玉湖冷鏈：“野心勃勃”的重資產玩家_風聞

在冷鏈界的一眾“玩家”中，玉湖冷鏈算是“新兵”一名，但藉由旗下諸多“巨無霸”交易中心，令業界對其關注度日增。

要知道，當前多數冷鏈園區總建面均為10萬方左右時。而公司旗下的廣州交易中心高達38.5萬方。據悉，4月8日，玉湖冷鏈廣州交易中心正式開園。這是玉湖冷鏈打造的首個全國冷鏈交易中心，也是首個對外亮相且唯一投運的交易中心。

事實上，玉湖冷鏈打造的交易中心不只是“大”而已。除了修廠房、建冷庫，交易中心裏更集成了交易、加工、倉儲和物流等多重功能，甚至還配套辦公區、酒店公寓、商業社區等。

這一規劃，與市場對冷鏈園區的認知“很不一樣”。除了模式上的不同，玉湖冷鏈還有更大“野心”——建設國內最大的冷鏈項目集羣，搭建產銷聯動的冷鏈產業全網絡。當然，這一模式是否經得起市場的長期檢驗，仍有待觀察。

首個旗艦項目終入市

據瞭解，作為廣東省首個全温區冷鏈倉儲交易園，玉湖冷鏈廣州交易中心總佔地面積為20.8萬平方米，建有10萬噸以上級冷庫、智慧物流分撥中心、展示交易區、綜合加工配送區、電商前置倉、檢驗檢疫樓等核心功能。可提供從一站式國內外源頭代採、線上線下一體化交易服務、全鏈路創新金融支持、倉幹配物流解決方案等全鏈服務。

走進交易中心可見，整個園區大致分為“前、中、後”三大區域，分別為配套區、交易區和冷庫區，組合看來更像一個交易樞紐。

位於最後方的冷庫區，當屬整個園區的重心所在。佔地規模約18萬方，是整個園區佔比最高的區域，內部整合了物聯網、恆温倉、無人運輸系統等，成為維繫園區運作的核心。

據瞭解，該區域已於去年年底先期投入使用，包含一座全自動立體庫、一座六層高標樓庫、三座單層高架庫，可實現從常温區至零下60攝氏度全温區覆蓋。冷庫內安裝了各類物聯網設備，配備OTWB智慧物流管理系統與覆蓋整體園區的地下AGV自動輸送系統，保證冷鏈產品輸送全程温控不斷鏈。

業內較為罕見的是項目中心超過13萬方的温控交易區，該區域位於整個園區中部，內部囊括了凍品展示交易、商務合作、拍賣會展、食材加工、金融服務等多個功能，起到承接冷鏈貿易的作用，同樣也是連接上游供應商與下游經銷商的關鍵環節。

至於位於最前端的配套區域，則配備辦公區、酒店公寓、商業社區等，提供超7萬方的辦公與生活空間。

三大區域的設計，整合了冷鏈產業上下游所有環節，包括交易、倉儲、加工、物流等，對客户而言，無疑有助於降低交易成本及減少交易流程的繁瑣。過往進行冷凍食品交易，一般需要先到農貿市場拿貨，再送往加工廠進行加工，再送到冷庫發貨，中間涉及較多的運輸及環節溝通。

據透露，玉湖冷鏈廣州交易中心目標打造粵港澳大灣區產供銷一體化基地。此外，為了打造多樣化的交易方式，玉湖冷鏈還將國際通用的農產品拍賣集採方式帶進國內，廣州交易中心配置的拍賣中心，已經在4-5月份排期了多場國際海鮮、牛肉供應商的拍賣會、集採會、商務對接會，國內養殖企業、預製菜廠家也預定了產品品鑑拍賣會和經銷權拍賣會。

獨特的產業鏈模式

玉湖冷鏈這一模式的打造與其背後的玉湖集團貿易佈局相關。

據瞭解，玉湖集團是跨國實業投資集團，除了不動產投資外，玉湖集團在跨國貿易方面有近十年的經驗。在2015-2020年期間，該集團先後收購了位於澳洲塔斯馬尼亞及昆士蘭的漁業工廠，率先在境外食材源頭展開佈局，形成自身的漁業投資產業鏈。

如今，大部分冷鏈企業和供貨商是合作關係，尤其是跨境食材貿易，還往往需要第三方“中介”。而玉湖直接自持上游產業，與國際主要食品生產商及貿易商建立了長期穩定的合作關係，這讓公司在國際冷鏈食品調控能力上有着自己的優勢。

也正是基於此，在市場人士的眼中，玉湖冷鏈實際上是基於玉湖“大貿易”鏈條上應運而生的產物。因此，玉湖冷鏈的冷庫建築羣資產更像是對跨境貿易的配套設施。

為了讓整個“貿易”變得更通暢，玉湖冷鏈還打通了“金融”環節——搭建供應鏈金融平台，藉助園區的電子結算系統、交易服務平台等，為上下游企業提供信用賦能支持。

簡單而言，就是在境外供應商到入境階段提供訂單金融服務，在園區入庫階段提供存貨金融服務，在幹線運輸到商超配送階段提供應收賬款金融服務等等。如此一來，可以讓上游供應商、運輸方、下游經銷商、入駐商户得到資金支持，來保證整個產業鏈的穩定。

