不能失去又不被偏愛，2024保利北京大考_風聞

文/狗蛋分蛋

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不知道從什麼時候起，“搶春”（爭奪小陽春）成了北京地產開發商們開年的頭等大事。

和往年主打“降價”“贈送”等單一戲碼不同，“聯動”是今年北京各大房企搶春的關鍵詞。

比如，前段時間華潤置地配合進京30年，來了個“3盤聯動”，收穫了不少熱度，中海不甘示弱，直接整了個“5盤齊開”，惹得不少媒體驚呼創造歷史。

要説今年“聯動”玩得最溜的，可能還得數保利。

近一點的，4月份，保利新盤搞了個“3盤聯動”，遠一點的，年初那會兒，趁着春節保利搞了個“9盤聯動”。

先不説9個盤裏，有多少是實打實的新開樓盤，單説數量，華潤和中海綁起來也不是個兒。

噱頭這塊，保利算是穩穩拿捏了。

但比起聯動的成績，真正讓鐵柱感到意外的，是保利的那股衝勁兒，印象中：

保利已經很久沒在北京創造出這麼大的聲量了。

説起來，保利在北京市場沉寂過相當一段時間。

這一點從業績就能看出。

比如銷售上，在2015年之前，保利還是北京“扛把子”級別的房企，銷售長期穩居前5。

但從2016年開始，保利北京全口徑銷售額已經跌出前8，權益口徑銷售額跌出前15。之後長達6年時間，保利的權益銷售額再未登上過北京前10，最低時甚至快要跌出前20。

