越秀集團李鋒：積極推進保租房REITs申報準備工作，探索商業REITs發行_風聞

**睿思網訊：**5月10日，廣州越秀集團股份有限公司首席資本運營官李鋒在大灣區基礎設施REITs高質量發展研討會上發表主旨演講。

越秀集團1985年成立於香港，是廣州市資產規模最大的國有企業之一，經過39年的改革發展，集團已形成以金融、房地產、交通基建、農業食品為核心產業，造紙等傳統產業和未來可能進入戰略性新興產業在內的“4+X”現代產業體系，資產規模約11000億元，是國務院國企改革“雙百企業”，旗下擁有6家上市公司。

大灣區是我國改革開放的先行地，越秀集團成立之初就是廣州市政府在港澳地區的窗口企業，高效地運用兩個市場、兩種資源，改革創新，市場化的體制機制，產業經營與資本經營雙輪驅動是越秀集團鮮明的經營特色，正是因為有這樣的基因和經營理念，越秀很早就擁抱REITs，推動企業轉型，並在這條路上探索和實踐了很多年。

2003年越秀集團敏鋭地捕捉到境外房地產投資信託基金興起的趨勢，並迅速採取了行動。2005年越秀地產分拆旗下物業，發行了房託基金在香港上市，越秀房託基金是全球首隻投資於中國內地物業的上市REITs，也是香港首批上市的3只REITs之一。截至2023年，越秀房託的資產規模439億元，相較於上市之初增長了接近10倍。

對於境內公募REITs，我們一直翹首以盼、積極呼籲。2020年C-REITs試點政策一經出台，我們迅速響應，緊鑼密鼓地推進申報工作。我們精心挑選了位於“祖國立交橋”武漢，聯通兩大交通動脈，車流增長潛力較大的湖北漢孝高速作為底層資產，於2021年12月14日成功在深交所上市，成為首個出表型的特許經營權REITs項目，項目受到了投資者的熱情認購，發行後二級市場也長期領跑高速REITs板塊。

投身REITs事業超18年，越秀集團對REITs的理解和認知也在實踐中逐步加深，雖然兩地制度的設計和市場環境有所差異，但有一些體會跟經驗是共通的，最為強烈的感受就是REITs對於不動產經營企業無論是基礎設施企業，還是地產企業都具有難以替代的重要作用、重要價值。

首先，最為直接的作用是有效回籠資金，降低負債率。以越秀房託上市為例，所籌集的資金除去必要的上市成本，30億港元可直接用於歸還銀行的借貸及補充經營資金，直接化解了當時越秀地產的債務壓力。再比如2012年越秀地產將廣州國際金融中心注入到越秀房託，使得越秀地產的資本負債率從46%大幅下降到37%。截止到2021年，通過歷次與越秀房託的交易，越秀地產合計“回籠資金+減少負債”約220億元。回籠大量資金，融資空間得到釋放後，企業又可以進一步投資新項目，把蛋糕越做越大。又比如越秀交通，以發行REITs淨回收的14億元資金撬動了總投資170億元的廣州市北二環改擴建項目，而得益於負債率的下降，集團的交通板塊也積極開展存量資產的併購，近年來相繼併購了蘭尉高速、秦濱高速、平臨高速，規模顯著增長。

第二，REITs作為權益性融資，能夠改善企業的資本結構，幫助企業抵禦資產價格的波動，穿越資產週期。得益於“地產+房託”互動模式下的良性投資循環，越秀地產連續多年“三道紅線”保持“綠檔”，融資成本持續下降。安全穩健的財務狀況是業績增長的有利保障，在近年房地產市場持續下行的背景下，越秀地產實現逆勢增長。2023年全口徑銷售排名躍升至全行業的第12名，銷售業績增長率在TOP20房企中排名第一。

第三，REITs更為深遠的戰略價值，是為企業提供新的資本運作平台，打通“募投管退”渠道，推動企業商業模式的轉型。目前，越秀地產已形成較為成熟的“開運金”模式，即越秀地產前期拿地，開發商業物業，通過專業化的運營提升物業的價值，再將成熟的物業注入越秀房託，實現金融化退出，既可以快速回籠資金用於再開發，又可以繼續分享物業的出租收益和長期升值的回報。越秀集團的交通板塊也正依託“孵化平台+上市平台+公募REITs”三個平台的互動，向交通基建資產管理公司轉型。

