以前怕融信們，現在怕建發們_風聞

文/狗蛋本蛋

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很多老地產人記得2016年8月17日。

那天上海拍4宗地，出了3宗地王，全部地王都跟閩系房企有關。

靜安中興社區那宗地，18家房企爭奪了400多輪，最終融信以110.1億元總價拿下，溢價率139%，樓面價高達14.3萬元，成為全國單價地王。

另外兩宗是區域地王，分別被中駿、建發&中糧聯合體拿下。

中興地王出來後，龍湖前CEO邵明曉直呼看不懂：（友商）可能是藝高人膽大。

那天融信們揮金如土的表現，是一代閩系房企嘎嘎亂殺的縮影。

走出福建的閩系房企，尤其是2013年前後崛起的那批，喜歡把戰略性第一站選在上海，比如融信、正榮、陽光城、中駿，總部搬到上海一度成風潮。

這幾年，行業懸着的心終於死了之後，房企排隊躺進ICU，當年兇猛的那批閩系房企，基本無一倖免，大虹橋少了胡建口音。

前幾天，曾經的閩系一哥世茂被建行呈請清盤，涉及金額大約是15.8億港元。

地王年代， 十幾億也就一塊地的保證金，現在卻能隨機撂倒一家房企。

一宗地王110億，要放在2023年拿地榜上，能排20強左右。

行業鉅變，上海灘還是那個上海灘，走了一批閩系房企，又來一批。

4月16日，上海2024年第二輪土拍，閩系房企（包括聯合體）拿了6宗地中的2宗。

其中，象嶼&聯發拿了浦東新區曹路科技園地塊，建發&保利拿下嘉定菊園地塊。

再早一個月，3月15日的第一輪土拍中，象嶼斬獲靜安中興社區地塊，首次進入上海市中心；國貿聯合中鐵建搖中浦東北蔡地塊。

也就是説，上海第一批次兩輪土拍，建發、國貿、象嶼、聯發，閩系房企“四大金剛”都進貨了。

胡建人還是辣麼熱愛上海。

但熱愛得同行有意見了，在此之前，有上海業內人士向《界面新聞》吐槽：

他們不好好在福建開發，跑來上海乾什麼？

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這麼説格局就小了。

大華跑去北京搶地，給了北京人民小小的上海房企震撼。

北京人民也有意見，但北京不能不歡迎大華。

建發、國貿、象嶼、聯發都是廈門市屬國企，聯發地產和建發地產同屬建發股份旗下。

他們的母公司都是世界500強企業，主營大宗供應鏈，年營收都在5000億以上。

狗蛋沒記錯的話，建發是福建首家世界500強企業，且連續多年上榜。

2023年《財富》世界500強榜單，福建有6家企業入圍，按照名次高低排序的話，分別是建發、國貿、象嶼、興業銀行、寧德時代、紫金礦業。

前三家都在150強以內，後三家都在200強之後，廈門國企屬於遙遙領先了。

建發股份不久前發佈財報，數據顯示，其2023年總營收為7636億元：

其中，供應鏈板塊實現營收5933億元，地產板塊營收同比增長近22%，達1664億元。

象嶼集團內部，地產板塊的定位是不追求規模，追求利潤，事實上，以象嶼的拿地節奏，尤其是在上海重倉的表現來看，絕對存在規模訴求。根據狗蛋不完全統計，2021年至今，象嶼（包括聯合體）在上海拿了不下15宗地。

建發地產板塊求規模更明顯。

拿地方面，中指院數據顯示，2023年建發拿地額738億，排在榜單第四。

此外，國貿、象嶼、聯發分別為175億、106億、103億，對應位次為15、23、26，全部進入拿地30強。

同期銷售方面，建發以1890億排在第8，聯發、國貿、象嶼分別為603億、523億、425億，排在第25、33、42。

除了聯發，其它三家的拿地排名都高於銷售排名，説明擴張慾望強烈。

國貿進入成都，就立下了三年要破百億的目標，最近幾年成都土拍，幾乎每次都能看到國貿。

在北京，國貿參加了14次土拍顆粒無收，後面找了個搭子能建城發，也就是原來的葛洲壩，才進入了北京市場，不過項目去化一般。

之後，國貿又找了個山西國企搭子，在通州宋莊搞新項目瑨上。

2023年，國貿在上海陪跑了23次。

以上種種，同樣看得出國貿的規模訴求。

有上海同行説，國貿是國際貿易主業，搞什麼房地產。

大家又重新感受到了閩系房企的威脅，以前害怕融信們，現在害怕建發們。

3

而建發們面臨同一個棘手的問題，越是擴張，口碑越是下滑。

只要是專業房企，都有能力造出好房子，建發、聯發、國貿在廈門都有過不錯的口碑，尤其是建發，打造鑽石人生的口號家喻户曉。

擴張外加行業下行，決定了大而難美。

現在建發業主感受到更多的，可能是百味人生。

小紅書上，全國各地的建發樓盤，業主維權都快維一起去了。

廈門建發叁裏雲廬的業主發帖吐槽，成都天府和鳴的業主在評論區説：

你來成都看看，從廈門過來飛機可以直接停我們小區。

因為即將交付的園林，和銷售時示範區所展示的存在較大差距，沒了宣傳時王府大院的曲徑通幽，中庭出現大面積水泥硬化，天府和鳴的業主自嘲：

喜提成都第三個機場。

圖：成都天府和鳴業主

他們還往硬化路面P了一輛飛機，以此來表示綠化真的很少，硬化路面真的很寬。

天府和鳴業主給擅長建大門的建發，送了一個新稱號：

卓越的機場單設單位

看了天府和鳴的“飛機跑道”後，成都建發觀唐映月的業主覺得，自己受到的衝擊更大：

我們的中庭像航母。

圖:觀唐映月業主

去年11月，狗蛋在文章《建發的大門戰事》中，寫到了廈門建發縵玥長灘被業主維權大門，如今5個月過去了，還在維權中。

對比建發地產近2000億的年銷規模，國貿、象嶼400-500億規模要小很多，維權的絕對量相應少。在此先不展開，找時間另外開篇細聊。

品質下滑，根本原因是利潤空間壓縮。

以建發為例，2023年建發地產板塊整體增收不增利，歸屬母公司淨利潤僅1.9億元，同比減少了20個“小目標”，主要是聯發扯了後腿：

“歸母淨利潤”懸崖急墜，為-18.58億元。

建發地產情況好點，不過毛利率持續走低，2019年為25.86%，此後年年減少，17.17%、16.35%、15.28%……

2023年只剩11.1%。

毛利率下降是行業通病，像建發地產這麼低的還是少見。

同為地方國企，也在最近幾年攻城略地的越秀，2023年毛利率約為15.3%；和建發同等規模的龍湖，2023年毛利率為14.3%。

象嶼和國貿還沒披露最新年度財報，從象嶼2023年上半年業績來看，其地產板塊出現了淨利潤虧損，地產銷售毛利率約21%，不算差，但同比也是大幅下滑。

而利潤小，關係因素就太多了，有可能是地拿貴了，有可能是操盤能力不行，有可能是運氣不好。

也有可能是A樓盤虧了，羊毛要從B身上薅一點。

要説建發樓盤都擺爛也不客觀，有湖南的網友説：你們唾棄的建發，在湖南算得上翹楚和天花板了。

鐵柱姨惑了：那隻能怪大門和園林示範區太漂亮？