長期主義的堅守與潛力 中金普洛斯REIT投資空間展望_風聞

過去一年，國內經濟持續復甦回暖，但進程難免波動曲折。受此影響，物流倉儲行業在快速發展中備受挑戰，在供應高峯之下，租金下調、出租率承壓等經營難題突出，這在一定程度上影響了市場信心。

在此背景下，中金普洛斯REIT在2023年仍交出一份不錯的答卷。

據最新業績數據披露，2023年全年，中金普洛斯REIT實現收入約4.29億元，息税折舊攤銷前利潤（EBITDA）約2.77億元，可供分配金額約3.5億元。

租賃表現方面，2023年，基礎設施項目實現租金及物業管理費收入約4.11億元，截至12月31日，期末平均簽約出租率為91.83%，不含税有效平均租金單價37.73元/平方米/月。

值得一提的是，經歷了擴募後，當前中金普洛斯REIT底層資產數量達到十個，在這基礎上仍能保持近90%的出租率，實屬難能可貴。中金普洛斯REIT如何逆市堅守“穩定性”？其背後的倉儲資產運營思路，值得進一步探究。

穩定的業績與回報

年報顯示，2023年，中金普洛斯REIT實現基金合併息税折舊攤銷前利潤（EBITDA）約2.77億元，剔除公允價值變動損益影響後的基礎設施項目EBITDA淨利率69.43%。

據披露，中金普洛斯REIT在2023年的可供分配金額，達到擴募招募説明書預測的113.26%，其中新購入的項目分配金額更是達到預測值的142.08%。

REITs產品以強制分紅為主要特點，也是投資者看重的指標之一。緊隨年報公佈，中金普洛斯REIT也迎來了2021年6月上市以來的第7次分紅，累計7.67億元，按公允價值參考淨值計算的年化分派率4.54%，分紅比約佔上市以來可供分配金額的100%，超過了法定的至少分配可分配金額90%。

中金普洛斯REIT憑藉上述較好的盈利能力和穩定持續的分紅，在行業中脱穎而出。特別是可供分配金額這一關鍵指標自上市以來均超預期，展現出中金普洛斯REIT在倉儲物流行業不斷升級、競爭承壓情況下的不俗競爭力。

此外，基於對市場及基金長期發展的信心，中金普洛斯REIT原始權益人管理層於近期完成了對基金的增持。截至3月5日，累計增持基金份額約2951.78萬份，佔基金已發行份額總數的1.52%。

據瞭解，此次增持計劃由包括普洛斯中國現任主要高級管理人員在內的管理層共同出資，並通過設立專項資產管理計劃進行。參與增持的管理層擬出資額在8000萬元至1億元之間，實際出資額達到上限1億元。

在此之前，2023年9月，中金普洛斯REIT亦獲得首程控股附屬公司及其管理的私募證券投資基金的進一步增持，持股比例由約10.05%增加至約11.05%。據中金普洛斯REIT 2023年年報顯示，有超過95%的資金來自於專業機構投資者。能得到一眾專業機構青睞及支持，亦側面反映了中金普洛斯REIT的長期投資價值。

業績穩增的“基石”

優質且具規模效應的資產組合、專業化的運營管理等，是中金普洛斯REIT業績持續向好的“基石”。

隨着去年首次擴募完成，中金普洛斯REIT持有的投資組合由7個物流園變成了10個，資產數量亦為當前倉儲物流REITs中最多，總建築面積約115.66萬平方米，資產估值逾68億元。

該10個物流園項目分別為普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機電物流園、廣州保税物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯澱山湖物流園、普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，分佈於京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈的七大城市，區位分散度高。

從過去一年倉儲物流整體市場表現來看，以上物流園項目的出租率表現亦保持較好水平。截至去年底的時點平均出租率89.63%，若考慮已簽訂租賃協議但尚未起租的面積，出租率則為91.83%，平均租金水平約為 37.73 元/平方米/月。

如何通過保持項目出租率和租金水平的穩定性，從而實現資產運營的穩定性，是當前市場對倉儲REITs經營發展最為關心的焦點，畢竟這亦是為投資者提供持續穩定回報的核心因素之一。

在4月16日舉行的年報業績説明會上，中金普洛斯REIT基金管理人及外部管理機構對此表示，報告期間，雙方攜手持續主動管理，通過改造提升園區硬件和完善客户服務，持續為園區引入優質企業，增加租户組合的分散度，優化租約期限，實現業績達成預期。

