上海的租賃，還停留在冬天_風聞

我從今年三月開始找房子

最終在這個四月在靜安寺附近租下一套小高層

面積不大但位置很好，租金5800元/月，就當我覺得租金有點貴的時候

房東那邊跟我説這套房去年這個時候還租的7600元/月

從7600到5800，前後大概23%的降幅

如果不是誆我，我想我的選題又來了

我將這個問題拋給一線中介，對方説太正常了，然後扔來一份數據

這是貝殼系租賃在全國7個城市的租金波動數據

上海的租金不管是環比還是同比都有明顯下滑

具體的我展開跟大家説

可能是近半年來租賃市場的最大變化

01

“現在的租金對比去年輕鬆掉個20%”

這是市調過程中中介小哥們叨叨最多的一句

全市情況是不是都如此，我拿到3個核心數據

首先是貝殼的租金環比，今年1季度環比去年4季度

環比下跌了3%左右，跌幅不大，也就是5000元月租降了150元

不對勁的地方是租賃旺季居然敵不過去年底的租賃淡季

接着我對比了今年1季度跟去年1季度，同比跌幅居然達到10%

這還是平均跌幅，也就是説至少有相當部分租金跌幅是在20%左右

根據過往租金數據，5%以內的波動都是正常範圍

也就是5000月租的房子分別的旺季跟淡季漲250元跟降250元都正常

去年10月也是上海租賃低谷，那時候10月租金單價同比下降了6%

這些數字對比今天的10%不是一個量級

所以上海的租金經歷了什麼

我市調了全市14個區的2-3個核心板塊的一室户租金的變化

哪怕是一室户這種較為堅挺的租賃產品，這個4月租金水平對比去年4月也要下滑8.7%

考察對象為同小區同户型的中等樓層中等裝修的租金同比波動，注：外環內一室户為30-40平左右，外環外一室户在40-50平左右

嘉定安亭的紅梅小區一室户月租去年4月2850元左右，今年4月2350元左右

南翔一室户月租去年4月3000元左右，今年4月2700元左右

松江九亭的青春驛站小區的租金同比去年4月降幅達到10%

印象最深的是我剛來上海租過的寶山楊行的富楊路223弄

一室户月租從去年2700元降到今年2000元，直接跌回我剛來上海的2016年

這波跌價裏有兩類房子跌的比較多

一類是市中心老破小

楊浦的中原還有五角場的次新租賃價格還比較堅挺，但老房子租金降幅超10%

我踩盤的靜安那種新式里弄裏的老房子，已經不是降幅問題

而是降價也沒人願意租，踩着木樓梯吱呀呀，一樓公區還有人做飯，我自己看到這樣的房子也是扭頭就走

還有一類就是大户型

市調的幾乎所有板塊裏一室户是所有面積段跌幅最小的，越大户型跌的越多

五角場的兩房降幅超過10%

靜安的中凱城市之光兩室租金去年11000元/月，今年7500元/月

中山公園的門店經理跟我説，去年4月他們門店租賃營業額20萬左右，今年減半

中介小哥們對租金價格描述最多的一句就是

去年的成交價今年的掛牌價

有幾位從事租賃五六年的中介小哥説這種跌法沒怎麼見過

02

那這樣的租金下滑，背後的租賃開單量一定很少吧

奇怪的是訂單量反而能維持基本的平穩

就算有降低的但是跟租金的跌幅比起來灑灑水

這方面我拿到了一個核心數據

租賃關於成交訂單的計算有個大三月的概念，就是過年後截至三月底

今年的大三月貝殼的租賃訂單數量在2.58萬套左右，算不錯的

這裏麪包括了省心租出房、普租、鏈家自如出房

其中省心租的數據接近8000多套，對比往年也是正常數據

所以成交單量在成交價格面前顯得情緒穩定的多

我市調了全市範圍的核心板塊單門店的開單量情況

在我市調的14個區的40多個板塊裏他們對比去年同期的開單量

平均跌幅控制在14.6%左右，其中20%的板塊開單量跟去年沒發生變化

該板塊內核心門店今年4月租賃開單同比去年4月開單情況

寶山的區中心淞寶，價格雖然下滑，但是陪讀的人還跟去年一樣多

臨港的海灣，因為附近有上師大附中、附小等學校，周邊學生撐起租賃市場

浦東花木的小哥跟我説今年跟去年差不多的開單量，只不過今年過來租賃的人有不少是從外灘或者陸家嘴過來的，租金消費降級也是部分板塊的客户動力之一

還有些板塊的租賃單量不降反增

徐匯濱江附近湧入不少阿里巴巴園區過來的企業，附近租賃需求也起來了

