59歲的鬱亮和2024年的房地產市場_風聞

第一季的各種統計數據剛出來，我飛速地看了一眼房地產，不出所料。有一些發現跟讀者們分享。

資金在加速撤離住宅開發投資領域

1～3月份，全國房地產開發投資22082億元，同比下降9.5%，其中，住宅投資16585億元，下降10.5%。

從數據我們可以看到，3月份房地產的投資降幅，跟1～2月比，是拉大的，意味着什麼？意味着3月流進房地產的投資資金加速萎縮。

光看這個數據還不夠，我們要跟去年對比。

2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

相比較而言，2024年一季度住宅的投資降幅拉大了1.2個百分點，説明資金持續在退出住宅的投資建設領域。

量價越跌越兇，非剛需買房要謹慎對待

1～3月份，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。

從數據上看，1～2月房地產銷售出現斷崖式下跌，3月份稍稍跌幅收窄，而且很明顯，銷售面積下跌得厲害，但是房價掉得更厲害，住宅的價格掉得最兇。

這個數據跟我們大部分的體感是類似的，我在今年10多次課程中做的調研顯示，幾乎只有不到5%的人認為2024年是買房的好時機。也就是説，大多數人都買漲不買跌，並且看跌2024年，沒有信心，何來房價回温呢？

再拿去年來比較下：

2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

跟2023年相比，2024年的銷售是非常糟糕的，這點需要警惕，如果當前要買房，若不是剛需，或許還可以再等等。

廣州領跌一線城市

根據《2024年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數據，前三個月，全國70個大中城市，無一倖免，房價都在跌。

二手房中，跌得最多是徐州，跌了10.2%，最少的是三亞，跌了1.3%。北上廣深沒有幸免，廣州跌得最狠，三個月二手房跌去7.4%，而且3月當月有更猛烈的跌勢。深圳前3個月跌6.2%，上海跌5.8%，北京在一線城市中跌得最少，跌了5.2%。

自2023年8月以來，廣州發佈政策為樓市“鬆綁”的速度在一線城市中最快，力度也最大。比如，2023年9月，廣州限購政策在執行13年後進行首次大調整，大幅縮小了限購範圍；2024年1月，廣州又宣佈了新措施，相當於廣州全面放開限購。

政府的政策放鬆，也帶動廣州各家銀行對“首套房”的認定寬鬆。據小道消息稱，如今在廣州的部分銀行申請房貸，在不突破“只有兩套房可以申請房貸”的前提下，“首套房”和“二套房”的信貸政策幾乎沒有區別。

也就是説，你二套房也可以通過一些操作，享受首套房的貸款優惠。

哪怕如此放鬆，但是廣州房價依然領跌，看來一線城市也面臨着房價的回調，特別是一線城市的周邊區域。

廣州中原研究發展部的研報稱，與春節前相比，諸多賣方業主的心理價位明顯下調。據該機構統計，3月廣州二手房網籤均價為28079元/平方米，環比下降10.1%。

整個市場還在持續恢復信心中，易冷難熱已經是當前的現狀，只能耐心等待政府更多的信號。

那麼這個行業的人和公司現在怎樣了呢？

鬱亮的59歲和40歲的萬科

還差一年，鬱亮就到了耳順之年。但是這一年，顯然是他過往以來最艱難的一年。

面對着洶湧的國際資本的狙擊，萬科的外債評級，被調整到了垃圾債級別，從去年11月開始，萬科就不斷遭遇股債雙殺的危險境地，好在每次都有深圳國資和深圳地鐵的加持，才得以化解危機。

