深圳多區放鬆限購：頂豪搶先降價920萬，部分買家淡定觀望不買跌_風聞

深圳多區放開限購政策，暫未激起太大波瀾。

5月6日，深圳市住房和建設局發佈《關於進一步優化房地產政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），提出三項優化舉措，包括分區優化住房限購政策、調整企事業單位購買商品住房政策、支持房企和中介機構開展商品住房“收舊換新”與“以舊換新”工作。

“靴子”落地後，從業18年的資深中介人士謝林鋒立馬將消息發送給了五六十位客户，“只有兩三個客户回覆‘收到，謝謝’，還有一個説，‘房價還得跌’。”在其隨後的線上直播中，他收到的提問也寥寥，“市場上的買家和賣家都很冷靜。看房可以，買房很難。”

龍華民治街道一待售新盤的置業顧問也向時代週報記者表示，多區放開限購後，項目展廳到訪量未有變化，“看房的客户還是很少，今天（5月7日）上門的很多是來踩盤的。”

鏡鑑諮詢創始人張宏偉認為，深圳7區放開限購，不少人具備了購房資格，預計短期內成交量將會有一波回升行情。“由於深圳樓市去化週期在42個月左右，上述7區有較大的去化壓力，因此，本次政策調整作用主要是去庫存，雖然短期內成交量會回升，但不會起到漲價的作用。”

多名受訪人士向時代週報記者表示，市場更希望從降低成本的方向優化政策，包括降價、降息、降税等，“分區優化限購政策力度較弱，需求難以釋放到位。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，提振樓市的關鍵在於需求端購買力的提升，這取決於收入、就業和消費等因素。

△5月7日，深圳龍華一新盤展廳裏，置業顧問向購房者講解項目，時代週報記者攝

房企借新政賣力吆喝

《通知》發佈後，深圳各大開發商積極跟進，宣傳海報刷屏，但市場暫未有顯著變化。

根據最新政策，深圳11區被劃分為一級限購區、二級限購區和不限購區。其中，一級限購區包括南山區、福田區、羅湖區、寶安區的新安街道和西鄉街道，在這些區域購房，非深户家庭及成年單身人士要求連續繳納3年社保；二級限購區包括鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區，社保繳納年限從3年降至1年；不限購區為深汕特別合作區。

從開發商的營銷策略來看，處於二級限購區的新盤宣傳賣點集中在“限購放鬆利好”，處於一級限購區的則主打“核心資產”概念。

華潤置地深圳公司發佈海報稱，“來了就是深圳人，買房就華潤置地”，旗下十個在售樓盤均位於二級限購區，聯動推出安家五重禮。

處於限購區的各大樓盤大多強調稀缺性。譬如位於福田上下沙片區的中洲灣迎海二期就宣傳“福田、南山限購政策依舊緊縮，核心區資產稀缺性再升級”。

開發商賣力宣傳，但市場反響暫時平平。

5月7日11時許，時代週報記者走訪龍華一待售新盤，售樓處到訪量暫未有明顯變化，有兩批購房者前來看房，另有數名中介踩盤。

“這次的政策對外地人吸引力比較大，但效果沒那麼快體現出來。客户不買房，不是沒有名額，而是沒有了漲價預期，持有成本太高了，貸款300萬元一個月利息接近一萬塊，買不如租。”該項目一置業顧問告訴時代週報記者。

據深圳一本土房企營銷人士觀察，其所在公司旗下的9個在售樓盤，到訪量亦未有提升，“有些客户電話諮詢，但不多，政策效果可能要等到週末才會顯現。”

多名受訪人士認為，深圳此次出台的政策略顯保守，比如此前流傳“小作文”涉及的增值税免徵年限5年改3年並未落地。

深圳一國企營銷人士認為，當前不利於購房者入市的因素主要是購房成本偏高，“市場更需要的是降低成本，比如降價、降息、降税，公積金貸款額度也還有一定的提升空間，必須拿出更大力度，市場才會買賬。”

