消費中心城市需要什麼樣的商圈?_風聞

**在擴大內需的戰略背景下，打造國際消費中心城市，已成為眾多城市發展的必選項。**自2021年北京、上海、廣州、天津、重慶成為首批試點城市以來，至少有近20座城市「爭搶」進入第二批國際消費中心城市名單。

早在2015年，我國就已出台了一系列推進城市高質量發展的政策。2018年，北京、上海等9座城市成為國家中心城市。

2019年，商務部等14部門聯合印發《關於培育建設國際消費中心城市的指導意見》，頒佈國際消費中心城市評估指標體系，如國際知名度、消費繁榮度、商業活躍度等等。

也就是説，國際消費中心城市作為「內循環」主戰場的頂層設計由來已久，並非提振經濟的應急之策。

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三里屯是北京打造國際消費中心城市的商圈之一

説起「消費城市」的概念，其實最早由研究報告《Consumer City》（2000年，埃德·格萊澤、傑德·科爾科等經濟學家撰寫）提出。該報告源於城市密度對城市消費影響的研究，報告結論是：隨着企業變得更具流動性，城市想要保持發展增速，將越來越取決於城市作為消費中心的作用。

《Consumer City》發現消費密度和舒適度高的城市，增長速度快於兩者偏低的城市。

可以説，消費中心城市的構建，對於城市經濟與活力的增強是高度相關的。

「商圈」作為國際消費中心城市落地實施的重要載體，成為各地發展規劃的核心角色。

如《北京市高品質商圈改造提升行動計劃》要構建4級商圈體系：國際級商圈、城市級商圈、地區級商圈和社區級商圈。《上海建設國際消費中心城市實施方案》中，建設南京東路、小陸家嘴、徐家彙、北外灘等7個具有全球影響力標誌性商圈。

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上海小陸家嘴商圈

這些規劃建設的商圈中，既有老商圈的升級，如北京的王府井、三里屯、前門大柵欄，上海豫園、淮海中路、南京路等；也有要全新打造的商圈，如以成都站改擴建為核心的蓉北商圈等等。

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上海豫園商圈

攝影@李莉

無論是老商圈的升級，還是新商圈的建設，都有一個前提——不只是讓消費者在這裏「買買買」，而是通過商圈聚人氣、帶動消費的屬性，推動區域更多維度的產業發展，增強城市綜合競爭力。

怎麼理解商圈產業的多維度發展？比如，國際消費中心城市紐約的老牌商圈第五大道，不僅是商業，還是商務中心，有云集着9座博物館的博物館一英里，以及世界級的戲劇中心百老匯，是城市的文旅中心。此外，這裏還是代表紐約科技創新「硅巷」的起點。

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紐約第五大道中的「硅巷」

再比如，作為後起之秀，全新建設的東京澀谷商圈，同樣是商業中心，也是日本潮流文化中心，以及科技創新中心「比特谷」的所在地。

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東京澀谷商圈

（來源：網絡開放平台）

**可以説，國際消費中心城市語境下的商圈，不僅要有帶動消費的基本功，還要有發展其它多維度產業的硬實力。**因此，消費中心城市的商圈，不論新或老，都需要至少打好以下這四張牌。

01

打好TOD牌，要用好隱藏技能

從倫敦、紐約、巴黎、東京、新加坡等國際消費中心城市的建設上來看，挖掘交通樞紐優勢，將客流量有效轉化為商業流量，帶動服務業發展，是打造新商圈的普遍方式。甚至可以説**「無商圈不TOD」**。

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倫敦國王十字區商圈的TOD

這不僅因為TOD是平衡公共交通投入與產出的優選模式，而且其400至800米的服務半徑、5至15分鐘的步行時間，以及功能混合的特點，與商圈發展的底層邏輯高度匹配。

需要強調的是，這些新商圈對TOD的挖掘不只停留在空間形態層面，而是更深層的與運營、旅遊、創新結合，以達到塑造區域品牌，注入新產業的目標。

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TOD模式示意

**1.**以TOD為核心的特色運營

TOD是城市開發模式，更是一種城市運營模式。眾所周知，日本商業圈的TOD是「站城一體化」結構，運營則普遍採用「為人羣定製」的形式。即不同區位的TOD，針對不同人羣，採取不同特色運營，構建「軌道定製商圈」，從而避免同質化競爭，實現軌道交通發展與商圈發展的共振。

以東京軌道交通沿線分佈的商圈區為例， 如六本木依託車站打造「藝術化城市生活」，通過藝術、景觀、生活的融合發展，聚集人氣；秋葉原通過站前一體化開發，打造「動漫迷的聖地」；澀谷通過商圈的「引領全球時尚潮流」，成為年輕潮流人羣的舞台等。

