款首付比例和利率、降低普通住房標準等。

央行也為購房者送春風，今年央行2月下調5年期LPR，被視為史上最大幅度“降息”。而5年期以上LPR作為中長期企業貸款和個人住房貸款定價的主要參考基準，將有助於支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力。

房地產政策的鬆綁，也被視作未來房地產市場政策趨勢的利好風向標。

政策推動下，一線城市樓市“小陽春”端倪初現。二手房作為樓市晴雨表回暖顯著，進入三月份後，四大一線城市的二手房成交均出現回升趨勢。

其中，北京、深圳均單日成交量突破千套，上海的日均成交量達到二月的兩倍，廣州二手房市場活躍度亦有上升。其他熱門城市，如武漢二手房市場也持續升温，已達近一年高點，天津和青島二手房市場同樣持續升温，均達到2023年二季度以來的高點。

事實上，在人們對美好生活的追求中，居住條件的改善是大多數消費者的“剛需”。在市場修復信心的過程中，讓消費者找到“確定性”的房企，仍表現出較好的銷售力。

3月31日，克爾瑞發佈2024年3月中國房地產企業銷售TOP100榜單。數據顯示，TOP100房企僅實現銷售操盤金額3583.2億元，單月業績規模仍保持在歷史較低水平。

不過，頭部房企銷售回暖趨勢明顯，其中，龍湖集團3月銷售額為109.5億元，環比增長90.4%，前3月累計銷售為237.1億元，穩居行業第九。

儘管春意漸濃，仍有不少房企倒在了黎明前的黑暗。

身處跌宕的下行週期之中，房地產市場加速出清。根據克而瑞數據顯示，2023年1-12月，前十房企銷售金額在百強房企中的佔比已從2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半數。

如何“活下去”是每個房企的必答題。從密集發佈的房企財報中不難發現，不少房企正在聚焦高質量發展，提升簽約回款率，以優質項目修復毛利率。

而在房住不炒的大背景下，經歷了深度調整後的房地產業，房產金融屬性逐漸退去。以投資為驅動的客户退場，行業正迴歸到居住本質。當房地產市場步入買方市場深水區，只有注重“好產品”的打造，用“產品力”贏得客户，才是房企“活下去”的關鍵。

什麼是“好產品”，從頭部房企的產品理念可窺一斑。

縱觀TOP10房企，其對產品研發與升級，不僅涉及住宅產品的多維度升級，更注重人本因素和文化內涵以及對改善客羣生活方式的深度理解和個性呈現；作品層面，聚焦人們居住需求，以改善型需求為主要導向，進一步探索高品質生活方式與精神需求，提升產品品質，傳遞居住價值。

而那些敏鋭洞察市場風向的房企，已成為未雨綢繆的獲利者。比如龍湖，銷售數據顯示，2023年3月，西安大唐雲河頌首開燃罄8億，成為西安2023首個改善千人搖紅盤；在成都，天府雲河頌23年全年熱銷35億，濱江雲河頌即開即磬。在蘇州、寧波、天津、合肥等地的不少樓盤，也實現全盤去化100%……

面對新形勢，龍湖堅持投資聚焦，在核心區域堅定投入，把握高能級城市人口流動帶來的改善需求。

去年，龍湖累計新增31幅新地，分佈在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，新增土儲總建築面積為368萬方。

截至2023年12月底，龍湖土儲合計4539萬方，權益面積為3236萬平方米，77%的貨值集中在高能級城市和價值區域。

而在華潤、龍湖、綠城等聚焦高能級城市的頭部房企，均有着鮮明的產品特色，也有着極高的品牌美譽。持續“內卷”，保持產品力的領先，持續推動產品迭代，正成為房企生存攸關的另一條紅線。

站在行業的關鍵轉折點，越來越多的房企意識到，以服務和運營為核心的經營模式將成為企業發展的第二驅動力。

如央企華潤置地，提出了“3+1”的業務結構，“1”就是圍繞城市建設與運營、長租公寓、康養、和影業等業態為主的生態圈要素型業務，從而打造業績增長“新引擎”，尋找業績第二增長曲線。

龍湖集團作為TOP10房企中的唯二民企，早在2022年就開始進行調整轉型，2023年提出了高質量發展模式。相比過往負債規模、資產規模上升的模式，表現出差異化的競爭力。

龍湖天街

經營性現金流為正，這對於龍湖來説是放在第一位的。未來龍湖要發展，是要靠內生動力去驅動，要靠多航道的業務產生正向的現金流去驅動。

除了傳統的開發業務外，龍湖已培養起一個商業投資與長租公寓組成的運營業務，以及龍湖智創生活和龍湖龍智造組成的服務業務的另兩條增長曲線，而運營業務、服務業務被擺在了與地產開發並行的關鍵位置。

根據其2023年年報，“經營性業務”已成為助力龍湖穩定穿越週期的“第二曲線”。

從龍湖2023年的業績報告來看，2023年，龍湖運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權益淨利中的貢獻佔比達到60%以上，這也是龍湖全年經營性利潤佔比首次過半。

值得一提的是，2023年龍湖首次實現了正現金流，同時是五個航道都實現了正向的經營性現金流。這就意味着，龍湖佈局的這兩個航道不再需要集團或地產提供現金流上的支持，而是通過自身的現金流去驅動自身的增長。

龍湖集團管理層在業績會上表示，“這兩部分的收入佔比進一步提升到14%，覆蓋股息和利息的倍數達到1.55倍。全集團經營性現金流實現歷史上首次為正，達到35億元，未來也將堅持經營性現金流為正的內生髮展模式。

隨着開發業務的毛利率修復，加上運營業務和服務業務高毛利的驅動，龍湖集團的整體利潤將會迎來穩步回升，亦成為找出業績新曲線的行業樣本。

這也充分表明，未來內生增長潛力和發展韌性，將是評價一家房企的核心指標。在經過市場多輪洗牌後，能否擺脱開發的單一模式實現動能轉換，創造穩定現金流，將成為跨越行業週期的致勝關鍵。

對於如今的地產行業來説，信心遠比黃金珍貴。在4月的小陽春，剛過“而立之年”的龍湖也通過一份高質量的年報，為行業注入一份信心。