美國市中心住窮人,中國市中心住富人?_風聞
九边Pro-九边Pro官方账号-历史,金融,软件编码,产品经理沉思录15分钟前
大家在電視上應該都看到過一件事,國外好像有錢人都住在郊區的別墅裏,市中心反而窮人在住,納悶我們將來會不會也成那樣。
真實情況比較複雜,咱們慢慢説,聊完大家自然就知道了。這背後其實有一條清晰的城市演化路徑。
最早的大城市都在河邊,取水方便,也方便處理垃圾,直接扔水裏就完事了。這也是為啥要強調“上風上水”,因為古代沒有垃圾處理廠,一直有個往河裏傾倒生活垃圾的習慣,而且古代的城市排污一直是個問題,在哪都臭氣熏天,住在下游多多少少有點吃虧。這也是為啥説北京明清“東富西貴”,因為西邊就是上風上水。
隨便截了個圖,大家可以看看,這一點全世界都差不多,一般都得傍河:


當然還有一些城市不是為了羣居而生的,而是為了軍事上的防禦目的,比如中國邊疆上無數的邊塞。這些邊塞往往都是苦寒之地,都嚴重缺水,極少有發展成大城市的。北京是個例外,按理説北京的發展水平不會超過石家莊,但是因為它是首都,自然也就不一樣了。
工業時代降臨後,無論是生產還是冷卻,都需要更多的水。那些面朝大海,有港灣可以把商品裝上船賣出去的地區就比較佔便宜。如果這個地方背後還有巨大的一塊平地,這塊平地就可以直接搞生產,那就更佔便宜了。
如果港口城市背後的平地也依靠水路連接起來,簡直就是buff疊滿,這種區域一般都富得流油。中國的長三角,通過太湖和長江水系連接在了一起;美國的“紐約-五大湖地區”,日本的東京圈,英國的倫敦圈,都是這樣的風水寶地,既是商業港,又是工業區。
所以超級城市最開始幾乎都是黑煙瀰漫搞工業,城市居民也都以工人為主。
慢慢富起來之後,升級到了服務業。大家在服務業賺到錢,就不想進廠了,而且越來越受不了工廠的高污染高噪音,慢慢就把工廠搬了出去。
大家很難想象類似巴黎、倫敦、東京,紐約,乃至咱們的北京上海曾經都是工業重地。後來這些城市都完成了“去工業化”,工業,尤其是高污染工業都遷了出去。比如北京的首鋼工業園已經成了一個旅遊打卡地,曾經那地方也在熱火朝天地大鍊鋼鐵。隨便找了張圖:

隨着工業遷出,一部分工人遷了出去,剩下的繼續住在市中心。市中心慢慢住上了從事服務業的中產階級。
中產階級的收入要比工人高,他們很快就把市中心的房價給推高,房價高了之後,房租也會高。那些商鋪會把房租加到商品上,很快物價就上來了,逼着周圍的不少人也遷到了城市邊緣,這也是為啥北京的五環六環住着很多老北京。
城市發展的第一個階段是在去工業化之後,把一部分承擔不起大城市成本的人趕出市中心,這個階段全世界都差不多。咱們現在主要出在這個階段。
等市中心成本越來越高,慢慢企業就搬到城市邊緣上去了。比如北京的北清路,在五環和六環之間,那裏就有一堆高科技企業,把那附近的房價拉的非常高。還有亦莊,也一樣,那些企業佔地面積太大,在城裏根本沒那麼多地,他們就去城外了。
由於那些地方往往比較空曠,地價便宜,開發商也願意開發密度極低的別墅羣或者低矮洋房。這時候第一批中產階級就遷到郊區去了。隨後一些人也希望住到城外山清水秀的地方,不願意住市中心的老樓,也搬走了。
這種遷徙過程還有個專用名詞,叫“郊區化”(suburbanization),美國上世紀60年代發生了這種轉變,中國最近這幾年也發生了這種趨勢,但比較零星。
不過美國比中國複雜得多。
主要原因當然是大家都喜歡寬敞的大房子,他們還有個很重要的原因咱們根本體會不到,就是白人跑出去躲黑人去了。因為上世紀美國強行推種族融合政策,很多白人不願意自己孩子跟黑人孩子一起上課,乾脆跑到成本較高的郊區。當然現在開始搞“黑命貴”,不能再這樣明目張膽了,但是郊區黑人要比白人少得多。
富人和中產階級跑了,導致內城税收也成了問題,變得破敗,學校的好生源也走了,學校越來越差,有點追求的家庭也沒法待了。英國同時期也發生了這種事,內城變得非常衰敗,同時犯罪率和失業率都上去了。
主要也是因為他們那邊税收模式跟咱們不一樣,他們的警察和市容維護都是本地房產税給撐着,中產和富人跑了,税源沒了,治安和市容都保證不了了,這下有點追求的人更得跑了。
説到這裏,大家應該已經看出來了,中國當前這種税收模式,是很難出現美國那種情況的。咱們是整體一盤棋,每個區也不是靠當地自己養。自己養自己,很容易出現大分化,大家想想,窮地方一直沒錢提升自己,富人和中產跑路,可不是越來越矬?