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東京軌道交通，串聯了一系列各有特色的城區

實現了不同偏好人羣的吸引與聚集

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六本木藝術化的TOD商圈

這種商圈的差異化，並非一開始就規劃好的，而是經歷了同質化競爭後，通過定製化運營形成的格局。

例如澀谷商圈，在上世紀末憑藉新建設的後發優勢，取代新宿成為年輕人聚集的商業區。進入新千年，在各大商圈的同質化競爭下，澀谷對人羣的吸引力不斷減弱，商業銷售額大幅下降（2001-2011年澀谷商業銷售額減少25%），澀谷採取圍繞TOD的「時尚潮流」定製化運營，重塑商圈活力。

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澀谷圍繞TOD打造「時尚潮流」

（來源：網絡開放平台）

定製化運營，包括更有傾向性的業態選擇。

如新開業的澀谷站大廈，匯聚了眾多「初登陸」的時尚商鋪，212家進駐商家內，有7家在日本首次登陸，45家在澀谷首次登陸，37家是新形態店鋪。還有對老業態的更換，如老牌商業綜合體「澀谷PARCO大廈」引入了年輕人喜愛的OMO型體驗式購物空間。

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Scramble廣場大廈

（來源：網絡開放平台）

定製化運營，還包括氛圍運營。

如澀谷地標Scramble廣場大廈，設置了日本最大的屋頂展望空間「SHIBUYA SKY」，在夜間會上演燈光秀，華麗炫目的高空燈光秀嗨翻全場，成為吸引年輕人的利器。聚集年輕人的節慶活動更是必不可少，如「澀谷ZUNCHAKA」音樂祭、澀谷萬聖節等，讓澀谷成為年輕人蔘加活動的首選地。

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Scramble大廈頂部的燈光秀

（來源：網絡開放平台）

圍繞主題的運營，澀谷商圈樹立起「年輕人街區」「街頭時尚策源地」的區域品牌。

澀谷完善的商業配套，加上時尚感、流行文化，尤其是年輕人在此創造出的高密度社交場景，吸引到互聯網企業聚集，形成了如今的「比特谷」。

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澀谷萬聖節

（來源：網絡開放平台）

**2.**以TOD為商圈的旅遊樞紐

消費中心城市商圈的職責，不只是促進「本地人」消費，更要主動吸引「外地人」，做好「以外促內」的文章。這也就意味着，商圈不僅是消費中心，更是吸引「外地人」的旅遊目的地，TOD要從交通樞紐升級為旅遊樞紐，這對於新商圈來説尤為重要。

比較典型的要數日本橫濱了。橫濱有兩個商圈，以橫濱站為核心的老商圈，還有以港未來站為核心的新商圈，後者也是橫濱的旅遊中心。

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橫濱港未來站為核心的新商圈

首先，港未來TOD是休閒中心。

圍繞站點，皇后廣場、地標大廈、MARK IS港未來等形成了高密度商業聚集區，也成為了城市地標式的天際線。

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港未來站功能空間與港區未來站連通

而圍合的空間成為城市的休閒中心——「購物中心公園」，公園又分為「港」「船」「海」三個主題區：

**港主題區：**以橫濱皇后廣場與地標大廈間的歷史遺蹟船塢花園為核心，形成活動廣場，是音樂會、表演活動的舉辦地。

**船主題區：**主要以各類城市傢俱，塑造甲板化的休憩空間為主。主題區包括兒童戲水區、户外休憩區，以及橫濱美術館，是商圈的文化消費區。

**海主題區：**通過多變的水主題，成為周圍商務區的公共休憩空間，為商圈增加了「視覺上的人氣」。

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港主題區舉辦的活動

此外，港未來站地區也是舉辦各類城市級別活動的空間，如「皮卡丘大量發生中」活動，會有1000多隻皮卡丘出現在商圈內，為橫濱帶來數以百萬計遊客。2015年活動參加人數達到196萬人，30多個國家的媒體前來報道活動盛況，推動了商圈的國際知名度。