還有一個在實踐中感受很深的點，就是產業方在REITs存續期能發揮重要作用。資產管理是核心，產業運營是保障，我們在這方面也有深刻的體會，主要體現在三個方面：

一是產業方擁有豐富的管理經驗和充足的專業人員，在底層資產運營的提質增效方面發揮重要作用。以商業地產為例，主要是通過升級改造、專業的招商運營和物業管理手段來改善資產的經營狀況，提高租金和出租率。再以高速公路為例，運營方在保安全、保暢通的基礎上，同時也要積極開展營銷宣傳、引流增收、稽核打逃。優秀的管理人，既要能把握有利機會，也要在不利形勢下仍然想盡辦法提升投資人的收益。比如説在疫情封閉管控期間，越秀高速REIT運營管理機構多方聯繫，主動為物流車流申請辦理通行證，成功引流保供車輛，增加收入。主動作為，積極應變是專業運營管理能力的體現。

二是具備強大的資產獲取能力。在目前REITs低槓桿和高分紅的要求下，REITs直接去購入新項目往往需要擴募，而發行新的基金份額流程較長，可能導致錯失很多的交易時機。因此，REITs的擴募需要穩定產業方的支持，而作為產業方，原始權益人可為REITs的成長持續提供優質資產，讓REITs成為有源之水。

三是產業方基於對行業資產特性的深刻理解，能夠持續對資產組合進行調整優化、分散風險。2012年越秀地產將廣州國際金融中心注入越秀房託，這個交易讓越秀房託資產組合增加了超甲級綜合體這一物業類型，為投資人提供了很大的收益。如今，越秀房託擁有分佈在五大城市的10項物業，物業類型非常多元化，這就離不開原始權益人或者產業方持續的資產注入和主動的資產管理。

接下來，越秀集團將繼續深耕REITs領域，推動集團地產和交通等不動產業務與REITs的融合向縱深發展。

一是拓展REITs品類，積極推進發行保障性租賃住房REITs。省、市發改委，還有相關部門高度重視並大力支持集團保租房的REITs項目，目前我們也正按計劃積極推進申報前的有關準備工作。同時，我們也在積極研究探索以旗下成熟的商業項目發行消費基礎設施REITs。

二是適時推動擴募，豐富已上市REITs資產組合。越秀交通佈局全國，並持續通過市場化併購獲取高速公路資產，儲備的資產非常充裕。

三是開展多層次REITs產品體系建設，我們正在積極探索發行私募REITs。

為助力基礎設施REITs高質量發展，我們有以下幾點建議供參考：

一是建議進一步優化治理機制，在資產管理方面賦予產業方更多參與空間。為全面充分發揮產業方在資產管理方面的作用和優勢，建議研究單獨頒發REITs管理人牌照。向原始權益人發放REITs資產管理牌照，既能進一步壓實其管理責任，也能從原始權益人的角度強化REITs作為資產管理平台的資產價值，給予原始權益人更大的動力向REITs注入優質的資產。

二是進一步放寬REITs募集資金用途。建議允許更高比例的募集資金用於存量項目收購，實現更大範圍的盤活；建議允許一定比例的募集資金用於資產改造，允許置換擬募投項目的存量外部貸款，有利於提升存量資產質量和服務能力，減少資金的沉澱；也建議允許以回收資金增值自身發行的REITs投資同類的REITs，這樣可以改善當前REITs二級市場的投資者結構，增強市場流動性。

三是建議按照“税收中性”原則，進一步出台REITs税收配套政策的細化規則，並拓寬適用重組優惠政策，遞延納税相關政策的行業企業範圍。

四是建議合理提高REITs槓桿率上限，推動REITs充分利用債務融資購入新項目，開展更新改造。目前，REITs規則對負債率的上限要求遠低於境外REITs的槓桿水平，適當地提高財務槓桿，減少資本性支出對當期及近期的分紅的影響，可進一步提高REITs持有人的投資回報。

基礎設施REITs的推出，是我國深化金融供給側結構性改革、創新投融資機制的重大歷史性創舉。過去四年我們見證了國內REITs市場從無到有，制度不斷完善，市場穩步擴容，發展至今市值已超千億。我們相信在監管部門的正確領導和指引下，將會有越來越多的市場主體積極地參與到REITs市場建設中來，未來REITs將在“加快構建新發展格局、着力推動高質量發展”方面發揮更大的作用，包括有效盤活存量資產，暢通國內不動產投資大循環；擴大有效投資，促進經濟持續穩定增長；降低不動產行業債務風險，優化基礎設施佈局；引導房地產行業朝着“房住不炒”、租購併舉方向發展，提高基礎設施公共服務質量和效率等。

我國存量不動產規模龐大，REITs產業潛力巨大，前景廣闊。越秀集團將堅持改革創新，全面擁抱REITs的政策東風，為REITs市場的高質量發展貢獻一份力量。