新政點燃深圳樓市:有豪宅選房就能抽金條,法拍房拍出過億天價_風聞
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“金三銀四”,深圳樓市仍處於調整期,但積極因素正在增多。
房企讓利出貨,二手賣家也抓住窗口期降價賣房,成交量較2月大幅反彈。3月,深圳新建商品房合計成交2816套,環比增長184%,同比下降62%;二手房累計成交3840套,環比增長115%,同比微降3%。
大勢尚未全面扭轉,市場局部有熱點。
“金三”最後一個週末,深圳6個新盤共1868套新房集中入市,最終兩天收金近80億元。成交表現最好的是深圳地鐵旗下的前海時代三期,深圳地鐵宣方公佈開盤去化82%,成交金額約27.39億元;其次是福田中洲灣迎海二期,開盤成交27.1億元。
法拍市場的表現更為突出。
根據京東拍賣平台信息,深圳5套頂級豪宅於4月3日成功拍出,總成交價超過4億元。其中,兩套別墅沙河高爾夫別墅、華僑城純水岸五期聯排別墅成交價均超過1億元。沙河高爾夫別墅經過493輪競價後,以1.6億元的天價成交,單價高達37.8萬元/平方米,溢價率309.6%,總價和單價都打破京東拍賣平台上深圳住宅法拍成交紀錄。
市場局部火熱,開發商卯足了勁兒衝刺賣房,多個新入市項目給出大力度折扣,直接打到85折,更有買房抽金條等“豪禮”相送。
被稱為金地集團有史以來最重要項目的金地環灣城,高管更是親自上陣賣房。
近日,福田投控董事長、金地集團副董事長季彤在一場媒體會上發表“賣樓宣言”——“我從去年12月29號以來,用3個月時間賣掉了7套房。之所以選擇現在宣言,是因為看到我們的銷售勢頭,生怕再晚一點就賣完了。”
星星之火能否燎原?克而瑞認為,經歷了“金三”的反彈後,“銀四”的成交規模仍將延續弱復甦走勢,絕對量與3月持平或小幅微增,不過基於去年基數較高,同比還將延續降勢。

△圖源:圖蟲創意

單週成交量屢創新高,深圳二手房市場回暖
從數據層面來看,“金三”旺季成交量環比雖全面上漲,但同比尚未止跌。
來自深圳市房地產信息平台的數據顯示,今年3月,深圳累計網籤2816套新建商品房,環比增長184.4%,其中新建商品住宅2245套,環比增長176.8%。
環比漲幅雖大幅上揚,但2023年“金三”基數較高,今年的同比數據並不亮眼。2023年2月深圳累計網籤7375套新建商品房,其中新建住宅3199套,今年3月的新建商品房、新建商品住宅成交量同比跌幅分別為61.82%、29.82%。
新房市場表現欠佳,或與二手市場分流需求有關。
深圳市房地產中介協會(以下簡稱“深房中協”)監測數據顯示,3月深圳二手房網籤5196套,環比增長116.6%,同比增長5.1%,已突破5000套行業榮枯線標準。這是時隔3年,二手房月度網籤量再次破5000套,上一次是2021年2月的5272套。過户方面,深圳二手住宅過户3840套,環比增長115%,同比微跌2.76%。

△圖源:深房中協
從帶看量、網籤量等更具時效的指標來看,深圳二手房市場正在回暖。
“龍年春節後首周,深圳二手房周網籤量以951套的高位區間開局,隨後連續4周的單週網籤量均超1000套,且持續上漲,不斷刷新2022年以來的單週新高。”樂有家研究中心稱,春節開工後,樂有家門店的單週成交數據實現五連漲,不斷刷新2021年3月以來的單週成交最高值。
樂有家研究中心預計,3月深圳中介門店的實際成交量超6000套,“3月網簽單將在4-5月陸續反應在過户數據上,預計4月二手房過户量將有不錯的表現。”