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「皮卡丘大量發生中」活動

（來源：網絡開放平台）

旅遊樞紐，是港未來站更為重要的功能。

商業、休閒作為人氣的基底，站前區圍繞海灣打造了一個環形的旅遊帶。旅遊帶是對有限資源的整合，形成的旅遊磁極。

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站前區的環形旅遊帶

旅遊帶有歷史遺址，如日本丸紀念公園，由兩個日本重要文化財產構成：最古老的橫濱碼頭，及停放展覽的日本丸帆船（第一艘風帆訓練艦），還有配套的橫濱港博物館。

旅遊帶還包括一段歷史步道「汽車道」（火車道改建），串聯起日本丸公園、運河公園增加遊覽體驗。

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日本丸紀念公園

環形旅遊帶也有新的旅遊項目。如深受年輕人喜愛的宇宙世界遊樂場，除了各種遊樂設施、主題化購物中心外，它的「宇宙時鐘21」是世界上最大的報時摩天輪，成為城市夜遊的地標。

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「宇宙時鐘21」報時摩天輪

與其他TOD商圈強調主題化同理，港未來站區域特別強調「浪漫」。先後引入主打浪漫的橫濱港灣未來萬葉俱樂部，婚慶主題的東方港未來大飯店，以及專業做婚禮、週年紀念的Anniversaire港未來等「浪漫業態」。

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主打浪漫的港未來站站前區

休閒中心+旅遊中心的模式，使港未來商圈平均每年訪客量超過8300萬人次，為橫濱帶來的城市效益超過20446億日元（2016年數據），港未來商圈成為城市的「效益」中心。

**3.**以TOD為核，激發商圈的創新產業

科技迴歸都市的趨勢，已是不爭的事實。這股浪潮背後，除了創新方式的變化，更重要的是創新人羣的需求發生了轉變：

他們從之前工作、居住兩點一線的基本需求，轉變為如今對於工作、消費、社交、文化、居住、旅遊等，**多元交互的都市化生活追求。**商圈，特別是那些有針對性的定製化商圈，對創新人才、企業的吸引力優勢顯露無遺。

如果説澀谷商圈是先有年輕人的聚集，再有了比特谷的科技發展，那麼，大阪站商圈一開始就是瞄準孵化創新而打造的。

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大阪站TOD

大阪站，是日本關西地區最重要的交通樞紐，7條鐵路線在此彙集。

2000年後，以大阪站為核心的新商圈建設開始，除了塑造大阪的新國際形象外，更為重要的是提升大阪的創新能力。圍繞TOD的定製化運營、旅遊打造必不可少。

站前廣場周邊是商業設施，中間是城市文化活動區。在特色營造上，挖掘了大阪曾經被稱為「水之城」的歷史，公共空間既有綿延的地面水系，也有層層跌落的動態瀑布，增加了城市活動的特色。

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TOD的水主題活動空間

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站前區域舉行的城市活動

在創新主題上，大阪站1小時通勤圈內，分佈着眾多科研能力很強的高校、機構及企業，因此，大阪站商圈的目標是成為關西**「知識之都」**（Knowledge Capital），從而提升區域的國際競爭力。

知識之都一期是商業與創新的融合，主打機器人、IT產業。12家開發商聯合組織經營，面積為8.8萬平方米，除了商業、辦公，還引入諸多體驗型新型業態，打造出**「大型的知識娛樂空間」**。

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知識之都一期功能構成

這裏對大眾來説，是一個接觸和體驗尖端技術的「科技展廳」；對專業學者、研究者來説，是一個最新科學技術、產品發明的展示和交流場所。兩者的結合，構成「產、學、研、展、商」的科技綜合體。

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設置有趣的、互動的科技項目，鼓勵市民互動體驗

未來的知識之都二期，結合梅北站公園的建設（2027年完工），強調知識產業與環保的結合，推動大阪站成為世界領先的**「環境技術」**示範區。

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建設中的知識之都二期

小結一下，新商圈以TOD為核心的建設，不僅是要發揮TOD的空間組織優勢，**更需挖掘TOD作為人流樞紐，在運營、旅遊、創新經濟方面的商業潛力。**這三者並非獨立存在，需要相互作用，形成一定的人氣密度，才能激活TOD的潛力，拓展商圈多元化的經濟發展。

02

打好更新牌，要緊抓空間與文化

在老城區控制增量，挖掘存量的發展背景下，老商圈不具備新商圈大規模建設的條件，圍繞TOD的商業打法也很難實現，能做的似乎只有空間上的微更新和業態更新。是這樣嗎？

隨着近些年，我國經濟財富的迅速積累，很多經濟發達地區與其他發達國家一樣，已進入「後物質主義」時代。特別是在物質「過剩」環境下，成為消費主流的Z世代，他們對非物質需求日益看重，文化已成為消費需求的必需品。

