新政過後，杭州的房東好像更焦慮了_風聞
北海湾拐角-39分钟前
作為和地產密不可分的一個城市，杭州樓市從不缺關注度
5月9號我們一同見證了這個準一線城市的全面放開
理論上全國各地買房人可以在不落户不交社保的情況下在杭州各個區購買一套房
新政第二天我就看到有消息説有賣方連夜提價30%
第三天又看到杭州新盤現場火爆的新聞
限購放開樓市大漲，這成了我們對樓市的基因式理解
但杭州放開後的情況真的如此麼
為此我們還是覺得有必要實地去一趟杭州
於是我從杭州東站出發去往拱墅區、上城區、蕭山區、濱江區、西湖區、餘杭區
當我和這些地方的13位房東面對面的時候，我感受最深的反而是
焦慮
01
“很早就放開了”
這是拱墅區房東站在自家樓下跟我閒聊的一句
這裏的早並不是5月9日的放開限購，而是3月14日
這一天杭州取消了上城區、拱墅區、西湖區、濱江區的二手限購
這些區域相當於北京的二環裏、上海的內環內
具體取消的是這些區域二手購買條件、購買套數的限制
落到中介實操層面就是杭州市或者非杭州市客户都可以買入這些區域
相當於從這天起杭州核心區的限購門檻就差不多被抹平
而外圍像蕭山、錢塘、餘杭這些區，門檻抹平的更早
差不多在去年10月16日，也全線放開限購
這些地方的房東就沒聽説過有誰想買蕭山、餘杭會遇到限購之類的困難
所以對於杭州本地而言，放開其實來的更早些
5月9日的全線放開也更像是一次對外發聲，對內房東可能都納悶這是第幾次
略顯麻木是所有房東對新政的第一反應
而麻木背後更為根本的原因是每次放開對於市場起伏並沒太大影響
3月14日放開後杭州二手市場的前後成交起伏不大
去年10月16日放開後表現得也比較平靜
©杭州貝殼研究院
新房市場也是如此
從去年10月到今年4月，杭州新房市場也沒有想象中的放開即大漲
這也讓杭州房東看到了新政的後續走向
沒有房東還在期待放開限購帶來的樓市大漲
連夜提價30%的房東我無法求證這件事的真實性
但在我市調的13位房東、以及他們的朋友、以及中介的房東客户們
從沒聽説過這時候還有在漲價的房東
大家都知道放開後大概會發生些什麼
也是這種平靜讓我後面的市調愈發壓抑
02
這個時候真正想賣房的房東開始焦慮了
杭州二手市場有兩點最為特殊，一是他有着讓其他城市都去學習的房源備案系統
二是杭州二手市場近乎令人咋舌的二手庫存
僅鏈家掛牌就在15萬套左右
這個數字甚至領先上海、廣州、深圳這些一線城市
哪怕是擁有超高掛牌市佔的鏈家大本營北京，都望塵莫及
而新政後鏈家杭州的後台數據又開始激增
這背後離不開杭州新政中那條，只要房東掛牌所在區域唯一住房，則可以按首套首付和税費再去買房
也就是説有房東為了首套首付和税費去掛牌自己的房子，並不是真想賣
這樣的房子鏈家小哥帶着客户找過去的時候，差不多佔70%左右
你會發現即便如此，在原本令人咋舌的高庫存面前
新政後還要面臨那30%的庫存加碼
這對於原本已經來到超高水位的二手掛牌而言無疑雪上加霜
對此時此刻真正想賣房的房東來説，他們每天一睜眼需要做好兩件事
一如何跑贏我的鄰居
不斷走高的掛牌也意味客户的更多選擇
而你跑贏你的鄰居的方式大概率只有降價
拱墅區某小區小户型原本掛了6套，現在變成了9套
其中一套掛牌價從160多萬後來調整到150萬，因為同户型鄰居調整到156萬
蕭山區某三房户型原本掛牌10套，現在變成了12套
大家的掛牌價還是維持基本的上套成交價，但有的房東在實際談價的時候給到更大的議價空間
而鄰居並不是你唯一的煩惱
你小區的“鄰居”才是你更大的煩惱
過去五年杭州樓市最大特點就是圍繞海量土地供應而形成的海量新房供應
這兩年也差不多到了海量交付時間
也就是説此時此刻杭州的房東，尤其是濱江、蕭山、餘杭的房東
他們的房子周圍正在大量交付新房
比如杭州奧體三兄弟，創世邸、天璞、時代奧城，這是杭州奧體附近改善客户一梯隊選項
現在單個小區掛牌都在150套以上
©鏈家杭州
2021年他們三個掛牌量加起來差不多300多套
但現在附近十幾個小區都交付了，哪怕每個小區放出不到100套
