馬可波羅的地產負作用：被多家房企壞賬“包圍”，業績壓力何解？_風聞

《港灣商業觀察》施子夫  王璐

作為農曆年後首個上會企業以及發行上市新規後的第一家，馬可波羅控股股份有限公司（以下簡稱，馬可波羅）將於5月16日迎來關鍵大考。

頗為依賴房地產行業已然產生了不小壞賬的馬可波羅能否進一步邁進資本市場，外界對此密切關注。

從2022年5月19日算起，在衝刺深市主板的道路上，馬可波羅已經走了2年。目前仍停留在上會階段，可見時間之久。而就在一個多月前的4月初，馬可波羅還因為財務資料已過有效期被深交所中止。​

營收淨利潤下滑

馬可波羅專注於建築陶瓷的研發、生產和銷售，是國內最大的建築陶瓷製造商和銷售商之一，主要擁有“馬可波羅瓷磚”、“唯美L&D陶瓷”兩大自有品牌。

最新的招股書仍凸顯出公司所面臨的經營壓力。

2021年-2023年（報告期內），馬可波羅實現營收93.65億元、86.61億元和89.25億元，淨利潤分別為16.53億元、15.14億元和13.53億元。

顯然，無論是營收，還是淨利潤，馬可波羅的數據都離2021年差距不小，而與房地產的密切關聯無疑是其所面臨到的客觀難題，這也更顯得難解。

招股書坦言，報告期內業績呈現小幅下滑，由於公司下游房地產受宏觀經濟及政策調控影響較大，若宏觀經濟環境或公司所處的競爭環境發生重大不利變化，可能影響公司產品價格以及經營業績的穩定性，公司營業利潤存在進一步下滑的風險。

業績向下的趨勢還在繼續。2024年1-3月，馬可波羅實現營業收入13.13億元，較2023年同期同比下降16.01%；歸屬於母公司所有者的淨利潤1.97億元，較去年同期下降16.03%；扣除非經常性損益後歸屬於母公司所有者的淨利潤1.74億元，較去年同期下降15.36%。

馬可波羅介紹，公司2024年1-3月營業收入、歸母淨利潤及扣非後歸母淨利潤同比上年呈現一定下滑，主要系去年同期受外部環境影響銷售基數高，今年一季度銷量相比上年有所下降，但一季度公司繼續發揮製造端的成本管控優勢，從而使毛利率同比提升1.46個百分點。

雖然公司表示毛利率一季度有所提升，但整體來看也與2021年差距不小。報告期內，馬可波羅主營業務毛利率分別為43.09%、35.10%和36.01%。

2024年1-3月，公司經營活動產生的現金流量淨額為-1.11億元，較去年同期下降-132.70%。主要系公司2023年一季度回款情況較好，2024年一季度回款同比大幅減少。

馬可波羅預計，2024年上半年實現營業收入約為35.5億元至37.5億元，同比變動-16.86%至-12.17%；歸屬於母公司股東淨利潤約為6.3億元至7.1億元，同比變動-18.42%至-8.06%；扣除非經常性損益後歸屬於母公司股東淨利潤約為5.9億元至6.7億元，同比變動-17.14%至-5.91%。主要系受房地產行業調整以及季度業績波動影響。

成敗皆在房地產。對馬可波羅來説，體現在多個方面。

一方面，報告期內公司存在房地產客户以房抵債情況，抵債資產金額為1.75億元，雖然公司對抵債房產積極辦理網籤備案或相關房產登記的手續，截至本招股説明書籤署日，公司已對其中13套抵債房產完成辦理網籤備案手續，2套已交付，2套已轉售，金額合計佔比38.07%。

然而公司尚未取得全部抵債房產所有權，即在公司與房地產客户簽署商品房買賣合同並辦理房產過户登記前，公司無法取得抵債房產所有權，公司的抵債房產存在因開發商資金緊張或債務問題導致樓盤爛尾、被列為開發商破產財產及被其他具有優先受償權的債權人申請法院查封的風險，從而導致公司的期待物權無法實現。如發生前述情況，雖然公司可以繼續申訴或訴至法院，但仍存在無法全額受償的風險。同時，受二手房市場波動和部分抵債房產所在城市存在限售政策影響，房產變現時間和價值存在不確定性，面臨一定資產減值風險和資產變現風險。

目前看起來，馬可波羅以房抵債的減值及變現風險顯然不小。​

地產負作用，被壞賬“包圍”

另一方面，報告期各期末，公司應收賬款賬面價值分別為22.43億元、20.28億元和15.99億元，佔各期末流動資產的比例分別為27.92%、28.37%和20.45%。

據悉，公司的應收款項主要來自於房地產等工程類客户。該類業務模式下，銷售規模相對較大且付款週期較長，大多采用應收賬款或商業票據結算。公司的工程類客户主要為大型房地產企業，具備一定的融資能力和抗風險能力。但報告期內公司部分房地產客户出現了信用違約或逾期情形，一定程度影響了公司現金流與經營業績。

報告期內，馬可波羅應收賬款壞賬損失分別為3.83億元、2.24億元和3.85億元。馬可波羅表示，2021年信用減值損失較大，主要系多家地產公司經營狀況惡化導致信用風險增加，應收款項壞賬減值計提增加所致。2022年信用減值損失下降較多，主要繫上年部分客户單項計提的壞賬轉回所致。應收票據減值損失存在大額轉回的主要原因系：（1）部分逾期票據期末轉回至應收賬款及其他應收款導致應收票據壞賬準備同步轉至對應科目；（2）上年部分單項計提的壞賬準備本期轉回。2023年信用減值損失較上年有所增加，主要系公司對信用風險較高的多家地產公司提高壞賬準備單項計提比例，應收款項壞賬減值計提增加所致。

的確，招股書顯示了馬可波羅對不少地產企業的壞賬計提相當之高。比如，2023年，融創地產賬面餘額為1.51億元，壞賬準備1.33億元，計提比例88.19%；綠地地產賬面餘額1.35億元，壞賬準備9756.73萬元，計提比例72.44%；時代地產賬面餘額1.06億元，壞賬準備9544.47萬元，計提比例90.00%；陽光城地產賬面餘額9916.40萬元，壞賬準備8693.64萬元，計提比例87.67%。

截至2023年末，被地產商壞賬“包圍”的馬可波羅，賬面餘額合計為9.25億元，壞賬準備為6.33億元，計提比例為68.4%。

此外，同一時間應收賬款餘額前五名分別是保利地產、萬科地產、中海地產、融創地產和綠地地產。不難看出，前三大中的萬科近期可謂風聲鶴唳，而後兩名融創和綠地已然在暴雷中掙扎。

著名經濟學家宋清輝向《港灣商業觀察》表示，作為資本市場嚴格監管後的首個上會企業，馬可波羅可謂壓力巨大。一方面，公司業績持續承壓，這無疑來自於地產行業的直接影響；另一方面，即便地產鬆綁政策不斷，但市場復甦及恢復信心還待時間，而從馬可波羅業務所關聯到的眾多地產客户來看，其風險仍未化解，甚至可能愈演愈烈，投資者需要密切關注其地產客户的情況，這必然將影響到公司的壞賬風險。“總體來看，業績下滑是結果，而深層次原因又與地產行業息息相關，馬可波羅能否順利通過上會實際上存在較大不確定性。”（港灣財經出品）