這對有歷史、有文化、有厚度的老商圈來説，是絕佳的機遇。

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進入後物質主義時代，文化成為商業發展的必需品

當然，老商圈早已是「無商圈不文化」，甚至很多曾經是城市的文化標籤，融入國際消費中心城市，不是説再挖掘一輪歷史，鋪開了做文化就能實現。最為重要的，是重新認識自身「舊資源」的新價值，將他們放大，推動商圈成為消費中心城市國際化的名片。

**1.**發揮空間密度優勢

**「小街區，密路網」**是老商圈具有代表性的空間組織結構，這曾被認為是導致交通混亂的弊端，但這種結構正在成為老商圈的優勢。

眾所周知，日積月累形成的老商圈街區，不只有商業功能，還有生活功能，他們交織在密集的步行路網中，造就了老商業區的繁華。

這些街巷功能不僅是混合的，甚至是有些混亂，期間不時冒出來的老建築，共同塑造出城市獨特的**「煙火氣」。這種煙火氣正在成為稀缺資源，也是老商圈代表城市文化的優勢。**

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老商圈小而密的路網是「煙火氣」的載體

攝影@李莉

此外，「小街區，密路網」也符合《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提出的「窄馬路、密路網」城市道路發展理念。因此，對「小街區，密路網」的保護改造，是老商圈升級的必修課。

像大阪的老商圈心齋橋，在面對大阪站和難波公園兩大新商圈崛起的境況下，依然保持着城市核心商圈的地位，與其對「小街區，密路網」的開發利用密不可分。

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大阪心齋橋商圈

心齋橋對「小街區，密路網」進行了分層級改造，強化區域內的煙火氣。如主步行街會加蓋頂棚，形成連廊，保障步行的便捷性和舒適性。次一級的步行道路，分散着特色商鋪和百年老店，保持街區「舊風貌」，增加人們逛街的趣味性。

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心齋橋地區的步行街

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保持舊風貌的小街區

濱水區街道，是心齋橋的打造升級的重點區域。分層的親水步道，是遊覽路線也是商家舉辦商業活動的場所；兩側建築立面，通過霓虹燈招牌的強化設計，配以水面遊船遊覽，成為「夜遊」打卡的必到之處，使心齋橋成為代表城市夜經濟的中心。

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可遊覽可觀賞的濱水岸線

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濱水岸線夜間舉辦的活動

同樣，通過挖掘「小街區，密路網」優勢，英國加的夫老城商業區，通過強化「拱廊之城」的步行網絡特色，激活老商圈活力。在2019年，訪客量超過了6600萬人次，成為英國西南部的消費中心。

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英國加的夫老城商業區

「拱廊之城」步行網絡

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拱廊內舉辦的活動

（來源：網絡開放平台）

**2.**藉助文化活化優勢

除了空間的密度優勢，老商圈還有文化活化優勢。當然，這不是説恢復兩個小劇場、辦兩場活動就活化了，而是需要與街區的復興配合進行，形成一定密度的文化活動，才能構成對商業區的帶動。

▍文化演藝活化

最為典型的當屬倫敦西區。這裏囊括了牛津街、攝政街、龐德街等倫敦最具代表性的商業街區。

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倫敦西區內的攝政街

19世紀開始，各類劇場開始在這裏出現（20世紀初超過10座），但隨着流行文化的崛起，很多劇場難以為繼，被各類音樂酒吧取代。同時，西區的治安問題也越來越嚴重，這不僅進一步壓縮了劇場的演出時間，更嚴重影響到商圈內的商業活動。

新千年，《倫敦規劃2004》提出中央活動區（CAZ）的概念，西區被納入其中，承擔着**「文化娛樂區」「發展夜經濟」**的功能。西區開始改造街區：壓縮車行道寬度，加寬步行道，增設街邊「集市」等功能空間，以及對建築間的小街區推行「徹底步行化」改造，重塑營商環境。

