此時的二手掛牌市場，有幾個沒想到_風聞
北海湾拐角-3小时前
四月的某天我被鏈家後台的一個數字驚了一下
鏈家後台的房源總數已經達到16萬套
16萬這個數字跟市場有什麼關係
跟我們又有什麼關係
-曾經我跟各位分享過鏈家的掛牌市佔差不多在75%以上
-而這其中鏈家的房源對外展示的差不多隻佔後台的65%左右
75%不僅是高市佔，更重要的是每套都是真房源
但因為掛牌價或證件等因素鏈家又只能對外展示這其中的65%
所以今天你要問哪個數字最能反應眼下的二手掛牌
那就是這個16萬的後台掛牌量
那這個數字大概什麼概念呢
如果你問鏈家小哥五年前後台庫存大概多少，他會毫不猶豫告訴你
差不多10萬套上下
去年這個時候中介小哥們開始慌了
因為這個數字來到13萬套上下
所以今天這個16萬套大概什麼量級就不用我多説了吧
01
眼下鏈家二手掛牌量再次突破新高
我從去年開始就忍不住關注這個數字，因為我肉眼可見這個數字不斷突破我認知
如前所説的這個數字在五年前還是10萬上下，去年悄悄來到13萬上下，到今年已經赫然站上16萬
我整理了下這兩年關注過的這個數據
注意看去年3月、9月，還有今年4月
分別是萬位數的節點變化
去年3月小陽春、去年9月認房不認貸政策，都有自己站上節點的理由
也不知道這個4月是因為什麼，只知道這個數據不斷突破我認知
你看去年10月也站上過16萬套，但很快就下來了
今年是自從2月站上16萬套之後就沒想過要下來
我按天統計了下這個4月的具體到天的情況
從月初的16.7萬到16.8萬再到16.9萬
以鏈家單日新增掛牌近千的速度，突破17萬套近在眼前
如果真有這一天我就不再單獨撰文了
只希望各位知道這個數字已經來到鏈家目前為止歷史新高
這是今天我們關注這個數字的最大原因
與此同時不瞞各位這個數字也有一個“蹊蹺”的地方
就是如此高掛牌的背後你卻看不到他的高新增
什麼意思，其實掛牌量無非就是一個大池子，高水位無非兩個原因
新增房源、較低去化
但今天16萬套誇張數字背後你並不會看到誇張新增
鏈家每天都有統計自己的48小時內新增房源
按4月目前為止大概日均962套的速度，那4月最後差不多在2.89萬套
這個數字跟去年3月的4.2萬套、大前年的3.5萬套相比
還可以、還算平靜、不低也不高
也就是説今天高掛牌量背後更多可能不是因為新增過高
而是****庫存
02
我還沒告訴各位新增多少庫存多少
但不管是新增還是庫存目前我們已知的是目前掛牌市場
到底多在哪裏
我找來兔博士的小夥伴儘可能多細化這部分掛牌數據
爭取從更多切口去為各位展示這個龐大掛牌市場到底變在了哪、多在了哪
首先從區和板塊看，其實各個區掛牌都在走高
尤其松江、奉賢、嘉定這些純外環區
是不是眼熟，我們在今年外環外成交的一篇分析裏也説過
外環外的成交佔比今年以來不斷提升，尤其其中松江、奉賢、這些純外環區域
如今看來帶火的不僅是這裏的成交還有掛牌
聯繫我們前面提過的高掛牌背後可能更多離不開高庫存因素
這背後相對更確切畫面應該是3月市場推高掛牌之後，4月市場還未消化
才有了今天這些區域的高掛牌量現狀
具體到板塊也是如此，全市16區的兩百多板塊裏，二手掛牌環比增幅TOP20基本都在松江、奉賢、青浦
松江蠻有代表性，TOP1-3板塊都來自松江，TOP20個板塊裏松江也佔了7個
考慮到掛牌體量小波動大，只對比掛牌量大於200套板塊
但其實我們看前面各區二手掛牌量和佔比的，松江都不是最多的
我跟松江中介小哥討論了下，他説松江市場得一分為二的看
九亭泗涇是外地人置業首站，外環外放開這裏掛牌緊隨成交不斷走高
但3月小陽春過後成交相對下滑，留有部分庫存
另一方面松江“腹地”像松江新城跟松江老城則更多是區域市場
就有點類似奉賢內生市場的意思，這部分隨着外環放開雖然有成交上浮但跑不贏掛牌
也就是兩個局域市場去化跟新增的節奏問題
老實講這個解釋有點百搭，但只能説松江可能更為突出
