新政點燃深圳樓市：有豪宅選房就能抽金條，法拍房拍出過億天價_風聞

“金三銀四”，深圳樓市仍處於調整期，但積極因素正在增多。

房企讓利出貨，二手賣家也抓住窗口期降價賣房，成交量較2月大幅反彈。3月，深圳新建商品房合計成交2816套，環比增長184%，同比下降62%；二手房累計成交3840套，環比增長115%，同比微降3%。

大勢尚未全面扭轉，市場局部有熱點。

“金三”最後一個週末，深圳6個新盤共1868套新房集中入市，最終兩天收金近80億元。成交表現最好的是深圳地鐵旗下的前海時代三期，深圳地鐵宣方公佈開盤去化82%，成交金額約27.39億元；其次是福田中洲灣迎海二期，開盤成交27.1億元。

法拍市場的表現更為突出。

根據京東拍賣平台信息，深圳5套頂級豪宅於4月3日成功拍出，總成交價超過4億元。其中，兩套別墅沙河高爾夫別墅、華僑城純水岸五期聯排別墅成交價均超過1億元。沙河高爾夫別墅經過493輪競價後，以1.6億元的天價成交，單價高達37.8萬元/平方米，溢價率309.6%，總價和單價都打破京東拍賣平台上深圳住宅法拍成交紀錄。

市場局部火熱，開發商卯足了勁兒衝刺賣房，多個新入市項目給出大力度折扣，直接打到85折，更有買房抽金條等“豪禮”相送。

被稱為金地集團有史以來最重要項目的金地環灣城，高管更是親自上陣賣房。

近日，福田投控董事長、金地集團副董事長季彤在一場媒體會上發表“賣樓宣言”——“我從去年12月29號以來，用3個月時間賣掉了7套房。之所以選擇現在宣言，是因為看到我們的銷售勢頭，生怕再晚一點就賣完了。”

星星之火能否燎原？克而瑞認為，經歷了“金三”的反彈後，“銀四”的成交規模仍將延續弱復甦走勢，絕對量與3月持平或小幅微增，不過基於去年基數較高，同比還將延續降勢。

△圖源：圖蟲創意

單週成交量屢創新高，深圳二手房市場回暖

從數據層面來看，“金三”旺季成交量環比雖全面上漲，但同比尚未止跌。

來自深圳市房地產信息平台的數據顯示，今年3月，深圳累計網籤2816套新建商品房，環比增長184.4%，其中新建商品住宅2245套，環比增長176.8%。

環比漲幅雖大幅上揚，但2023年“金三”基數較高，今年的同比數據並不亮眼。2023年2月深圳累計網籤7375套新建商品房，其中新建住宅3199套，今年3月的新建商品房、新建商品住宅成交量同比跌幅分別為61.82%、29.82%。

新房市場表現欠佳，或與二手市場分流需求有關。

深圳市房地產中介協會（以下簡稱“深房中協”）監測數據顯示，3月深圳二手房網籤5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，已突破5000套行業榮枯線標準。這是時隔3年，二手房月度網籤量再次破5000套，上一次是2021年2月的5272套。過户方面，深圳二手住宅過户3840套，環比增長115%，同比微跌2.76%。 

△圖源：深房中協

從帶看量、網籤量等更具時效的指標來看，深圳二手房市場正在回暖。

“龍年春節後首周，深圳二手房周網籤量以951套的高位區間開局，隨後連續4周的單週網籤量均超1000套，且持續上漲，不斷刷新2022年以來的單週新高。”樂有家研究中心稱，春節開工後，樂有家門店的單週成交數據實現五連漲，不斷刷新2021年3月以來的單週成交最高值。

樂有家研究中心預計，3月深圳中介門店的實際成交量超6000套，“3月網簽單將在4-5月陸續反應在過户數據上，預計4月二手房過户量將有不錯的表現。”

選房就抽金條，“萬人搖”網紅盤也在降價

“成交增長的原因主要是限購政策調整激發了需求，再加上賣方理性定價，吸引了大批購房者入市。”深圳貝殼研究院表示。

不論新房市場，還是二手房市場，降價賣房成為主流。

蛇口豪宅項目金眾雲山海於3月31日開盤，給出驗資禮、登記禮、凍資禮、認購禮、簽約禮、團購禮等花樣繁多的優惠，備案均價約8.9萬元/平方米，價格區間約7.7萬-10.2萬元/平方米，折後最低單價低至6字頭，相當於龍華的價格。