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西區的街道提升

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小街區內的功能空間

此外，西區將節點中的公共空間，轉化為各具特色的人氣節點，舉辦多樣化的文化活動，並引入BID（商業促進區，後文將展開）治理模式，大大改善區域的治安環境。

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節點空間舉辦活動

在這些基礎上，西區開始大力扶持劇場發展，壓縮音樂酒吧的市場，完成文化市場的「騰籠換鳥」，進而帶動商業區的發展，特別是對「夜經濟」的拉動。

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西區內的劇場演出

西區眾多劇場為保護建築，需要投入高額維護費用。西區有5個國家級非商業劇院和眾多實驗性劇院，它們不以商業為目的，只為促進戲劇產業的多元化發展。

西區還推行低票價策略，吸引更多的遊客進入劇場，這也意味着商圈、政府必須投入高額補貼，才能保障劇院的正常運轉。

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西區內劇場多為歷史建築，需要大投入維護

**不過這是一項非常精明的投資：**如今，西區聚集着40多家劇院，每年保持200部以上的新劇推出速度；平均每年吸引觀眾數超過1000萬人次，平均每位觀眾的票房支出是27.75英鎊，票務之外的附加消費是53.77英鎊。

戲劇與商業形成聯動，催化出白天「逛街」、晚上「看劇」的戲劇主題遊。西區不僅帶動了整個演出產業的發展，還吸引了科技媒體行業的聚集。

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倫敦西區成為夜經濟中心

▍傳統文化活化

此外，利用傳統文化打造沉浸式的文化環境體驗，也是有效的手段。

隨着傳統文化在年輕人心中的復興，利用文化活化的方式，激活老城區商圈的歷史文化資源變得尤其重要。尤其是結合年輕消費人羣「標籤化、圈層化」的特徵，挖掘4大城市「老」資源，更容易煥活老商圈：

老故事的全息化展示——用「講故事」的方式，再現文化歷史資源，強化參與度與體驗感，講好城市故事。代表案例就是波士頓的自由之路（Freedom Trail），它就是用紅線將分散的歷史遺存串聯起來並進行了場景演繹。

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波士頓紅線

波士頓雖然是美國重要的歷史名城，但與有着深厚歷史傳承的歐亞大陸城市相比，波士頓的歷史卻是單薄、零碎的，散落在城市的各個角落，缺乏歷史自然形成的聚集。波士頓通過人工方式來「強制」關聯，巧用一根「紅線」，將分散的歷史遺蹟串聯成了一條文化線路。

在這條紅線上，反映了波士頓歷史文化的遺蹟都得到了陳列，遊人可以沿着這條紅線大約步行三個小時，觀覽遺址，真切感受波士頓的歷史文化，並在重要的節點有專門的工作人員裝扮成歷史人物，充當NPC，與遊人互動，完成講解歷史的任務。

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波士頓紅線裝扮成歷史人物的工作人員

老場景的沉浸式體驗——充分挖掘人們嚮往共振的歷史文化場景，打造「穿越感」的沉浸式文化消費體驗。因此，許多商業空間轉向發掘傳統文化，演繹「中式美學」。

然而，老城的商圈不僅要深挖並構建國風文化場景，還可以進一步組織演繹活動，帶領年輕人真切「穿越」，體驗歷史事件場景。近年來爆火的開封清明上河園、武漢知音號等都是典型代表。

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武漢知音號

老技藝的傳奇化演繹——用傳奇邏輯演繹傳統非遺技藝，讓「老技藝」滲入城市新生活，實現「活態傳承」。

典型的例子是日本金澤市，雖然是石川縣首府且是最大城市，但依然保留下了完整的傳統技藝與歷史風貌，其中不少成為了當今日本「國寶級」技藝，成為了世界眼中的「小京都」。

每年近800萬遊客造訪金澤，外國遊客最關注的日本旅遊地，不僅可以與「人間國寶」大師面對面學習傳統技藝，還可以遊走在被金箔工藝品所裝飾的街道、店鋪中。

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金澤的傳統技藝保留至今，並可體驗

老文物的生活化再現——讓「文物」走進日常，汲取古人的文化藝術靈感，塑造今日的國風美學生活。其中，老文物能夠傳揚的關鍵邏輯，就在於要時尚，從而才能讓年輕人喜歡，並願意體驗。

一個典型就是浙江西塘的漢服文化周，自2013年舉辦以來，每年吸引超過數十萬漢服愛好者、文化傳承者參與其中。

這令本已是旅遊熱門的西塘，文旅消費更盛——每當漢服文化周開幕前夕，酒店價格普遍出現較大幅度上漲，不少酒店價格漲幅達到200%至400%。

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西塘古鎮

（來源：網絡開放平台）

總結一下就是，對於新商圈來説，TOD不能停留在開發模式層面，要用他易於運營、便於旅遊、利於創新的屬性，賦予新商圈活力，塑造區域品牌，同時拓展商圈多元化的經濟發展。

對於老商圈來説，在既定的發展框架下，抓住後物質時代的特質，發揮自身空間、文化的「密度」優勢，結合創新的治理模式，跑贏商圈進化的馬拉松，促進商圈經濟的多樣化。

最後，無論是新商圈，還是老商圈，都需要有站位國際消費中心城市發展的視角，而不是限定在自己的那個「圈」內，才能與城市一起在競爭中獲得長遠發展。

03

打好國際化牌，要抓住兩種樞紐

打造消費中心城市，城市的國際化水平，是打造消費中心城市非常重要的指標。

在國際上，有眾多對於城市國際化水平評估的標準，例如知名的全球城市指數（GCI）和GaWC世界城市排名，對於國際組織、使領館、跨國企業、國際活動、航線、乃至國際遊客等指標，都有不同的看重。