這就像是一羣餓狼圍繞着羊羣，哪怕有藏獒在守衞，幾次擊退狼羣，但是那些狼卻依舊虎視眈眈，繞着你不斷呲牙，露出兇狠而冷峻的眼光。

近一年，萬科的估價跌了36%，或許大家都在擔心着謠言，擔心這狼羣。

萬幸的是，萬科進入了50個白名單（要力保的房企），深圳的國資和地鐵，依然如藏獒般在他身後守護，優等生的身份，讓銀行更願意多關照它一分……

回想鬱亮的職業生涯：

1988年，鬱亮23歲，北大畢業。

2001年，他36歲，被王石看中成為萬科總經理，那個時候他還是個小胖子。

2017年，52歲時，他已經通過自律的運動和飲食，成為現在的標準身材，那一年他從66歲的王石手中，接過了“萬科一哥”的權杖。那一年，房地產行業已經不斷提出去槓桿、去庫存的供給側結構性改革口號。

2018年，整個房地產還在高歌猛進，看看恒大許老闆、看看融創孫宏斌還在不斷擴大規模，但是53歲的鬱亮突然在年會上打出了全場紅底白字的“活下去”口號，這是一個知進退的人。

2024年，鬱亮59歲，面臨海外資本做空，面臨萬科資金鍊緊缺，面臨房地產4年以來的巨大調整，他有沒有一刻，後悔過接王石的這根棒？

人生沒有假設，享受時代紅利，你就要接受系統性危機，這是一個硬幣的兩面，心態調整就好。

順境不驕，逆境不餒，常境不怠。

2023年的地產企業都不好嗎？

4月17日，點開時代地產的股價，嚇了一大跳：

竟然崩盤了，兩天內整個時代地產的股價跌了近50%，只剩下2.7億港元的總市值。

不可能吧？一個那麼大的公司，才2.7億港元，然後我就反覆查看，確實沒錯，就是幾億港元總市值。

是虧損嗎？

2022年時代虧了99億，2023年才虧了45億，應該利好才對啊。

那為什麼暴跌？

最後找到了原因——時代中國控股日前發公佈稱，4月15日接到有限公司提出的清盤呈請，內容是關於對方所指的金額分別約為1.732億美元及7.31億港元的公司財務責任。香港高等法院已將呈請的首次聆訊日期定為7月3日。

難怪了，怕是雷區掩蓋不住了。

我再往後看，近3年的時間，時代地產市值從200多億，直接蒸發90%以上，最後剩下了2億多，這就是殘酷的資本市場。

再看看其他的幾家公司：

融創2023年虧損79億，市值近三年從1500億港元跌到了80億港元，也跌去了95%市值。

富力地產2003年虧損200億，市值近三年從近400億跌到了30億港元，也跌去了90%多的市值。

奧園持續停牌，碧桂園開始停牌，恒大已經被香港高等法院判清盤。

但是，事情也不完全就那麼悲觀。

前兩天看朋友圈裏，越秀集團發了公告——

越秀地產還在逆勢上漲，2023年越秀地產合同銷售金額1400多億，上漲了13.6%，營業收入802億，上漲了10%，核心利潤34.9億，同比下跌了近20%。

為什麼越秀不出問題？

我看完資料後大概總結了三點——

第一是資產和規模。他們的核心資產大多數在核心城市的好地段，也就是説，沒有去太多的三四線城市鋪開規模，大多數在廣州，最多就是武漢等幾個城市。簡單説就是規模中等但是優質。

第二是融資成本低。他們的加權平均貸款成本才3.82%，相比其他很多地產公司十幾個點、甚至二十幾個點的融資成本，簡直就是開掛了。這就是國企背景和綜合性集團的好處。

第三是政府支持。廣州市政府一直在打造國企，但是真正跑出來的就幾個，所以越秀地產是廣州市重點扶持對象，希望未來可以逆勢提升在房地產的位置，幫助越秀集團母公司衝向世界500強。

