“以舊換新”的風吹到一線城市，深圳13個樓盤入場，有網紅盤成交已破億_風聞

買房“以舊換新”浪潮席捲全國超30城後，首次在一線城市落地。

4月23日，深圳市房地產業協會（以下簡稱“深房協”）、深圳市房地產中介協會（以下簡稱“深房中協”）聯合開展深圳商品住房“換馨家”活動。

“換馨家”活動面向深圳所有計劃出售二手商品住房（舊房）併購買新建商品住房（新房）的購房居民，房地產開發企業向購房人提供建議不少於90天的“保護期”，約定期限內如成功售出舊房，則繼續完成新房交易手續，如未售出，解除協議並無條件退款。

“相比政府和國企，行業協會來推動‘以舊換新’是最合適的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，中介行業協會可以調動旗下中介機構的積極性，而中介機構和從業人員又是連通賣方和買方、新房和二手房的最佳載體。房地產行業協會能夠調動開發商參與的積極性，又與政府機構有密切關聯，可以就推動房地產良性循環向政府部門建議一些優惠的政策。

對於“以舊換新”政策執行效果，多名業內人士認為仍有待檢驗。換房羣體對房子要求較高，這就要求開發商真正提供質素不錯的房子。同時，深圳市場仍承壓，要在90天“保護期”內賣掉舊房的考驗不小。

△圖源：圖蟲創意

首個試水樓盤成交破億

與其他城市由政府主導不同，深圳的住房“以舊換新”主要是市場力量驅動，參與主體包括開發商、購房者、中介機構和行業協會。

“換馨家”活動，即開發商、中介機構與計劃出售二手商品住房併購買新建商品住房的購房居民三方開展“賣舊+買新”的換房聯動。

具體而言，房地產開發企業對換房人意向購買的新房設定一定期限的“解約保護期”（建議不少於90天），中介機構優先推動換房人舊房交易，縮短交易週期。在協議約定期限內，舊房售出的，開發企業和換房人按約定繼續完成新房交易手續；舊房未售出的，開發企業和換房人按約定解除協議並無條件退款，換房人無需承擔違約責任。

在整個流程中，購房者能夠獲得的權益包括：開發商對換房人意向購買的新房設定“解約保護期”，如舊房未售出可無條件解除協議；開發商和中介機構按約定在購房價款、交易佣金等方面向換房人提供優惠方案；在新房交付前，中介機構為換房人提供租房佣金優惠服務，解決居住問題。

據時代週報記者瞭解，參加“換馨家”活動的首批樓盤有13個，以剛需樓盤為主。

位於中心區域的樓盤有4個，均在南山，分別是雲海灣花園、金眾雲山海公館、前海宸灣、“網紅盤”綠景白石洲璟庭，地段優越但綜合素質不算突出。位於赤灣的前海宸灣（備案名：伴山伴海廣場），於2022年6月獲批入市，推出的246套房，目前已銷售170套；位於前海的雲海灣花園處於尾盤在售狀態。

多個在龍崗、光明等非核心區的剛需樓盤或難以獲得改善羣體青睞。譬如光明新湖街道的安聯尚璟府，去化明顯承壓。該項目於2021年12月備案入市，推出353套住宅，截至目前處於“已備案”和“已籤認購書”狀態的房源107套，去化率約30%。

李宇嘉建議，參與“以舊換新”的開發商，絕不能推尾貨藉機去庫存，而是要拿出優質的項目參與活動，要有價格上的優惠，要選擇以改善購房為主、且需要“賣舊”才能“買新”的業主和偏改善的在售新盤。

行業協會下場前，深圳已有開發商搶食“以舊換新”“頭啖湯”。

4月19日，綠景白石洲璟庭聯合樂有家試水“以舊換新”。樂有家提供的數據顯示，在4月20日-4月21日的週末，經過集中主推，綠景白石洲璟庭上客量與成交轉化率雙雙提升，兩天上客288批，“以舊換新”成交7套，成交金額破億元。

△綠景白石洲璟庭，時代週報記者攝於2023年10月

90天賣房或為極限挑戰

“以舊換新”蔚然成風，與二手房交易成為市場主流且去化困難不無關係。

克而瑞監測數據顯示，2024年以來，重點城市二手房市場相對活躍，自住需求剛需消費降級，湧入二手房市場，分流新房熱度。合肥、南京、蘇州、廈門、天津、武漢、鄭州等城市近兩年二手房市場份額增長迅猛，今年一季度二手房成交規模持平甚至超過新房，二手房市場份額在6-7成不等。

深圳市場的主力成交也是二手房。今年一季度，深圳累計網籤一手住宅4844套，過户二手住宅9088套，二手房成交規模是新房的近兩倍。

二手房成交有所回暖，但去化仍面臨很大挑戰。一名市場研究人士告訴時代週報記者，目前深圳二手房的平均去化週期在190天至200天，二手房掛牌價從2021年一季度的“9字頭”，跌至如今的“6字頭”，連續25個月下滑。

因此，如何在約定期限內賣掉舊房，是此輪“以舊換新”的最大難點。

樂有家坦承，深圳換房客户對於“以舊換新”最關心的是如何能快速銷售出舊房，這十分考驗中介機構的業務實力和平台規模。參與“換馨房”活動的開發商，給到90天“保護期”，遠低於市場平均成交週期。這不僅考驗中介的營銷能力，也必然要求業主做出巨大讓步。

多名業內人士建議，後續主管部門可完善配套政策，進一步疏通一二手房交易堵點。

前述市場研究人士認為，一方面，行業協會等部門可以呼籲更多新樓盤參與進來，增加客户選擇性；另一方面，主管部門最好能夠給到一些政策傾斜，特別是出台一些針對“以舊換新”客羣的優惠政策。

李宇嘉建議，住建部門要加強組織和動員，從市場化和尊重人性角度，調動各方積極性，把關聯各方的利益共同點激發出來。“政府的職能，就是制定政策，激勵和撮合關聯方。為此，要發揮中介行業協會和開發行業協會的作用，前者鏈接賣舊買新，後者敦促開發商參與和讓利。另外，做好帶押過户、簡化交易流程、做強評估公信力等基礎性制度，把税收、金融貸款優惠做到位。”

“‘以舊換新’如果要大規模推進，不管是開發商還是二手業主，都要秉持優惠價格賣房的原則。特別是開發商這一端，要讓購房者看到所購新房是真正滿足其住房消費升級的產品。”李宇嘉補充道。

記者丨梁爭譽

編輯丨劉   婷

值班丨滿   滿

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