或者説松江背後的高掛牌量邏輯讓我們看到了眼下掛牌市場的一段剪影
03
看完哪裏的房子
再來看看是哪樣的房子，這部分蠻有意思
首先價格段有個明顯變化
就是低總價的明確增多
在其他價格段都在不同程度下滑的時候你會看到
300萬以下掛牌房源的佔比從3月的27%提到28%
並且這是過去1年來的明確趨勢，從去年到今年300萬以下佔比從19%猛提到28%
低總價意味着房源要麼地段非核心、要麼小面積段
但我們同時也看到4月掛牌市場裏
小面積段也在清晰下滑
30平以下因為體量偏小，整體走勢也比較平穩
但其他小面積段都在清晰的下滑，到90平開始企穩回升，120平以上提升較為明顯
也就是説現在市場上量在走高的房子是
總價300萬以下
以及面積段90平以上的房子
會有這樣的房子麼，我打開鏈家輸入這些條件
得到的結果有點出乎我意料
鏈家外展頁面每頁30條房源信息，100頁是頂格處理，並不代表就只有100頁
也就是説今天上海的二手掛牌市場裏總價300萬以內，同時面積段還能控制在90平以上的房子比我們想象中的多的多
我整理了其中一些，其中也不乏泗涇、南翔、顓橋這樣的板塊
中介小哥也是在這部分提醒我説，這部分房子不是天生更多的
更多時候是因為現在的市場讓更多350萬甚至380萬的房子逐步降到280-300萬，才讓這部分低總價反而大面積段的房源變更多
也就是是説低總價和大面積段更多不是掛牌房源變多
而是掛牌價格的波動重新分配了目前掛牌市場
另外目前掛牌出來的房子也越來越新
2010年以後的房源掛牌佔比在清晰的增加
這對於不斷增加的總量來説這個增加會讓房齡變新這個趨勢顯得更明顯
這就是多出來房源的大致特質
我可能不能告訴你具體新增是多少或者庫存是多少
但可以跟各位説的是，總量提升明顯的情況下，新增是正常的
也就是庫存掛牌相對更多
然後這部分房源又呈現出低總價、相對較大面積段、以及更新房齡等特點
你會發現掛牌房源身上的優質因素越來越多
如果將房源市場比作一種生態，在市場不斷優勝劣汰的情況下
房源整體水平似乎在提高
04
最後我們來看下價格
以往價格會被我放在第二位去跟各位分享，只不過實在太好奇房源增量了
其實價格這塊也出現新的變化
我們統計了近一年二手掛牌均價的走勢
這個4月之前的掛牌價走勢都是一點一點下探的
但這個4月終於橫住了
除了金山各區的掛牌均價都有所回升
增幅可以忽略不計，重要的是沒有進一步下跌
掛牌價説白了最直觀的反饋就是房東心態
選擇繼續下調掛牌價還是價格不動是對市場不同的看法
不過這一點中介小哥們跟我的看法有點細微差別
在我看來三月市場的走量雖然是以價換量
但更多時候走量的同時也會讓房東覺得是不是好一點了，價格是不是可以穩一穩了
不過中介層面可能更加實操
就是當他們去勸業主調低價格的時候
越來越多房東選擇拒絕或者乾脆撤牌，也就是現在的掛牌價格已經到達房東的底線，至少已經達到階段性底線
我暫時找不到數據支撐誰的説法更客觀
有想法的小夥伴可以評論區跟我分享下你的體感
05
有段時間沒跟各位分析二手了
其實二手市場在我們日常分析文字裏已經被劃分為
當月成交、議價空間、價格漲跌、還有掛牌這些維度
你始終會發現只有細分才能相對説清楚一個真實問題
同時你也會發現不管是其中哪個維度
這些數據之間都息息相關
今天的掛牌市場最大的變化就是我們又一起見證了掛牌量的新節點
同時這些掛牌中的細瑣改變中，無論是房源的優勝劣汰，還是房東心態的橫盤
都在表達着此時此刻二手市場的一些真實的轉變
此時此刻如果有房東看到這裏會焦慮，這並不是這篇文字的初衷
各位請一定記得市場趨勢是用來認清的不是用來焦慮的
該焦慮的是我的掛牌價格是否符合市場行情
我房子的物況是否抗的住看房人的審視
好啦，我們下篇市場文見
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