但無論評價指標如何，有一點是確定的——國際化水平決定着一座城市消費業態的能級。

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紐約作為大量國際組織的聚集地

一直是最具國際化水平的城市之一

在雙循環和擴大內需的背景下，用好國際化這張牌，尤其是對於國際化程度高的樞紐城市而言，可以為城市帶來更加旺盛的消費力。這就需要城市緊抓最具有國際化屬性的兩種樞紐，利用國際化資源，打造國際化商圈。

一種是城市中的最核心商圈，這是頂級商業資源與文化資源的樞紐；一種是國際機場，這是鏈接國際人才與客流的樞紐。

**1.**緊抓城市頂級商圈，發展首店經濟

**「首店經濟」**是指一個區域利用特有的資源優勢，吸引國內外品牌在區域首次開設門店，使品牌價值與區域資源實現最優耦合，以及由此對該區域經濟發展產生積極影響的一種經濟形態。

一座城市中往往存在多個商圈，但商業量級並不相同。其中位於城市核心，量級最高的商圈，就是城市商業資源最豐富、文化基礎最深厚的地方，如上海南京路，北京王府井大街，東京銀座，紐約第五大道和時代廣場等。

由於具有城市最頂級的商業號召力與消費活力，因此國際化的商業資源，通常更願意選擇在這些最頂級的商圈聚集，這些頂級核心商圈是消費中心城市打好國際牌的主力。

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上海南京路不僅是上海第一商業街

也是眾多國外遊客與國際品牌的首選

▍城市核心的頂級商圈，「首店」的試水熱土

如新加坡，2023年零售和餐飲行業淨增長了1088家新公司，其中不少國際品牌的「首店」，如中國的瑞幸咖啡就選擇在最核心的烏節路-濱海灣商圈開設了海外第一家店，藉此奠定進入東南亞市場的基調。

新加坡多年來對烏節路-濱海灣商圈持續進行大規模建設與改造，通過舊城更新與濱水空間提升，逐漸將其打造為具有國家象徵性的、東南亞地區首屈一指的頂級商圈。

在持續不斷地有首店進入烏節路-濱海灣商圈的情況下，這裏成為了新加坡最具國際知名度的商業區，不斷吸引遊客；此外，新加坡也藉助首店經濟的影響力成為品牌分析地區商業狀況的「試驗中心」，從而提升商業影響力與企業吸引力。

可以説，首店經濟是城市商圈、乃至整座城市走向國際化的必由之路。

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新加坡烏節路商業空間

▍城市頂級的歷史建築，「首店」的文化背書

現在，很多高值品牌越來越看重地段的人文屬性。而在文化價值日益崛起的時代下，商業與文化的結合成為了時代的主流，尤其是歷史建築對商業品牌進行文化價值背書，是很多國際品牌的常用做法。

國內的一個典型例子，就是上海第一園「張園」的商業重啓。

上海市靜安區南部的張園，始建於1882年，是上海現存規模最大、最完整、種類最多的中後期石庫門建築羣，也是上海首個保護性徵收改造的城市更新項目。2022年11月，張園西區以海派文化為主題，引入了全球知名品牌體驗店。

入駐張園的品牌們，以改造後的歷史建築本身為基礎，分佈在不同的里弄和院中，打破了購物中心的大盒子結構，也突破了那些仿古商業街的空間單調感，加上這些建築原本的歷史文化地位，為那些高端奢侈品牌賦予了新時代上海復古摩登的新潮生活文化價值。

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上海張園

（來源：圖蟲創意）

無獨有偶，在中國香港，英國倫敦，日本東京等很多城市中，都在不斷出現歷史建築或街區，被改造成為商業品牌空間的例子。一座城市的管理者應該儘快意識到，城市核心區的歷史建築或街區將會是接下來愈加流行的「消費新場景」的「香餑餑」。

**2.**緊抓國際機場，發展轉機經濟

國際化城市的一大關鍵標誌就是豐富的國際航線。國際航線則構成了空中的國際人才通道，這最有利於發展轉機經濟。於是我們可以發現，國際上眾多航空樞紐城市，都圍繞着國際機場，發展出了不同領域的轉機經濟，這也是重要的消費商業領域。