此外美國那邊基建完成較早,紐約那種地方動不動一堆百年老樓,對於要求品質的人來説根本沒法接受。
咱們這邊也零星發生了這種情況,市中心的房子由於樓齡高,也導致了中產階級和有錢人搬走了,慢慢地一些品質太差的小區最後都是租客。
租客自然不會把小區當家,小區整體環境越來越差,更麻煩的是,越來越多的人不好好交物業費,維護也成問題,最後就變得很陳舊了。咱們繼續以北京為例,北京二環裏很多老小區已經沒法看了,大家有興趣上抖音搜一下,很多老北京一家子五六口子擠在一個四五十平的房子裏。如果不是附近的教育資源加持,那房價也沒法看,北京的那些不是學區房的老破小,是這一輪房價下跌最慘的。
同樣的道理,天津和平區,上海靜安區,會看到大量品質極差的老破小,裏邊住的人很多也沒啥錢。
但是市中心在哪都屬於核心地段,不可能沒業務。
很多高端服務業,類似金融,跨國公司總部,高檔商業區,這些都不能建到太偏的區域,一般都會建到每個超級城市市中心。
這就決定了很多富人和中產階級是不能住到郊區去的,不然沒法上班了,他們又不願意住老宅,那怎麼辦?
政府和開發商自然會想辦法搞一些豪華小區給這些人住,這個操作整體是很難的,因為涉及拆遷什麼的。拆遷這事有個窗口,過了之後越來越難,這也是為啥各國的城市改造都那麼難,咱們以前是很容易的,現在也碰上這種情況了,越來越拆不動。
這種高品質小區蓋起來之後,因為同時佔着各種優越條件,一般房價貴得離譜。
於是又發生了人口迴流,大量富人又住回市中心豪宅去了,這種情況再中國和美國都發生了。這時候迴流的是真正的富人,因為市中心的豪華房子在哪都不是一般的貴,不區分美國、中國甚至印度越南。
如果在市中心改造了一大片,這一片無論是租金還是物業費,都不是普通收入能承受的,沒啥錢的人很快都得遷出去,搬到住得起的街區,這一片就全部住上了富人和中產們。英語裏還有一個詞描述這種情況,叫“紳士化”(gentrification,也翻譯成“貴族化”)
最後就形成了一個新格局:
以北京為例,在市中心,交錯分佈着各種奇怪的小區。有的小區是上世紀七八十年代的老舊工廠宿舍,可能連衞生間都沒,裏邊住的都是一羣本地人,或者租客。而這些老宅旁邊,又有貴得離譜的豪華小區。紐約那邊也一樣,而且他們的市中心豪華公寓更是離譜的貴。
老小區租金往往不高,因為這些房子年久失修,樓道里都在流污水,能租上價有了鬼了。大家可能想象不到,北京上海市中心都有這類小區。如果有個攝像機拍這種地方,你也會產生一種“收入低的住市中心”的感覺。
畢竟再怎麼高級的商業區,都需要大量的配套人力,得有吃飯的地方,還有超市,還得有保安什麼的。這些行業都容納了大量的人,這些低收入人羣有兩個選擇,要不租房住在附近,要不去城外。
由於他們沒啥錢,房租又太貴,只好花少量的錢租很小的一塊地,最後就出現那種狹窄空間擠了一堆人。
你可能納悶,為啥要租這種地方,就不能租遠一些嗎?