眾所周知，海外食材進口到中國的最初一公里，以及中國食材出口到海外的最後一公里，目前鏈條上各環節基本各自為營，存在一定的信息壁壘，無形中也令客户的交易成本大幅提升。

目前，冷鏈市場中的玩家大多隻參與某些環節，可以打通產業鏈的企業屈指可數。現存玩家列表中，有主營冷鏈運輸型，持有大量冷藏車資產，負責給B端和C端客户提供運輸服務；另一種，則是自建冷庫，租售給用户賺取租金收入，當然還包括“二房東”模式；還有隻負責供應鏈金融的資本機構等等。不過，生鮮凍品供應鏈包括“採、倉、運、配”等環節，以目前玩家的業務類型來看，大家服務的環節相對單一，履約鏈條相對割裂，集中度相對較低。

有業內人士亦指出，如同前些年的快遞市場一般，存在大大小小的快遞公司，高度分散，而如今存續的大型物流企業無一例外都在開展全鏈條供應鏈建設，想做大做強，只服務於單一環節是行不通的。玉湖冷鏈所打造的新模式，儘管成效仍有待觀察，但至少為冷鏈行業未來的發展打開了新的思路。

規模野心下藏隱憂

目前，玉湖冷鏈同時在成都、眉山、武漢四地建設交易中心，連同廣州交易中心，合計體量超過130萬平方米，總投資金額超過230億元。玉湖冷鏈強調，上述類似規模和功能的項目，玉湖冷鏈將在全國佈局超過十個，並在主要物流節點城市建設30個城市分撥中心，實現多級流通的實體網絡佈局，形成龐大的冷鏈園區產業集羣，輻射成都、武漢、西安、山東、北京等主要城市。

粵港澳大灣區是玉湖冷鏈重點佈局的區域。除了在廣州打造全國首個旗艦項目，玉湖冷鏈同時在揭陽設立了二級基地。

據瞭解，玉湖冷鏈（揭陽）交易中心計劃總投資約20億元，分兩期同步開發，一期計劃於2025年下半年投產運營，於2026年全面建成投產。項目將按照國際標準建造多温區覆蓋的6萬噸以上冷庫，涵蓋智慧物流分撥中心、展示交易區、綜合加工配送區、電商前置倉、檢驗檢疫樓、辦公管理用房等核心功能，規劃打造成為國際智慧冷鏈倉儲交易園區示範基地。

目前，項目招商中心已於今年2月份啓用，至3月中旬，項目南區的B區分揀中心和C區配送中心的主體建築陸續完成封頂，A區國際冷鏈食品潮汕文化體驗區、E01智慧冷鏈物流骨幹基地（冷庫）、F區配套服務樓等正在進行基礎開挖及承台工程等施工，北區（二期）綜合管網已開始動工。

在當下充滿競爭且需求疲弱的市場態勢下，玉湖冷鏈怎樣統籌如此大規模的“盤子”，亦令市場為之好奇。

疫情結束以來，冷鏈的恢復速度沒有市場預期中來得迅速。有業內人士指出，當前的冷鏈市場依舊存在供需關係錯配的現象，供給過剩遇上了需求疲弱，使得整體租金水平下行，行業的收益被嚴重影響。第三方數據顯示，2023上半年，32個重點城市冷庫平均租金為2.8元/㎡/天，環比下降0.15％，較去年同比下降1.48％；空置率為13.66%，較去年同比上升0.29%。

需求疲弱，也在制約整個冷鏈市場發展，導致中國冷鏈市場的競爭更為激烈，甲方乙方化，乙方三方化現象明顯，甚至出現了資產方搶第三方業務，甲方搶地產商業務，地產商搶運營方業務的局面，行業內卷持續加重。

這也更為考驗着玉湖冷鏈的資產管理、園區運營和供應鏈管理能力。

事實上，玉湖集團並非完全沒有不動產管理經驗。據瞭解，玉湖集團的一大主業是綜合開發運營，大多是位於澳洲的購物中心、寫字樓、酒店等商業不動產項目，其中包括11.3億澳元收購的萬達集團在悉尼和黃金海岸的住宅和酒店混合用途項目。其同樣具備產業園區運營經驗，2018年，順應全球工業4.0和環保理念的興起，玉湖集團開始投資位於東南亞環保工藝項目以及綠色產業園區。

然而，玉湖雖然在過去的20年內涉獵過漁業投資、跨國貿易、不動產管理與產業園區運營，但並未接觸過冷鏈物流業務，如今推出的玉湖冷鏈，無論在規模和業務層面都是一次巨大的跨越，這對玉湖冷鏈的園區運營能力及供應鏈管理能力也打了個問號。

此外，龐大的規模也同樣拷問着玉湖冷鏈的資金能力。據瞭解，玉湖集團正是選擇以真金實銀的重資產模式進入冷鏈市場，未來玉湖是否有足夠的資金支撐玉湖冷鏈的快速發展，還是未知之數。

從商業模式來看，玉湖冷鏈和五洲集團、華南城有相似之處，都涉及專業市場，也融入了“交易中心”屬性，不過後兩者如今都陷入了債務危機。玉湖冷鏈能否逃脱五洲集團、華南城等類似命運，預期收益能否匹配得上等等，都是市場對這位“新軍”未來發展所提出的疑問。