值得一提的是，購房者參與開盤選房即可抽獎，一等獎獎品是金條20克。根據開發商口徑，金眾雲山海開盤當天成交金額為19.3億元。

龍華剛改項目鴻榮源尚雲花園二期於3月10日開盤，備案均價約6.22萬元/平方米，一期備案均價約6.80萬元/平方米。尚雲花園二期開盤給到94折優惠。

光明剛需項目桂語蘭庭於3月22日取得預售許可證，備案均價約4.84萬元/平方米，開發商給出85折——這是合規範圍內開發商能給到的最低折扣。桂語蘭庭折後均價約4.11萬元/平方米，去年3月8日首次入市的備案均價約5萬元/平方米。時隔一年，單價便宜近萬元。

二手市場消化的主要也是“筍盤”。房東要想賣房，不降到參考價甚至參考價以下，可能沒有帶看機會。

根據樂有家研究中心統計數據，3月深圳81.4%的二手房成交價低於參考價，這一比重在過去一年裏持續上漲，低於參考價10%以內的比重從2月的25.5%增長至27.2%，低於參考價10%-20%的比重增長至33.8%。

曾經的“萬人搖號”網紅盤華潤城潤府三期，二手房東也大幅降價賣房。

據時代週報記者瞭解，在鏈家平台，潤府三期目前有44套二手房在售，其中9套的掛牌價低於參考價。掛牌價最低的是一套約89平方米2房，報價1048萬元，單價約11.78萬元/平方米。可供對比的是，潤府三期的參考價約13.2萬元/平方米，在市場高峯期單價曾賣到十八萬元。

鏈家平台的華潤城潤府三期在售房源中，多套房源近期有降價動作，降幅在19-150萬元之間不等。 

△圖源：鏈家APP

樂有家研究中心統計數據顯示，今年3月深圳二手房掛牌價約7.06萬元/平方米，最近12個月的累計跌幅逾8%，“雖然‘小陽春’到來，但房源報價持續下調，業主心態較理性，未現‘反價潮’，預計4月二手房掛牌價將進入‘6字頭’。”

誰在“撿漏”？剛需和剛改托起“金三”。

深圳貝殼研究院的報告指出，從成交面積段、户型結構的變化來看，剛需仍是市場主流，改善需求有所增加。

面積方面，60-90平方米是成交主流，佔比48.6%，同比增長4個百分點，反映了當前購房需求剛需化的特徵；90-144平方米成交佔比23.2%，同比增長1.3個百分點，部分剛改羣體的換房需求正在釋放。户型方面，中大户型成交佔比上升。3房佔比最高，達到39.6%；其次是4房，佔比14.3%。

“現在的買家，要麼是為了結婚，要麼是為了孩子上學。有個客户買了房沒幾天就領證了，買的也是很‘剛’的房子，總價330萬元3房。”一名經紀人告訴時代週報記者。

“金三”熱度持續，“銀四”開局良好

“金三”熱度攀升，“銀四”能否延續市場熱度仍是未知數。

一名業內人士向時代週報記者表示，“金三”市場回升主要受到政策提振影響，是“政策市”。今年以來，深圳放鬆限購政策疊加央行大幅下調五年期LPR，一方面釋放了購買力，另一方面降低了購房成本，都是推動需求釋放的有力舉措。

“由於購買力薄弱，加上行業出清尚未結束，市場的觀望情緒還是很濃重，降價都賣得艱難。”前述業內人士表示。

深房中協也認為，二季度市場走勢仍存較多不確定性。“3月份的市場在此前政策利好的推動下確實有所提振，也與當前大部分業主主動讓價，通過以價換量的方式，促成了交易量的提升有關。對於當前深圳二手房交易市場，業內依然存在對市場恢復動能不足的擔憂。”

“及時的政策對於市場信心與預期的修復尤為關鍵。在適應當前房地產市場供求關係變化的背景下，有針對性地滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，仍然是類似深圳這種一線城市接下來精準施策的着力點。”深房中協表示。

從“銀四”開局的表現來看，市場仍在延續弱復甦走勢。

根據中指研究院監測，清明小長假期間，深圳多個新盤推出降價促銷活動，吸引購房者到訪，受出遊影響，除個別項目外，多個售樓處到訪量未有明顯提升。二手房延續温和恢復態勢，4月以來看房量較去年同期有所提升，以價換量現象仍較明顯。

“從往年的市場表現來看，由於3月需求集中釋放、筍盤集中去化，令到4月進入調整期，交易量環比平均降幅在29%左右。”根據深圳貝殼研究院院長肖小平的觀察，4月1-6日，深圳一手房成交同比上漲55%，二手房成交同比上漲86%，“4月的開局是相當不錯的。”

記者丨梁爭譽

編輯丨劉   婷

值班丨滿   滿

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