當然可以了,繼續以北京為例,大家知道那個房價“膝蓋斬”的燕郊吧,那地方就住了大量在國貿上班的人。住那邊的優點是便宜且寬敞,毛病就是他們得忍受極其痛苦的早晚通勤。坐地鐵往死裏擠,開車往死裏堵,坐公交車又擠又堵。
很多人乾脆就住在了朝陽區的城中村裏,住得比較擠,條件比較差,但好處是不用忍受煎熬的通勤時間了。
這一點在北京上海已經不太明顯了,最明顯的是廣東那邊,廣州和深圳有個神奇的景色,不瞭解的人會覺得很奇怪,高樓大廈間無數各種城中村。
你説有病啊去受那種罪?主要是收入高,一般都比別的地方高50%以上甚至直接翻倍,比在老家高好幾倍。很多人不怕苦,怕賺不到錢。
在倫敦紐約,還有那種上百年的老小區,情況跟我們一樣。他們還有個更麻煩的事,就是治安問題。國外政府管理不像咱們這麼深入,用互聯網黑化來説,就是缺乏“管理抓手,顆粒度也不行”,對於那種破敗街區,政府的態度是混一天算一天,裏邊的人又比較窮,失業率也高,所以幹啥的都有,治安就好不了。
此外還有個政治不正確的話題,一般黑人和老墨聚集的地區,治安都不會太好。他們一般超過50%,中產階級就會迅速搬走,把那塊地留給他們霍霍。
同時富人和中產聚集的區域乾淨漂亮,有警察巡邏,而且一般缺乏公共交通和快餐店。流浪漢也不太願意去,去了也很難找到吃的,這也決定了美國流浪漢都願意擠在市中心附近。那邊有政府和教會的救濟站,也有大量的快餐店,幾塊錢就能吃飽,那裏聚集了一堆要飯的人。如果跑去郊區富人區,會發現啥也沒,連個麥當勞也找不到。
跟中國不一樣的是,在美國通了公交車不是啥好事,因為亂七八糟的低收入人羣就會過來。
不過美國那邊現在也出現了一個趨勢,在富人搬離市中心後,現在又在往回搬。原因就是上文提到的,一些高端產業建到市中心去了,他們得回去上班。
倒也不一定徹底搬回去,也有可能跟咱們這邊似的,那些有錢人在順義或者亦莊有別墅,週末在郊區,工作日到市中心的豪宅去,不然通勤太可怕了。
如果説中美之間有啥明顯區別,就是咱們是很難出現那種連成片的“富人區”。
大家去看下就能發現,可能是政府規劃時有意為之,一般一個豪盤附近,肯定給你搞幾個經濟適用盤,或者回遷房和豪宅盤弄在一起。而且很多豪華小區得專門拿出幾棟樓做公租房,進一步防止貧富分化。
這也導致了北京的房價比較魔幻,並不是大家想象的那種某個地段的房子都很貴。經常兩個小區隔了一條街,價格差了三四萬。最明顯的就是吳亦凡住的那個棕櫚泉,旁邊叫麗水嘉園,這倆小區挨着,但是房價差了兩三萬一平方。
不過這倆小區的公共設施確實是共用的,超市,公園等等。美國那邊相對來説就比較缺乏政府規劃,往往出現那種大面積的富人區,同時也有大面積的貧民區。
從發達國家的情況來看,一般如果不加約束,讓市場自己做決策,富人們天然有聚在一起的傾向,最後形成大片的富人區。這一點在中國基本上被壓制住了。
收入不那麼寬裕的人為了追逐低房價低物價,不由自主也往一起聚。這一點沒有太好的辦法,最明顯的就是北京的天通苑社區,那地方人口密度超高,但是好處是人多均攤了成本,那地方應該是北京物價和房價的地板,也是很多北漂的第一站。
其實天通苑也能看出來中美的差別,前幾年北京搞那個“迴天改造”,翻新了一部分天通苑和回龍觀的設施,很多年輕人表示天通苑現在除了交通太離譜,其他的好了很多。網上不少人説天通苑是貧民窟,這就離譜了,天通苑住了大量的華為、百度、小米還有阿里的人,那裏邊環境其實並不差,就是人太多,大家有錢了就會搬走,上限不高。
寫到這裏,整體就很清楚了:
1、美國英國形成那種“郊區化”趨勢,跟他們的税收政策有很大關係,一旦富人和中產遷出一個地區,那個地區房產税急劇下降,沒錢維護公共設施,很容易越來越破。最後有點錢的都跑了,只剩下窮人了。政府又缺乏動力和資金去維護,最後越來越破。
2、不過隨着進一步發展,美國那邊市中心或者內城又出現了富人的迴流,只是他們回到城裏也住在高檔公寓。郊區的富人盤附近確實窮人很少,主要也是因為那些地方幹啥都不方便,生活成本要高很多。
3、中國這些年也出現了一些“郊區化”,但是不明顯,畢竟掙大錢機會依舊在城裏。不過中國這邊市中心住的也不是富人,只是他們的房子相對貴一些,大部分人也是正常人。
4、中國這邊的強規劃特點某種意義上避免了大片大片的富人區,相對來説更加融合一些。