楊浦新江灣城一房難求，這裏去年10月開始就陸續有企業從漕河涇搬入

我們都嫌有點遠的朱家角因為環境好還湧入不少自由工作者

最讓我沒想到的是保租房

我三月找房的時候也開始關注保租房，因為就連靜安也有保租房可以選

開業當天我跟着同事去了現場，從現場的火爆也感受到了上海的租賃需求

這就讓我有點不解了

往往租金下滑伴隨着訂單量的減少

也就是租房的人變少了，房屋空置變多，房東會降價出租

但現在是租房的人還在，可租金自己往下走了

一句以價換量也解釋不通，因為量穩價跌幾乎是同時發生

所以現在的租賃市場到底發生了什麼

​03

看完庫存我就明白了

得益於一線租賃作業人員的幫助我發現平穩的租賃成交訂單背後

並沒有平穩的庫存和掛牌率以及去化週期

相反的成交量平穩的背後是

更高的庫存、更高的掛牌率、更長的去化週期

首先庫存，鏈家一位從業7年的租賃小哥跟我説

兩三年前後台的租賃庫存還在2-3萬套上下，但今天已經來到6-7萬套

尤其近期因為二手價格下滑，不少房東選擇將原本掛二手的房子轉掛租賃

庫存變高背後兩個原因

首先不少小區的租賃掛牌率上來了

這是機構租賃裏負責收房的小夥伴過去半年最常見現象

比如龍柏二村，一共186棟、2658户

去年在鏈家的租賃掛牌差不多在15-20套，今年掛牌加上後台未展示的已經來到30套上下

高端更是如此，尚海灣豪庭大概2170户

去年在鏈家的租賃掛牌在30套左右，現在加上未展示的已經超出50套

其次單套租賃房源的去化週期翻倍了

就是單套房源投入後台掛牌庫的時候，它多久可以租掉

鏈家某租賃條線的大區負責人跟我説

鏈家的這個數據在2021年的時候大概是13-18天

去年年中的時候來到28-30天

而今年這個數據是已經接近40天

去化週期跟房租有什麼關係

以尚海灣豪庭某大户型為例，月租2.8萬左右的大户型過去大概20天能租掉

但今年同樣的房子得100天才能租掉

你説這時候房東能不降價麼

所以從去年到今年尚海灣豪庭同户型月租已經從2.8萬降到2.2萬

所以最後你會發現一條這樣的邏輯線

賣不掉的二手轉租賃+租不掉的房變多-->單小區掛牌率走高

但租房需求還是那麼多+尤其保租房的大量投入-->後台庫存開始變多

於是很自然市場上單位房源的去化週期開始拉長

這也是為什麼我們會看到租賃需求沒有減少，但是租賃價格卻降低了

背後的最底層原因是大家的租賃選擇變多了

04

這就是眼下租賃市場的最真實現狀

租房的需求還在那，但租金卻大幅下滑

這背後最大的因素就是租賃房源的增多，包括了保租房的投入

這些因素推高了租賃庫存，拉長了單位房源去化週期

最終都體現在房租下滑這一點上

而我的租金降幅超20%的小房子就是此時此刻成千上萬套降價房源之一

不過看着眼前靜安寺的小夜景，背後有一個點讓我陷入一點點思考

你説保租房的大量入市上海會想不到租金下滑麼

我覺得這是意料之中的事

但如此情況下上海依然在做保租房投入

以前我們看到的保租房還在閔行莘莊這些地方

但今天你在黃浦、靜安這些地方都有保租房的選項

我們有的同事剛來上海就從網上渠道找到美蘭湖的保租房

我同事貝貝從老房子換到靜安區的保租房，房間條件更好了租金還沒變

這座城市正在以更低的生活成本讓來這裏的年輕人有個家

而保租房的投入充盈了租賃房源的同時

也客觀上降低了其他租賃房源的租金

拋開經濟學裏關於房租問題的探討方向不談

單租金下滑這點是真的降低了我和我的同事們的生活成本

我同事喬不絲從安亭搬到徐涇北城，半年前這裏的三房月租還在4400元左右

半年後的今天月租已經來到4000出頭

正在換房的其他同事也是如此

**同樣的租金現在可以租到更好的房子，**或者同樣的房子月租卻打了9折

這樣的租賃情況正在全市上演

市調過程中我還聽到很多這樣的聲音

租賃小哥們漸漸發現我們對於房子的顏值、質量都有了更高的要求

這背後不是我們的審美突飛猛進，而是我們可以挑選的底氣

眼下的租賃市場正在重新洗牌，也在重新開局

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