這屆二手房業主，“沒點才藝很難賣房”_風聞

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作者 | 陳澤旋

編輯 |  劉婷  

樓市進入買方市場，中介費的天秤發生傾斜，賣家開始承擔更多費用。

作為去年成交量最大的城市，成都樓市正進行一場大規模的中介費調整。市場傳言稱，多家機構宣佈調整中介費率，由原來的買方承擔大頭變成賣方承擔大頭。

時代財經以賣方身份聯繫多家中介公司，鏈家中介人員表示，從4月23日起，成都鏈家中介費率收費標準為買方承扣1.25%、賣方承扣1.75%，而原來為買方承擔2%、賣方承擔1%。大唐房屋中介則表示，從4月24日起，大唐房屋中介費為買家賣家各1.5%，此前為買家2%、賣家1%。

從成交數據來看，成都樓市並不缺少買家。成都市住房和城鄉建設局的數據顯示，2023年，成都二手房成交量同比增長45.9%至22.1萬套，創下成都歷史新高。

成都是新一線城市房地產市場的風向標，在多家房產中介調整中介費後，成都於4月28日宣佈全面解除限購。政策組合拳疊加，市場加速向買方市場傾斜，交易費率調整正是信號之一。

去年以來，調整中介費率的城市隊伍在逐漸擴容。據時代財經不完全統計，在成都之前，已有北京、廣州、武漢、西安、烏魯木齊、洛陽等城市的中介機構對費率進行調整。

而為了加速賣房，各地業主也捲了起來。時代財經獲悉，上海有業主參考售樓處標準，佈置了茶水、點心、咖啡，方便看房者和中介；而深圳有業主為看房者提供小提琴演奏，網友直呼“沒點才藝很難賣房”；廣州則有業主建羣賣房，“成交有高傭外加一台iPhone 14ProMax”，還有業主聯手中介舉辦開盤活動，通過到場抽獎和贈送彩票等活動吸引客户。

樓市進入博弈深水區，買家們正在奪回主動權。

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“雙傭”天秤傾斜，

成都中介降買方佣金

“去年和今年成交量是很大，但要賣房的更多，買家有很多選擇”，多名中介向時代財經表示，供過於求的背景下，成都的二手樓市實際上仍為買方市場。

今年以來，儘管成都二手房成交仍處在歷史高位，但已出現回落現象。根據成都市住房和城鄉建設局，今年1-3月，成都二手房累計成交4.5萬套，同比下跌超過21%，去年同期二手房成交了5.7萬套。

此外，克而瑞四川區域在4月25日發佈的報告中指出，今年2月，成都總價100萬元以內的房源成交佔比為近三年最高，3月份為近三年次高位；而總價150萬元及以上的房源在2月份的成交佔比為近三年最低，在3月份為近三年次低。報告表示“今年大眾的上車門檻和心理預期都降了”，3月份成都二手房源和客源成交週期均達到近三年來最長。

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大唐房屋中介告訴時代財經，去年二手房已經處於買方市場，雖然當時公司中介費率還未發生變動，但實操過程中往往不會向買家收足2%，“有時候會打個8折，（實際費率）大約1.6%至1.7%”。

中介費率偏向“買家友好型”不是成都獨有的現象。

早在去年7月，北京鏈家在朝陽區的北苑地區門店開始試行“雙傭模式”。此前，買家單邊支付是市場主流。一名北京鏈家中介告訴時代財經，去年9月底，“雙傭模式”在北京鏈家正式鋪開，同時下調了整體費率，公司的中介費收取標準由買家單邊支付2.7%改為買賣雙方各自承擔1%。

時代財經留意到，當前，貝殼找房廣州站14個合作品牌的收費標準為不超過合同成交價的3%，買賣雙方各自承擔1.5%，而去年則是買方承擔2%、賣方承擔1%。

在“雙傭模式”下，買家承擔更多成本是二手房交易長久以來約定俗成的規則，如今風向已然轉變。貝殼找房廣州站合作品牌的中介告訴時代財經，公司是在今年3月份才開始執行新的收費標準，原因是“現在市場不好，要降低買房成本，業主賣房意願高的一般都會承擔更多的中介費”。

實際上，去年5月8日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合發佈了《關於規範房地產經紀服務的意見》，提出了“機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用”“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”等意見，此後多地開展相關政策的討論、研究。

據時代財經不完全統計，截至目前，已有北京、廣州、武漢、西安、烏魯木齊、洛陽、成都等城市的中介機構對費率進行調整。

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高傭還送iPhone，

二手業主為賣房內卷

多地中介費率的調整並非全是政策引導的結果，更大的驅動力來自市場。

今年以來，房地產市場整體承壓。國家統計局數據顯示，今年第一季度全國商品房銷售面積22668萬平方米，較上季度減少15.8%，同比減少19.4%；商品房銷售金額21355億元，較上季度減少22.5%，同比減少27.6%。

在此背景下，二手房市場面對的共同問題是掛牌量增加、市場供過於求，去化壓力徒增。

“從一線城市二手房業主大幅降價帶動銷售回升來看，以剛需改善為主的購房者對價格、成本非常敏感，交易費率降低能提振市場的信心，有助於提升銷售水平”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

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廣州一中介公司廣佛區域的門店負責人告訴時代財經，在市場較好的時候，會有更多的賣家不肯承擔中介費，甚至將原本應由賣家支付的税費轉嫁給買家，“現在買家希望中介費低一點，賣家基本都答應”。

在二手房供應顯著大於需求的市場，或急於出售時，賣家往往還會親自下場做營銷。

上海賣家李薇是一名置換客，在決定賣房的那一刻，她把房子從租客手中收回，進行了一場為期四個月的大改造。“對牆壁進行了粉刷、換了地板，房子的隱蔽工程該換的也換了”，裝修全部採用品牌環保材料，同時免費配置新的傢俱和電器，“房子弄得跟新房售樓處一樣，還佈置了茶水、點心、咖啡，方便看房者和中介”。

李薇表示，賣房和賣產品是同一個道理，當賣房遇到了買方市場，加上自己有點完美主義，“希望房子呈現完美狀態出售，只有自己覺得舒服，對別人才有吸引力，也才可能在小區眾多‘競品’中脱穎而出”。

改造完成後，李薇隨即將房子掛牌，僅耗時一個多月就成功賣掉。不過，她表示，雖然在賣房的過程中客户、中介反饋裝修是亮點，但最終能夠成交的關鍵還是價格夠低，性價比夠高，“我的掛牌價定在了小區最低價位區間，談價階段也被‘大砍一刀’”。

時代財經瞭解到，除了常規的降價、贈送傢俱家電、承擔更多交易成本等方式外，賣家還會主動引流，甚至聯手中介舉辦二手房開盤活動。

廣州一名中介告訴時代財經，他遇到一名賣家為了吸引更多中介為他推銷房子，主動組建二手房中介羣，“進羣發紅包，帶看有飲料，成交有高傭外加一台iPhone 14ProMax，到後面羣裏一共進了150多箇中介”。

位於廣州市增城區的一個小區業主則聯手中介舉辦開盤活動，通過到場抽獎、贈送彩票、帶看一組客户獎勵50元“辛苦費”、成交額外獎勵8888元等方式，吸引其他中介在“開盤日”集中帶看。

房地產歷經兩年多的深度調整後，曾經被賣家牢牢掌控話語權的二手房市場，如今已然全面倒向了買方。

（文中李薇為化名）

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