那也是從300套掛牌變1000套庫存的驟變
這背後可想而知房東賣房的壓力
所以即便有人説新政後有房東連夜提價，這也屬於無法求證的極端個例
更大面塊面對新政前後帶來的高庫存而面臨的新一輪價格踩踏
才是杭州房東沉默的大多數
03
尤其是買在21年的房東和買公寓的房東
這是我接觸的所有杭州房東里最為焦慮的兩個羣體
2021年很好理解，這是全國樓市的一個階段峯值，上海的二手市場也是如此
杭州還要刺激的一點是他的二手瘋漲和如今二手回落之間的落差更大
還是奧體三兄弟為例，2021年買進這裏的客户差不多在9萬均價
今天這裏的均價6萬/平
杭州鏈家已經不展示成交均價，這裏是掛牌均價7萬左右，成交均價在6萬左右
錢江世紀城位置也算是杭州較為核心板塊
當你去到外圍蕭山、錢塘、尤其是餘杭，從2021年至今，價格腰斬不算誇張
這樣的情況在新房+二手，比比皆是
西湖的浙地人家，相比21年折價30%
最厲害的當屬餘杭區，相比21年折價45%
哪怕拱墅、上城、濱江、西湖，21年入場的客户此時動也動不了
上城區的鏈家小哥説前段時間他客户跑來感謝他
説2021年他要買的臨平區某新盤還好沒買
2021年這個新房開盤均價2.4萬，還需要搖號，但今天1.4萬的價格還難賣
當市場下行到一定階段，他當然也想降價賣給你，但他的付出不允許
還有一類意難平，是買公寓的房東
雖然買公寓已經成為全國購房者的一個肉眼可見的雷區
但在杭州比較特殊的地方在於，杭州市場對於公寓產品抗性沒那麼大
今天看到的杭州濱江沿線，不管是西湖還是濱江抑或是蕭山都有一定公寓產品開發
而這樣的公寓產品因為在杭州市場的井噴供應，在開發商端就進入賣房難階段
鏈家後台某杭州商住項目，2021年開盤
只不過過渡到杭州房東手上更為慘烈些
杭州本地人的選擇是如果是剛需去買二手、如果買學區去買二手
但如果買改善可以考慮看看公寓，因為這類產品的大平層設計極為改善
而這裏説的公寓產品是在這個框架裏面那些偏低端的公寓
一道長長的連廊放着幾十户小公寓
有的做成了這種上下兩層，讓你可以買來一分為二的租出去的這種
這類產品虧是一定的，只不過在如今市場裏是血虧，入手90萬，賣出60萬還算賠的不多，比較極致的甚至是入手120萬賣出60萬…
04
也許各位好奇我是怎麼見到這些房東的
一般看房的話，基本都是中介帶看，但當我去到杭州見房東跟見中介差不多同頻
有的中午翹班回來幫我們開門
有的專程停下手頭事回來給我解釋他們小區真正的優勢
還有的派出家裏的長輩過來陪同看房
對於客户的熱情是我在上海這麼久看房以來沒有感受到的
客户少、房子多、房子難賣，可能是我受到優待的一個根本原因
果然當我問起這些房子的掛牌時間的時候
杭州的二手市場掛牌200天算短的、掛牌2年算正常
杭州的鏈家可能也是全國見過掛牌時間之最的城市站，因為他們甚至見過掛2000多天…
太陽底下沒有新鮮事
此時此刻杭州房東並沒有多麼另類，他就是普通購房者一員
當樓市放開的時候，大部分杭州房東也跟普通房東一樣跑不贏市場
永遠在你想賣280萬的時候，市場成交價是260萬，當你想賣260萬的時候，價格又來到250萬
房產交易就是連接着供應和需求的中間部分
需求變弱-庫存走高、庫存走高-競價開始，這世界沒有太多新物種
這些邏輯可以發生在杭州，在其他地方也同樣
只不過眼下杭州房東比我們先行了一步
05
市調結束的我累到窩在高鐵座位裏
這時候再看回那些杭州樓市暴漲的新聞覺得格外刺眼
今天如果一個類一線城市放開，我們的關注點還在於他的哪個新盤爆了、二手的日均的成交量也漲價了，這種角度對於房東而言是不過三秒的麻痹
沒意義
我可以準確跟各位説新政放開一週後杭州市場日均轉訂單上浮40%、新增帶看上浮80%
但這些準確的數字放在杭州全域市場並不準確
這樣的成交起伏不會超過4周，點狀的新盤熱度也遲早會過去
最後我們都會在點狀狂歡中歸於沉寂，只留下賣不掉房的杭州房東還在苦苦等候
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