杭州樓市解除限購，中介“搖人”接首波紅利_風聞

作者|利晉

主編|蘇淮

“中國房地產第一城”杭州，終於宣佈全面取消住房限購。

5月9日早上，杭州住建局發佈了《關於優化調整房地產市場調控政策的通知》（下稱“《通知》”），內容涉及七個方面，主要包括：優化宅地供應的規模和節奏、全面取消住房限購、登記數少於準售房數的新房取消搖號銷售、非杭州市户籍購房即可申請落户，以及所在城區無住房的或已有一套住房且在售的新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。

《通知》自發布日起開始施行。

這意味着，市場呼籲很久的全面取消住房限購終於到來了。

之所以這樣説，很重要的一點是，不同於長沙、南京、成都等城市全面取消住房限購政策，杭州本次連同購房貸款利率也進行了下降，無房或有一套房在售的都可以按照首套住房按揭貸款利率辦理，並且首套購房資格進一步切分為“十區三縣”。

市場普遍認為，杭州全面取消住房限購給足了誠意，可以一定程度上降低購房人羣的購房成本，提振市場信心和刺激購房需求。這應該是全國範圍內首創按區認定首套住房資格的城市。

杭州一位貝殼找房（02423.HK，NYSE：BEKE）經紀人向源媒匯透露，“現在徹底放開限購了，包括4個主城區，相當於十區三縣有13個首套名額，買房即送户口。現在購房優惠、貸款利率還是一樣的，全市首套統一為3.75%。”

為了接住新政後首波“福利”，房產中介機構也增加了人手。“新政主要利好優質板塊，尤其是優質板塊的改善房源估計會很活躍，一下創造出了很多首套名額。現在二手房看房不用預約，門店人手增加到了20幾個人。”上述經紀人稱。

事實上，這不是杭州今年首次放寬住房限購政策。早在3月，杭州發佈了《關於進一步優化房地產市場調控措施的通知》，其中對加快保障性住房房源籌建、不再審核二手住房購買資格、出售住房增值税徵免年限同意調整為2年等。

但3月份放開限購政策，主要是放開二手住房限購、加快推動城市更新力度等。如今，僅過去一個月半的時間，杭州再次放寬了住房限購政策，背後是順應當下房地產行業發展的趨勢，也有一定的新建住房庫存壓力。

在房地產行業，杭州是一個特殊的城市，被稱為“中國房地產第一城”，也被叫“賣地之王”。稱號的來源，是自2018年開始，杭州住宅用地的出讓規模和金額位居全國第二名，其中，近三年超過了北京、廣州、深圳三大一線城市。

2021年杭州三輪集中供地完成宅地出讓2703億元，2022年四輪集中涉宅用地出讓金額1911億元，2023年涉宅用地出讓金額為1803億元。

過去三年，杭州的涉宅用地出讓金額雖呈現下滑狀態，但要放在全國範圍內和整個房地產行業來看，杭州僅次於上海，位居全國第二名。特別是2023年，整個房地產行業進入深度調整中，杭州土地出讓金額僅下滑5.65%，為1803億元；同期，北京出讓金額為1741億元，廣州為1179億元，深圳僅有312.5億元。

這也為杭州帶來了不錯的財政收入。2021年至2023年，杭州財政總收入分別為3854.2億元、4561.7億元、4916.5億元，全市一般公共預算收入為2093.4億元、2451億元、2636.2億元。

但大規模出讓涉宅用地會帶來另一個核心問題：銷售去化承壓。

據住浙網統計數據顯示，2021年至2023年，杭州十區新建商品房成交金額分別為7290.9億元、4107.1億元、4375.4億元，成交面積為2352.94萬㎡、1235.7萬㎡、1374.6萬㎡。

實際上，2022年商品房銷售大幅度下滑時，杭州已經出台了放鬆二手房限購、認房不認貸、降低二套房首付比例等政策。從中指研究院公佈的數據可見，最近三年杭州銷售去化時間有所延長，出清週期為2.6個月、5個月、4.9個月，其中還有不小規模的隱性庫存，分別為1279.4萬㎡、2824.6萬㎡、950萬㎡。

雖然杭州新房銷售市場好於不少一二線城市，但整體市場依然有着不小的庫存壓力。

對此，房地產行業專家李宇嘉分析，目前杭州房價明顯下跌，同時4月中下旬開始二手房成交量出現明顯回落。除了房價下跌，杭州最大的問題是二手房庫存的積壓，以及待開發的巨大的土地規模。

“未來一段時間，杭州將進入消化庫存、去化泡沫和需求相對低迷的階段。畢竟，杭州樓市熱了很多年了，其他城市低迷的時候，杭州也非常堅挺，現在到了回調的時候了。”李宇嘉表示。

那麼，此次杭州解除限購新政，利好哪些房企呢？

過去三年在杭州大手筆買地的房企，除了本土房企濱江集團(002244.SZ)、綠城中國(03900.HK)，還有華潤置地(01109.HK)、融信中國(03301.HK)、建發房產(600153.SH)、中海地產(00688.HK)等。

特別是濱江、綠城，過去三年合計權益拿地金額分別為908.6億元、685.6億元，拿地數量為76宗、37宗。即便在2023年4月底銷售市場已出現了回調信號，然而濱江、建發仍現身土拍市場，分別斥資74億元、62億元拿地，地塊成交數量均為2宗，成交價均為底價。

2023年末，濱江在杭州持有土地儲備建築面積為937.24萬㎡，佔總面積比例超過了70%；綠城持有土地儲備面積為514.34萬㎡，佔比為13.8%。

而濱江、綠城也佔據了杭州過往三年銷售榜前兩名的位置。2021年至2023年，濱江銷售額分別為1150億元、1267億元、1276.7億元，綠城則為772億元、698億元、631億元。

作為一二線城市中倒數第四個全面取消住房限購的城市，杭州是房地產“信心”的代表，本次放開限購意義重大。

繼杭州之後，同一天，西安也發佈了全面取消住房限購新政，不再對新房、二手住房審核購房資格，同時推進建立“以舊換新”購房模式，以及降低首次使用公積金貸款購房的首付比例。

儘管對比杭州樓市新政，西安的力度稍微弱了一些，但也順應了“去庫存”的趨勢。現在，沒有全面放開住房限購的城市和地區，僅剩下海南、天津和“北上廣深”四個一線城市。

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