那越秀的市值如何？

近3年，越秀地產市值從最高400多億港元，跌到150億港元，跌去了60%多市值。相比民企還是好了太多了。

那再看幾個國企——

中海地產2023年淨利潤200多億人民幣，同比還增長了10%，近3年市值從最高3000億港元跌到1238億港元，跌掉了50%多。

保利地產2023年淨利潤169多億人民幣，同比增長了12%，近3年市值從最高2300億港幣跌到了957億港幣，跌掉了近60%市值。

從上面的採樣數據來看，我們看到2023年房地產的一個大概判斷：

2023年來看雖然房地產市場泥沙俱下，但是國央企的利潤還在增長，而地方房地產國企的規模穩定甚至增長，但是利潤在調整，而民企則大部分出現虧損的危機。

從市值上看，資本也是聰明的，雖然都在跌，但是民企動輒80%～90%的跌幅，而國企央企大概跌去的是50%～60%，這是比較符合實際情況的。

未來房地產市場，分化是必然的了。

央企地方企業的分化，國企民企的分化，一線和二三線的分化，商品房和保障房的分化……

我們不能全盤否定房地產，而是要迎接他的結構調整和變化，怎麼調整？

房地產的突圍：阿那亞模式

房地產的危機，2013年的阿那亞早就面對過了，而且10年的時間，馬寅為代表的團隊已經找到了解決的方法——服務+房地產。

以下是我以前寫過的一個案例：

很多人可能不知道阿那亞，但是一定聽説過最孤獨的教堂和圖書館。

趁着講課之前，我打了個車直奔阿那亞去。

雖然只是一個樓盤，但是進去卻不容易，需要買票才可以。

4月份的北戴河，冷風颼颼，我還是穿少了，想進去教堂，不行，只對酒店住户或者業主開放，想去圖書館，不行，5點已經關門。

於是去看了它的博物館，去吃了他們的飯堂。

整體看到的建築物確實很震撼，大海邊，夕陽西下，成羣結隊的年輕人，有的在拍照，有的在直播，有的帶娃盪鞦韆，有的坐着看海發呆，在這裏，你確實可以感受到文化的氣息，年輕、温婉、舒服、美麗，似乎形容詞也無法形容，這裏有很多美女帥哥，據説這裏的業主90%都是北京人，他們願意在3個多小時車程以外的阿那亞買房，為的其實就在這裏找到一個真正的家，而不是一直在漂。

阿那亞，其實在2013年是一個爛尾項目，每年利息1.5億，但是一年只能賣4000萬，連利息都還不上。

當時，40歲的馬寅帶着幾個合夥人，壓上全副身家，接手了阿那亞項目。他開玩笑説，原來是去城裏賣個鵝，最後到鄉下養上鵝，那就好好養，讓鵝下蛋吧。

馬寅提供了很好的破局思路：從賣房地產，變為經營房地產，並且他提出一個理念：有品質的簡樸，有節制的豐盛。這句話，是阿那亞的靈魂。

2023年，阿那亞的運營服務收入已經和房地產銷售持平了，你看一個房地產公司最後賣房子和賣服務基本上對半開，那就很舒服了。

而且因為有好的服務，他的房子賣2～3萬還非常熱銷，而1000米開外的孔雀城9000元的價格還很難賣。

這就是阿那亞，一個後房地產時代的轉型樣板。

房地產的新模式：商品房+保障房

很多人説房地產完全不行了，我是不同意的。

吃喝住行永遠是人的需求，只是説有時候過剩了有時候不足，所以會有周期波動。

從2003年到前幾年，我國房地產一直在上漲週期，但這是不可持續的，本來這一輪調整早在2015年就應該來了，結果延遲了好幾年，因為慣性使然。

房地產未來最大的變化是分化，K型分化。

商品房高端化，保障房普惠化，讓更多中低收入人羣可以買上保障房，價格要足夠便宜，讓更多高收入人羣可以買商品房，環境和結構要足夠舒適。

未來人羣流入的地方持續上漲，人口流出的地方持續下跌。

未來有好產業的地方持續上漲，沒有產業的地方持續下跌。

未來氣候條件好的地方持續上漲，氣候惡劣的地方持續下跌。

……

總之，時代總有機會，只是你是不是能看得見，看見後是不是能抓得住。

我們總是羨慕高速增長的80年代的改革開放，但是未來的人，一定會羨慕還有5%中等增長的我們。

歷史總是用類似的腳步在走路，上一代是我們的歷史，我們又是下一代的歷史。

如果你沒有更好的選擇，那就吐槽後，開始幹活吧。

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