國際航線資源同樣可以帶來國際化的消費人羣，從而依託空港形成轉機消費商圈。

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迪拜機場

（來源：圖蟲創意）

▍利用機場的國際客流，發展國際消費

圍繞國際空港，比較常見的是免税店這種商業形式。此外，利用空港的國際人流彙集便利度，也可以大力開展國際性會議、展覽、論壇、賽事等多樣化的活動，以推動城市的產業與消費發展。

如德國法蘭克福，利用自身具有國際樞紐空港的資源，每年舉辦各類型共50多場展會，包括了書展、車展、消費品展等主題。

此外，迪拜利用國際樞紐機場的地位，舉辦了迪拜賽馬世界盃、揹包飛行大賽、國際馬拉松、F1大獎賽等眾多國際賽事，拉動了城市體育消費的地位，奠定了新晉國際體育產業明星城市的地位。

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迪拜賽馬世界盃場地

（來源：圖蟲創意）

此外，專業的服務消費也可以利用國際空港的客流來發展，如醫療旅遊。

日本大阪國際空港鄰近的臨空城，就為此專門打造有便於國際旅客進行醫療消費的功能，並配以健全的購物、休閒、簽證服務等基礎服務，可以讓國際旅客一站式停留、消費。同樣的例子還有迪拜健康城。

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大阪臨空城

▍利用機場的國際客流，發展知識經濟

機場可利用門户效應，吸引依賴航空樞紐的國際商務精英聚集，從而帶動專業領域的知識經濟發展。

如迪拜，依託空港帶來的專業人才優勢，專門發展了迪拜媒體城與迪拜知識村，專業藉助國際人才，開展媒體產業、教育培訓、研究等活動，彌補本地相關領域缺乏專業人才的短板。

而更有甚者，則貼近國際空港，發展對人才國際移動要求甚高的知識行業。如法蘭克福機場，作為歐洲主要航空樞紐之一，在機場周邊形成以現代商務為主的商務區，其中，世界著名審計諮詢公司畢馬威的歐洲總部，就設在法蘭克福機場旁，步行到值機台不足10分鐘。

此外，貼近國際機場，並發展為空港商務區的例子還有荷蘭阿姆斯特丹的Zuidas、韓國的仁川自由經濟區，國內的上海虹橋商務區等。

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上海虹橋商務區內的上海國家會展中心

近年來，臨近國際機場的商務區模式，已經逐漸趨向於生物醫藥、尖端製造、信息科技等產業領域，未來誰能搶抓這一趨勢，用好國際機場的資源，就能帶動這些新產業領域的騰飛。

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打好生態牌，兑現商業價值

2018年2月，習近平總書記赴四川視察，在天府新區調研時首次提出「公園城市」全新理念和城市發展新範式。

當下，我國很多發展較早的大城市已經走過了追求綠色開放空間「覆蓋率」的「公園城市建設1.0」階段。而到了「公園城市建設2.0」階段，城市公園的打造就不能只追求「有」和「多」，而是要將重點從「覆蓋率」轉向「魅力度」，進一步關注公園的功能性和吸引力。

也就是説，眾多城市正從「在城市中建公園」向「把城市變成公園」轉變。

城市商業也凸顯出與「城市公園」緊密結合的趨勢來，過去僅僅用於綠化的那些生態空間，如今都迎來了重新挖掘商業消費價值的機會，甚至連新建商業空間，都在以「生態」「公園」作為空間的調性。這毫無疑問，迎合了近年來城市居民「到公園去」的心理偏好。

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城市公園越來越成為中國市民的「最愛」

今天城市規劃和打造的核心目標已經從「裝人」變為「搶人」。通過打造親近自然、親近生態的「公園城市」，提升環境宜居度和魅力度來「搶人」，成為了城市的「通用選項」。

在國內，我們也同樣見證了野餐、露營、飛盤等風潮快速興起，見證了「都市户外」並非曇花一現，而是居民生活水平提升、消費需求升級趨勢下的「時代大勢」。

這也是除了「公園城市」理念的首提地成都，上海、深圳、西安等城市也紛紛提出推進「公園城市」建設的相關計劃和舉措的重要原因。

其中的典型如北京亮馬河，在「公園城市」的理念引導下，已經成功從一個不起眼的市中心小河，變身成為激活沿線商業活力的「北京塞納河」。

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北京亮馬河

這樣的例子，凸顯出了城市生態對於消費中心建設具有的三重作用：

**1.**讓生態兑現新商業價值

讓城市公園綠地從「有人氣」走向「有消費力」，已經是全球主要城市的「標準動作」。

不論是帶動城市沿線地區商業價值提升的紐約高線公園，還是銜接市民活動與企業宣傳的法蘭克福綠環，都體現了城市綠色空間能提供的不僅僅是「乘涼的地方」，還可以是「價值提升的地方」。