僅就北京市場而言，相關分析指出，2023年，北京遠郊地區大量倉儲供應面積新增，導致不少租金敏感租户外溢搬遷，這抑制核心市場租金單價和出租率的增長。而普洛斯通州光機電物流園在所在區域市場挑戰加大的情況下，出租率反而提升了。

2023年期間，中金普洛斯REIT對普洛斯通州光機電物流園通過局部改造，吸引了生物醫藥企業等優質客户入駐，在豐富租户結構的同時，通過進一步提升園區服務水平，增強了客户粘性。截至報告期末，該園區簽約率已達 99.81%，新籤租約期限分別至2025年和2028年，進一步提升該園區的收入穩定性。

此外，作為中金普洛斯REIT的原始權益人和外部管理機構，普洛斯亦充分發揮了其全球化客户網絡與招商資源體系優勢，做好客户主動管理，如密切關注企業客户在經濟週期的發展過程中所在行業的發展狀態與趨勢，通過基礎設施建設及服務等支持客户的下一步發展。這一“陪伴型”的服務模式也有助於雙方合作關係保持持久性，從而實現資產運營的穩定性。

長期投資空間展望

基於長期主義下的高效穩健運營，中金普洛斯REIT持續為投資者創造長期穩定的回報。與此同時，中金普洛斯REIT也在考慮增加資產管理規模，進一步提升投資者收益。

據瞭解，普洛斯目前在全球資產管理規模達1280億美元，聚焦於物流供應鏈、數據中心、新能源等領域，積累了大量客户資源，資產運營管理經驗豐富，對行業的洞察和把握有獨到專長。

得益於此，目前中金普洛斯REIT底層項目的租户結構多元、集中度低、結構穩定：期末有效市場化租户合計78個，包括電商、物流、製造及軟件與服務業等蓬勃發展的新經濟行業。

值得一提的是，中國作為重點市場之一，普洛斯目前在國內70個地區市場，投資開發和管理運營着450多處物流倉儲及製造研發等產業基礎設施，還募集並運行30多支專門投資於中國的私募不動產及股權投資基金。

背靠“大樹”，中金普洛斯REIT成為中國“首發+擴募”雙首批的基礎設施公募REITs之一，也被市場認為，具備豐富的項目儲備，有望助力未來持續成長。

當下，中國倉儲物流市場需求穩步恢復。據統計，我國倉儲物流行業目前已擁有超過1億平方米可租賃面積的資產儲量，但人均高標倉面積依然顯著低於發達國家人均水平。在消費品零售總額保持增長，線上零售滲透率提高，新型工業化、新質生產力加速發展的背景下，我國倉儲物流行業預計將在中長期內延續發展趨勢。

據戴德梁行數據，截至2023年，國內高標倉市場存量達約1.30億平方米，而未來兩年預計新增供應面積約2200萬平方米，已經回到了相對比較穩健的水平。基於倉儲物流資產的較強的抗週期能力，且屬於相對穩定的投資業態，過去一年該類別資產仍受到投資者的偏好，在資本市場表現逆勢活躍。

在此大背景下，隨着相關REITs擴募進入常態化，中金普洛斯REIT的成長性及穩健性亦更為凸顯。

尤為值得關注的是， REITs市場發展持續獲得政策支持。

今年2月，證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》文件，根據該規定中相關表述，原始權益人及投資者雙方均可將REITs確認為權益屬性產品。分析認為，這有利於提升此類原始權益人推動優質資產首發、擴募上市的積極性，助力REITs市場持續擴容。

而且，在此情況下，可以選擇將估值損益計入其他綜合收益的金融資產科目，消弭二級市場短期波動對利潤表的影響，緩解市場因流動性和止損壓力帶來的被動減持行為，鼓勵機構投資人長期持有，較好地匹配公募REITs品種長期投資的業務實質。公募REITs市場可以更好發揮長期投資者對基礎設施項目的估值定價功能，引導實體資產的一二級交易市場良性交互。

此外，4月12日，國務院發佈《關於加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若干意見》（新“國九條”）中亦提及，推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展，顯示出官方層面對REITs市場制度建設的重視，亦有利於提升REITs的投資價值。因此，中金普洛斯REIT的長期投資空間值得期待。