選房就抽金條,“萬人搖”網紅盤也在降價
“成交增長的原因主要是限購政策調整激發了需求,再加上賣方理性定價,吸引了大批購房者入市。”深圳貝殼研究院表示。
不論新房市場,還是二手房市場,降價賣房成為主流。
蛇口豪宅項目金眾雲山海於3月31日開盤,給出驗資禮、登記禮、凍資禮、認購禮、簽約禮、團購禮等花樣繁多的優惠,備案均價約8.9萬元/平方米,價格區間約7.7萬-10.2萬元/平方米,折後最低單價低至6字頭,相當於龍華的價格。
值得一提的是,購房者參與開盤選房即可抽獎,一等獎獎品是金條20克。根據開發商口徑,金眾雲山海開盤當天成交金額為19.3億元。
龍華剛改項目鴻榮源尚雲花園二期於3月10日開盤,備案均價約6.22萬元/平方米,一期備案均價約6.80萬元/平方米。尚雲花園二期開盤給到94折優惠。
光明剛需項目桂語蘭庭於3月22日取得預售許可證,備案均價約4.84萬元/平方米,開發商給出85折——這是合規範圍內開發商能給到的最低折扣。桂語蘭庭折後均價約4.11萬元/平方米,去年3月8日首次入市的備案均價約5萬元/平方米。時隔一年,單價便宜近萬元。
二手市場消化的主要也是“筍盤”。房東要想賣房,不降到參考價甚至參考價以下,可能沒有帶看機會。
根據樂有家研究中心統計數據,3月深圳81.4%的二手房成交價低於參考價,這一比重在過去一年裏持續上漲,低於參考價10%以內的比重從2月的25.5%增長至27.2%,低於參考價10%-20%的比重增長至33.8%。
曾經的“萬人搖號”網紅盤華潤城潤府三期,二手房東也大幅降價賣房。
據時代週報記者瞭解,在鏈家平台,潤府三期目前有44套二手房在售,其中9套的掛牌價低於參考價。掛牌價最低的是一套約89平方米2房,報價1048萬元,單價約11.78萬元/平方米。可供對比的是,潤府三期的參考價約13.2萬元/平方米,在市場高峯期單價曾賣到十八萬元。
鏈家平台的華潤城潤府三期在售房源中,多套房源近期有降價動作,降幅在19-150萬元之間不等。

△圖源:鏈家APP
樂有家研究中心統計數據顯示,今年3月深圳二手房掛牌價約7.06萬元/平方米,最近12個月的累計跌幅逾8%,“雖然‘小陽春’到來,但房源報價持續下調,業主心態較理性,未現‘反價潮’,預計4月二手房掛牌價將進入‘6字頭’。”
誰在“撿漏”?剛需和剛改托起“金三”。
深圳貝殼研究院的報告指出,從成交面積段、户型結構的變化來看,剛需仍是市場主流,改善需求有所增加。
面積方面,60-90平方米是成交主流,佔比48.6%,同比增長4個百分點,反映了當前購房需求剛需化的特徵;90-144平方米成交佔比23.2%,同比增長1.3個百分點,部分剛改羣體的換房需求正在釋放。户型方面,中大户型成交佔比上升。3房佔比最高,達到39.6%;其次是4房,佔比14.3%。
“現在的買家,要麼是為了結婚,要麼是為了孩子上學。有個客户買了房沒幾天就領證了,買的也是很‘剛’的房子,總價330萬元3房。”一名經紀人告訴時代週報記者。

“金三”熱度持續,“銀四”開局良好
“金三”熱度攀升,“銀四”能否延續市場熱度仍是未知數。
一名業內人士向時代週報記者表示,“金三”市場回升主要受到政策提振影響,是“政策市”。今年以來,深圳放鬆限購政策疊加央行大幅下調五年期LPR,一方面釋放了購買力,另一方面降低了購房成本,都是推動需求釋放的有力舉措。
“由於購買力薄弱,加上行業出清尚未結束,市場的觀望情緒還是很濃重,降價都賣得艱難。”前述業內人士表示。
深房中協也認為,二季度市場走勢仍存較多不確定性。“3月份的市場在此前政策利好的推動下確實有所提振,也與當前大部分業主主動讓價,通過以價換量的方式,促成了交易量的提升有關。對於當前深圳二手房交易市場,業內依然存在對市場恢復動能不足的擔憂。”
“及時的政策對於市場信心與預期的修復尤為關鍵。在適應當前房地產市場供求關係變化的背景下,有針對性地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求,仍然是類似深圳這種一線城市接下來精準施策的着力點。”深房中協表示。
從“銀四”開局的表現來看,市場仍在延續弱復甦走勢。
根據中指研究院監測,清明小長假期間,深圳多個新盤推出降價促銷活動,吸引購房者到訪,受出遊影響,除個別項目外,多個售樓處到訪量未有明顯提升。二手房延續温和恢復態勢,4月以來看房量較去年同期有所提升,以價換量現象仍較明顯。
“從往年的市場表現來看,由於3月需求集中釋放、筍盤集中去化,令到4月進入調整期,交易量環比平均降幅在29%左右。”根據深圳貝殼研究院院長肖小平的觀察,4月1-6日,深圳一手房成交同比上漲55%,二手房成交同比上漲86%,“4月的開局是相當不錯的。”
記者丨梁爭譽
編輯丨劉 婷
值班丨滿 滿
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