如北京亮馬河，亮馬河先後經歷了濱河空間治理、旅遊通航和通航延伸等三個階段治理，從而將北京市中心的沿線商業價值進一步激活：

2019年，啓動亮馬河四環以上段景觀廊道建設工程，政企協作共同治河，打造了80萬平方米的濱河公園；

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燕莎碼頭命運共同體廣場

2021年7月底，實現一期三環路至朝陽湖2公里旅遊通航，遊船在燕莎碼頭、藍港碼頭間雙向對開，串聯沿線10個觀景點，是集遊船體驗、光影橋體等項目於一體的「文商旅+科技」綜合夜遊項目；

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充滿科技感的亮馬河遊船體驗

2022年9月，實現二期三環路至紅領巾湖6公里旅遊通航。新增設碧沙碼頭、郡王府碼頭、紅領巾碼頭，構建了集文化休閒娛樂於一體的「百姓秀場」「市民樂場」。

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沿線的公共空間

經過多年的整治，亮馬河串聯起了北京市中心三里屯、燕莎、藍港三大商圈，兩岸企業由過去「背河經營」轉為「擁河發展」，「首店、首牌、首秀、首發」經濟促使商圈結構和品牌類型調整升級，吸引了大量消費者，激發了區域經濟活力，形成京城東北部地區的一條重要濱水商業帶，商業活躍度增長32%。

12萬平方米的夜間營業空間內400家品牌入駐，打造出了沉浸式、體驗式「夜間經濟」文旅消費IP。現如今，每逢節假日期間，從亮馬河邊，再到朝陽公園內部，所有的草地「鋪不下一張布」的狀態已是常態，火爆的人氣令沿線商業人氣逐年回暖。

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亮馬河沿線火爆異常的商業人氣

**2.**讓生態成為新消費場景

對於那些身處大都市「黃金地段」的生態空間而言，選擇「在公園裏做商業」再合適不過。

這就需要公有空間與私營企業進行合作，利用社會企業來盤活生態空間的商業價值。最典型的如日本在2017年出台的《都市公園法》修正案，正式推出了Park-PFI（Private Finance Initiative）制度。

該制度的核心是引入私營主體參與到公園運營中，通過放開一定的商業設施建設限制，讓企業能夠從中盈利。作為交換，企業要通過對公園和周邊進行修繕、開發、運營等方式部分返還收益，用於提升公園品質和魅力度。政府則能從中實現「財政減負」。

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Park-PFI制度

Park-PFI一經推出就受到了日本全國的歡迎，到2019年9月已經35個公園正式實踐，而在9月之後，更是有上百個公園在討論引入該制度。

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作為Park-PFI制度實施的成功典型

名古屋久屋大通公園

以「首店經濟」和「創新業態」為抓手

在公園內引入了很多場景化的「都市户外」型商業

**3.**讓生態成為新產業容器

新質生產力，依然是消費的重要組成部分。城市生態也可以作為新技術、新產業的試驗場、應用地，從而推動新技術的更快走向消費市場。

北京亮馬河沿線就大量運用了前沿光影科技，打造了「文商旅+科技」沉浸式夜遊新場景，成功激活城市新空間活力。

夜遊亮馬河不僅成為朝陽區新興的文旅熱點，也為這些新技術提供了重要的應用場景、實踐舞台。其中，融合了互動、遊戲與購物的泡泡瑪特城市樂園，獲得2023年北京市文化和旅遊科技創新應用場景十佳案例。

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充滿科技感的亮馬河光影橋體

更有甚者，合肥駱崗公園不僅作為當今「世界最大的城市中央公園」為市民提供休閒場地，更是在為合肥這座城市的新質生產力提供應用場景：

通過5G技術與無人駕駛設施的全面應用，駱崗公園為全空間無人駕駛體系提供了重要的無人應用場景，尤其是作為「低空產業」的領域而言，眾多創新團隊已經利用這裏進行了無數次測試飛行。

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合肥駱崗公園

（來源：圖蟲創意）

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總結

消費中心城市的命題，是對一座城市全方位立體式的考問——這不僅僅是一條街、一個購物中心，所能承載的命題。

一個個成熟的商圈，構成了一座頂級的消費中心城市，而要達成這樣的目標，每個商圈都需要因地制宜的運用合適的元素提升商業活力。在高質量發展的時代下，曾經不被重視的城市更新、文化、國際化、生態等方面，將會成為消費中心城市可以打出的「新王牌」。