對話春泉產業信託：逆市增長的運營邏輯_風聞

從廣州市中心出發，大概行駛1.5小時就到達惠州CBD，惠州華貿天地是本次行程的目的地。

這是目前惠州購物中心的TOP 1。根據最新市場調查按商品交易額計算，惠州華貿天地在2023年佔惠州市場份額約10%。走進惠州華貿天地，客流量明顯較同片區其它購物中心高出不少，所有店鋪均開門營業，據披露，僅“五一”長假首日，華貿天地人流較去年上升增長87%。這讓人更為直觀感受到粵港澳大灣區二線城市蓬勃的消費潛力。

兩年前的消費市場低谷期，春泉產業信託以16.37億元收購了華貿天地68%股權，從而實現了中國內地及大灣區零售物業的首次佈局。從目前來看，春泉產業信託這一策略選擇無疑是正確的。

儘管惠州華貿天地在春泉產業信託的整體業績貢獻中僅佔比24%，但卻是該信託基金表現最為搶眼的資產項目。自收購短短兩年來，截至2024年第一季度，惠州華貿天地的平均月租為178元/平，較2022年第四季的148元/平上升20%，同期的平均租用率亦由92%上升至98%。這亦帶動項目估值的快速提升，從收購時的26.91億元增長至28.43億元，由此帶來的投資收益亦相當可觀。

回望是次交易，春泉產業信託管理層此前曾多次感慨“幸運”，但能持續穩定地實現業績攀升，必然是做對了些什麼。

5月2日，睿思網與春泉產業信託財務總監兼執行董事鍾偉輝、惠州華貿商業管理有限公司總經理何振城等高管進行了一場深入交流，詳解惠州華貿天地業績增長邏輯、春泉產業信託的發展規劃等種種。

逆市增長有道

5月1日，位於惠州華貿天地負一樓外廣場的達美樂披薩正式開業，這是該品牌在惠州的首店。儘管店面僅約150平，但開業首日即錄得超38萬元的銷售業績，創下其全球單店單日開業銷售額新高。

這樣的業績，居然出現在一個非北上廣深的商業項目上，着實令人好奇。

“我們不是簡單地把店面租給商家就結束了，而是前期做了很多經營上的扶持，包括媒體矩陣投入等，幫助商家實現銷售額的提升。”何振城表示。“銷售額越好的情況下，我的租金收入會更高。”

顯然，這是一次雙贏的結果。

在整場交流中，春泉產業信託管理層不止一次提及“把經營賦能做強”，而這也是惠州華貿天地應對激烈的市場競爭，並實現業績增長的核心利器。

何振城進一步指出，為了保持項目的長期競爭優勢，惠州華貿天地會主動控制合同期，“現在火的品牌，可能到了下半年就不火了”。因此，惠州華貿天地通過用系統對消費者需求做分析，從招商、企劃、運營、服務、場景，全方位的進行疊加，“他需要什麼, 我就做什麼，所以我們一定會保證整個項目的汰換”，但汰換率會控制在20%以內。

這樣的好處明顯有二：一是新品牌的引入可以持續不斷地吸引消費客羣的到來，二是通過末尾淘汰制，亦能使得租金的上漲，從而實現資產價值的提升。目前，項目引入首店品牌超400家，獨家品牌超200家。

此外，在春泉產業信託收購後，惠州華貿天地在消費場境的打造花了更多的精力，如會員中心、洗手間的改造等，進一步提升消費者體驗及整體項目價值。

通過以上運營策略，惠州華貿天地的資產價值在短短一年半時間內實現了快速提升。要知道，當前不少商業項目的資產價值是在持續走下坡路。惠州華貿天地或許能給其它購物中心提供一個新的運營思路。

在業績飆升的同時，市場同樣關心如何保證租金增長的持續性，及項目運營的穩定性。

據介紹，當前惠州華貿天地採取固定租金或固定租金/營業額租金中取高，“我們跟商户更像是利益共同體。”何振城笑稱，因此，運營方會投入更多資源導流、賦能商户經營，商户也會投入更多精力實現業績上升。“這種模式相對來説是有難度的，但經過這麼多年的發展，我們認為這種模式是最合適的，也是在市場下行的情況下，仍能保持租金上漲的主要原因。”

