宋清輝：應理性看待房地產週期 房地產週期是正常市場經濟現象_風聞

長期來看，中國經濟“去地產化”已是大勢所趨。

著名經濟學家宋清輝

【滬港通錦囊】房地產週期是正常市場經濟現象

“人有悲歡離合，月有陰晴圓缺”，蘇軾的這句流傳了近千年的詩詞之所以能夠流傳到現在，説明了一點，即凡事都有周期，這也是諸多行業發展到一定階段的必然現象。例如，經歷此前多年的爆炒和推波助瀾，房地產的市場供求關係當前已經發生了重大的變化，一方面是之前的「三高模式」已經被打破，行業正在處於新舊模式的轉換期。另外一方面，當前的房地產行業或正在經歷較為漫長的下行週期，進入緩慢發展的新階段。但是，長期來看，內地經濟“去地產化”已是大勢所趨。

觀察到，目前就三四線城市而言，這些地方的房價已經處於跌無可跌的位置，成交量也趨於接近「冰點」，形勢難以令人樂觀。有不少投資者會問，房價會不會也像股價那樣，在低位運行一段時間之後瘋狂反彈呢？答案則是需要兩面看待，但對於絕大部分三四線城市而言，其房價走勢或會如同殭屍股一樣久久不動。事實上，當前的房價下跌實際上是一個再正常不過的行業週期現象，同時它也和經濟發展的週期性有較大的關聯。

一般而言，一個城市房價的漲跌，歸根結底需要看這個城市的產業情況。例如，有「鬼城」之稱的鄂爾多斯，2010年的時候，因煤價的上漲導致一系列資金瘋狂湧入該地樓市，在全城民間借貸的同時房價也瘋狂走高。隨後，因為煤價的回落，一系列的夢想都開始破滅，資金鍊斷裂、投機者離場，於是鄂爾多斯開始變得蕭條，被稱之為「鬼城」。

鄂爾多斯興衰值得借鑑

但是，隨着近年來當地政府積極調整產業結構，推動產業轉型升級，該地的房地產行業已逐漸迴歸到健康有序的狀態，「鬼城」的標籤似乎可以撕掉。這也表明，如果一座城市沒有支撐經濟發展的強勢產業，無論是資金還是人才，或都不會留在這個城市當中。

縱觀各類三四線城市，幾乎沒有長期可以持續、配套的產業鏈能夠支撐城市的經濟發展，就如從眾心理一般，絕大多數城市都會想方設法挖掘各種景點開設旅遊業，以期創造新的利潤來源，但旅遊業低門檻、同質化的發展難以形成長期有效的支撐作用。雖然一部分城市擁有「靠山吃山」的絕對優勢，但想要推動當地產業、經濟有效持久地發展，就必須積極引入實體創業和創新產業，否則很快就會陷入「人勤地多產、坐吃山也空」，鄂爾多斯的過往便是典型例子。

就房地產行業而言，地產商雖然他們有定價的權利，但他們沒有左右城市經濟發展的能力。如果三四線城市一直無法引入能夠刺激本地經濟增長的新產業，或者長期沒有政府對其發展進行規劃並招商引資，這座城市未來的發展，大概率或是伴隨着人口流失而愈來愈小。

三四線城市需引入新產業

如果在政府引導下，三四線城市願意引進技術、招攬大量人才，所謂去庫存的問題或將不是問題。如今，全國房價走勢相對較為平穩的城市，可能非深圳莫屬。四十多年前，深圳就是一個小漁村，遠遠不如當前的三四線城市，但國家的政策傾斜和人羣大量湧入，高新技術的不斷發展，高等教育機制的建立加上積極引進海內外優質人才，推動了深圳的產業蓬勃發展。

雖然近期有自媒體發佈了「深圳房價下跌40%」的消息，提到深圳有多個樓盤都有不同程度跌幅的情況，但實際上卻沒有網傳的那麼誇張。通過實地走訪調查，深圳一些新上市的樓盤價格依然堅挺，其中部分深圳新盤房價甚至還出現逆市上漲趨勢，反映出深圳經濟的韌性。

理論上，只有經濟發展才能提升市場各方面的需求，例如運營資金需求、企業用地需求、企業人才需求、員工住房需求等，各種各樣的需求都能有效地實現去庫存。

縱觀現行的三四線樓市去庫存措施，實際上是治標不治本。要想有效去除大量樓市庫存，歸根結底需要從當地產業佈局、人口流入、土地供應等多個方面採取有力措施，花式營銷甚至逆向調控這些措施，其形式大於實際意義。

應理性看待房地產週期

總而言之，房地產週期是正常的市場現象，也是市場經濟的必然現象。正是因為週期的客觀存在，房地產市場才會有大浪淘沙，才會有競爭和淘汰。從這個角度來看，房地產週期實際上有利於提高經濟質量，所以市場應理性看待房地產週期。

作者為著名經濟學家宋清輝，著有《中國韌性》。本欄逢週一刊出。