“相對於其他城市，深圳本次政策調整的力度較小。”美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，此前出台的政策驗證過，深圳目前缺乏的不是購房資格，而是入市信心。如果希望深圳房地產市場能儘快恢復常態，從增強購房信心方向入手才能更有效。

頂豪搶跑猛降920萬

與過去“政策落地，業主反價”不同，市場冷淡期出台的利好政策，儼然成為二手房業主降價出貨的契機，甚至有業主提前搶跑。

《通知》發佈當晚，樂有家、中原找房、貝殼找房等中介平台恢復展示在售二手房的真實掛牌價。自2021年2月深圳建立二手住房成交參考價格發佈機制以來，各大中介平台便不再展示真實售價。

“（中介平台）公示價格前，已經有業主降價搶跑，公示價格後更多業主表示敬意，明牌搶跑。”深圳資深中介老彭透露。

以深圳網紅盤華潤城潤府三期為例。來自樂有家APP的信息顯示，截至目前，華潤城潤府三期有37套二手房在售，近期下調報價的房源就有20套，降幅最高的是一套約188平方米4房，降價501萬元。

△圖源：樂有家APP

頂級豪宅的抗跌屬性也在減弱。

據時代週報記者瞭解，位於深圳灣片區的華潤深圳灣悦府一期一套建築面積約249平方米4房單位，業主在5月5日將掛牌價從6800萬元下調920萬元至5880萬元，單價約23.62萬元/平方米。該單位於2020年3月掛牌出售，初始報價為5500萬元，中間經過多輪漲價，最高報價為8300萬元。自2023年6月以來，該單位曾5次下調報價，每次降幅均在數百萬之巨。

深圳一民間平台根據各知名中介機構展示信息統計的數據顯示，截至5月6日，深圳在售二手房約4.67萬套，其中，漲價房源112套，佔調價房源數量的10.27%；降價房源979套，佔調價房源數量的89.73%。

加速去庫存

對於此次深圳出台樓市新政的效果，業內普遍持謹慎樂觀態度。

事實上，自2023年下半年以來，深圳便持續優化樓市政策，主要包括“認房不認貸”、二套首付下調、調整普通住房認定標準，以及今年2月7日發佈的降低居民購房門檻等。

根據中指研究院市場研究總監陳文靜的觀察，樓市政策不斷優化，市場情緒有所恢復。今年4月，深圳新建商品住宅成交面積環比增長5%，高基數下同比仍下降；二手住宅成交超4000套，達2021年5月以來最高水平，環比、同比均增長。

“本次深圳限購政策優化的區域近幾年新房成交量佔全市整體的比重較高，政策優化預計將進一步提振市場活躍度，帶動房地產市場繼續好轉。”陳文靜表示。

深圳中原研究中心持類似意見。

“深圳非核心區存量高企，去化緩慢，內卷嚴重，如光明、寶安、龍華、龍崗等區域新房庫存皆超8000套，坪山庫存也超6000套，去化壓力大，降價壓力也大。”深圳中原研究中心指出，近兩年，非核心區樓盤降價嚴重，衝擊了周邊二手市場價格，進一步加快了市場下行。因此，非核心區放開限購後，區域市場有效需求增加，去庫存速度加快，市場競爭將逐步減小，房企資金壓力得到緩解，開發商降價意願降低，有助於穩定市場價格。

不過，李宇嘉認為，政策效果有待檢驗。

“2021年‘7.15新政’到現在已經接近三年，客觀來講積累了一部分購房需求，此次深圳新政是對政策的糾偏，能夠釋放一部分被幹預政策限制的需求。”李宇嘉表示，今年2月深圳調整購房門檻限制，效果並不明顯，突出表現在新房（改善為主）繼續地量運行，剛需為主導的二手房開始反彈，但主要也是前期積累的低價房源消化、業主降低掛牌價，以及一季度入學購房需求集中釋放。“從購買力來講，外地人遠遜於户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。”

記者丨梁爭譽

編輯丨劉   婷

值班丨滿   滿

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