最新數據披露，截至2024年一季度末，惠州華貿天地的固定租金為每平方米152元，浮動租金為每平方米26元，總可出租面積為103883平方米。

良好的客流量是項目收益保持穩定的基礎。據瞭解，惠州華貿天地2023年日均客流量達到32,620人，按年增長30.3%；平均每月商品交易額1.7億元，按年增長10.3%。今年前四月，惠州華貿天地客流同比增加30%以上，而今年“五一”長假首日，人流更較去年上升增長87%。

據瞭解，惠州華貿天地開業至今已有十三年，截至今年三月底，惠州華貿天地會員人數已達120萬。同時通過消費者畫像組建不同的社羣，藉助相應活動定向邀約，有效提高會員的活躍度和粘性。

截至目前，惠州華貿天地的各項數據已超預期，項目收益率更達到7.7%，為所有資產中最高，這亦給了春泉產業信託對該項目長期持有的信心。

鍾偉輝更透露，未來不排除會進一步增持惠州華貿天地。據悉，目前惠州華貿天地剩餘32%股權由華貿集團持有。

審慎的收購策略

受益於惠州華貿天地項目的良好業績，春泉產業信託2023年收益為7.32億元，較2022年增加26.8%；物業收入淨額為5.43億元，同比增加23.3%；淨物業收益率為74.2%。其中，惠州華貿天地錄得收益約2.2億元，物業收入淨額為1.52億元。根據一季度的業績表現，預計惠州華貿天地仍將是春泉產業信託2024年業績增長的最大支撐。

相較於惠州華貿天地，作為春泉產業信託的核心資產，北京華貿中心寫字樓近期的經營表現，則多少受累於市場環境而出現些許波動，但幅度不大，表現尚屬穩健。

最新數據顯示，今年一季度，北京華貿中心1座、2座寫字樓的平均舊貨月租由2023年末的350元/平方米降至348元/平方米，降幅為0.6%。同時，平均租用率也由91%下降2個百分點至89%。

對此，鍾偉輝回應稱，北京華貿中心是非常優質的物業，其鄰近北京高端商場SKP，出租率一直亦維持在90%左右，惟在目前經濟環境有所調整下，需求面確實存在一定壓力。

鍾偉輝稱，會盡量維持出租率在比較高的水平，但租金短期內會存在一定壓力，公司會與長期租户保持良好關係，維持租户組合的質量，待市場恢復時可以較快令租金及出租率有所回升。

至於英國商業物業方面，84項物業的主要租户為英國領先的汽車服務經營公司Kwik-Fit (GB) Limited。除一份租約外，其餘租約均將於2032年3月到期，出租率達到100%。每年合同租金收入約為476萬英鎊，且租金調整機制為每五年進行市值租金檢討，租金只會向上調整。鍾偉輝認為，該項目為公司帶來了穩定現金流。

鍾偉輝進一步指出，目前春泉產業信託95%資產組合都是在國內，未來仍會集中發展國內市場，雖然短期市場仍會有所調整，但公司仍然非常看好內地市場，因此未來會繼續於內地尋找收購的機會，而增持惠州華貿天地亦是考慮的方向之一。

春泉產業信託並未透露意向收購的資產項目或所在城市，鑑於當前經濟復甦仍存在一定的波動性，春泉產業信託在收購方面亦相對審慎，“更傾向於做好當前的項目。”鍾偉輝稱。

不過，鍾偉輝亦透露，由於香港REITs對資產的回報率有一定的要求，從目前來看，相較於一線城市，二三線城市展現出較好的市場潛力，資產的價格和回報率可以滿足香港資本市場的要求，尤其是商業項目，因此春泉產業信託的收購資產類型亦將更多傾向商業項目。至於寫字樓項目，由於目前已擁有相當優質的寫字樓物業，因此再入手的話，肯定選擇更好的項目。

同時，標的項目持續運營的能力，亦是春泉產業信託在標的選擇上的重要指標之一。據瞭解，在收購惠州華貿天地時，春泉產業信託也是觀察了相當長的一段時間。早在2018年時，春泉產業信託即曾披露過相關收購計劃，最終，直至2021年方完成該項物業的收購。彼時，該項目已運營超過10年，且在惠州購物商場中排名居首。

另外，對於早前中國證監會發布五項資本市場對港合作措施，包括將REITs納入滬深港通。鍾偉輝指，在港上市的REITs在過去的記錄都很好，但由於受到眾多外圍因素影響，令在港上市的REITs估值較低，加上其回報率均比較高， REITs仍有很大價值空間未體現，相信會有好的影響。