拿地上，2018年到2020年間，保利在北京拿地僅2宗，2021年保利在北京操盤7個項目，僅有一個是獨立開發……

土拍市場銷聲匿跡，銷售排名斷層式滑坡，那段時間坊間關於“保利放棄北京”的傳言甚囂塵上，就連不少保利內部的小夥伴都承認保利北京：

確實不太靈。

不過最近一段時間，保利在北京似乎又開始悄悄發力了。

除了營銷動作頻頻外，土拍市場上，2023年，保利在北京豪擲102億拿地5宗，數量僅次於中海，排名全北京房企第2。

業績上，2023年，保利北京全年權益銷售額，時隔7年再度擠進了北京前10，今年第一季度，更是憑藉39.24億的成績，來到了榜單第4。

有人説時隔多年重拾北京市場，説明保利還是愛北京的。但實際可能比起愛，重拾北京，更像是保利不能放棄北京。

2

2023年，憑藉4222億元的銷售金額，保利如願坐上產行業的“頭把交椅”。

從宋廣菊時代的“重返前三”，到劉平時代的“進三爭一”，為了這個目標，保利努力了近十年。

關於“為什麼能做到銷冠問題”，保利大大小小的媒體會上，都會提到一個重要的戰略部署叫：

堅定核心城市戰略。

説白了，就是保持對一、二線核心城市的持續深耕。

從公佈的數據來看，保利近幾年，九成投資流向了全國38個重點城市，如果再細看，其中有75%投給了長三角與粵港澳大灣區。

南方城市才是保利發展的重點。

保利是頭部房企中少有的二級組織架構，總公司下面，直接就是如廣州公司這樣的城市公司，大區概念比較弱。

在保利35個城市公司中，貢獻營收最多的是廣州公司，2023年廣州一城，就為集團提供了超過520億的銷售額。

相比之下，北京公司2023年200億出頭的銷售額：

不到廣州的二分之一。

在北京3年只拿兩塊地的2018-2020年，保利對長三角、珠三角依舊保持着高頻率的拿地節奏，合計拿地金額接近2000億，其中廣州就佔了30%以上。

在保利“堅定核心城市”戰略中：

廣州才是那個真正的核心。

對於未來的投資重點，保利也有着明確的規劃。

去年年中業績會後，回答投資人提問時保利曾表示：在拓展方面，公司將集中投資珠三角、長三角等核心城市及城市羣，爭取保持充足的高質量資源儲備。

以北京為首的京津冀，提都沒提。

換一個角度，作為公司業績貢獻的大頭，保利想要保住如今銷冠的位置，對於珠三角資源傾斜的局面短時間內是不會改變的。

意味着，保利能夠擠出來留給北京的資源，其實並不多。

因為北京在全國樓市有着比較特殊地位，作為新晉銷冠，保利北京市場肯定是不能輕易丟掉的。

但是如果資源無法做到真正傾斜，那麼保利北京公司想要做出成績，壓力可能不小。

3

關鍵是，如今房企想在北京市場做出成績的難度，也更大了。

一方面，來自更強的對手。

保利北京沉寂那段時間裏，通過持續深耕，像中海、北京城建、華潤、首開等一眾房企，已經牢牢確立了自己在北京市場的主導地位。

中海就不用多説了，連續多年霸榜北京房企銷售榜榜首。老對手華潤置地，最近兩年對北京市場也是相當看重，年初土拍單盤豪擲75億拿地，勢頭兇猛。

除了老對手，新對手也越來越多了。

比如招商蛇口，去年華北團隊調整後，招蛇開始重倉北京，一年拿地金額就幹到了北京第二。

中建系裏，除了中海，其他地產平台公司，對北京的攻勢也越來越兇，像中建智地，中建玖合、中建壹品……

最近兩年，都是北京土拍市場的常客。

比如2022年，中建系在北京一年拿了14塊地，佔北京全年土地出讓數量的四分之一，2023年，北京全年64塊土地出讓，包括中海在內的中建系拿下12宗。

想要在這樣的競爭格局裏冒尖，壓力可想而知，至少拿地這一塊就很不容易。

另一方面，如今北京市場對於房企項目的要求，也更高了。

親自走走市場就能發現，現在能在北京項目稱得上紅盤的，要麼地段夠好，或者有明顯倒掛，跑投資邏輯，要麼你的產品力足夠好，在區域內吊打其他樓盤。

但是好地塊可遇不可求，直接導致北京房子的“產品力”已經卷出花了。

像中海、華潤的一些初、中級剛改項目裏，過去高端改善才有的園林會所，幾乎都成為標配了。稍微高端一些的項目，還卷外立面，什麼超白玻幕牆，石材鋁板，車庫清一色星空頂，停車位也是越做越大。

純剛需盤幾乎很難再看到了，即便是一些小户型，也在卷空間，卷贈送，卷設計…….

落到最後，所有的卷，都是對房企資金實力、利潤能力的考量，以及產品迭代能力的考驗。

如果不是長久深耕，想要捲過北京如今幾個頭部房企，可以説是難上加難。

4

當然，這並不是説保利在北京沒有紅盤基因，實際上，在一些特定板塊，保利一直很有競爭力。

比如在朝陽。

近十年，保利在朝陽落子了十餘個項目，裏面不乏一些大賣紅盤，比如和光悦府、保利錦上、和光煦境等等，在當地都積攢了不錯的口碑。

去年10月，保利高端“天字系”保利天匯落子朝陽，憑藉東壩板塊的熱度，加上地鐵3號線和12號線規劃利好，開盤熱銷45.29億，到今年4月，去化率接近7成。

當時，天匯出街一個多月，保利還在裝修標準上做了一波升級，比如部分户型中，保利將山紋木飾面提升為影木飾面，櫥櫃吊櫃升級為高光烤漆板等等。

不少媒體發文表揚，直呼良心，説在已經售出項目的情況下，額外支出產品研發成本，不愧是央企。

不過，這波升級裏也存在一些爭議，有人覺得，升級是應該的。

比如小紅書上就有部分網友表示：

作為一個指導價接近9萬的項目，又是保利產品線裏最高端的“天系”TOP產品，最初的裝修標準，還打不過保利今年其他項目和光煦鏡和朝央和煦，實在説不過去。

去年6月，保利拿下項目地塊，樓面價和指導價差了3萬多，按理説有能力上更高的配置。

像這幾年，北京頭部房企拿到這種熱門地塊，地價差基本都在2萬出頭。比如華潤今年的北京潤府，地差價只有2.2萬，還帶公園，幼兒園，大型商業等四個配建，產品出來照樣捲到飛起。

只能説，保利在這一塊上，有些沒跟上老對手的節奏。

保利在朝陽猛，但是出了朝陽，就有些平庸了。

典型的有，今年年初保利9盤聯動中，去化並不怎麼理想的部分樓盤，比如位於大興的和悦春風、熙悦雲上，開盤時間都已經超過兩年。

鐵柱和幾個北京房產圈的小夥伴聊天，對朝陽之外保利的評價，也多是無功無過，不出彩，也沒多大毛病。

但是，無論保利是想在北京證明實力，還是想在北京市場更進一步做出成績，僅僅依靠朝陽一區，明顯是不夠的。

最近一段時間，保利北京區域持續發力，星宸和煦、頤璟和煦、朝央和煦三大新盤聯動，其中除了朝央和煦，其他兩個新盤都位於朝陽之外。

對保利北京而言，能否打破瓶頸，一舉做出打動市場的產品，樹立朝陽之外的口碑，為更進一步打下基礎？這兩個新盤的表現，就是：

一個證明自己的機會。