酒店資產交易升温，多元資本逐鹿上海灘_風聞

近日，上海酒店投資市場再度完成一單大宗交易——一名本地個人投資者，成功購入位於上海中興路板塊的秋果酒店。

資料顯示，該秋果酒店項目實為秋果酒店上海火車站店，坐落於共和新路中興路口，總面積5417平方米，包含底商及三層酒店空間，由秋果品牌運營，於2021年初開業。

值得一提的是，該門店也是秋果酒店全國百店佈局下，在上海的首個落子項目。該門店的開業，不僅意味着秋果酒店基本完成了全國核心商業城市的覆蓋，也推動了秋果品牌在長三角地區的開拓進程。

只不過，如此極具里程碑意義的項目，依然在運營了三年後選擇易主。本次交易價暫未公開披露。

秋果酒店的成交背後，是上海酒店投資市場的持續升温。

據戴德梁行統計數據，2023年上海大宗交易市場中酒店成交金額佔比達11%，而在2022年這一數字僅為1%；另據仲量聯行數據顯示，2023年全年上海錄得93.2億元的酒店總交易額，佔中國內地酒店投資交易額的39%。

進入2024年，投資者對上海酒店資產的熱情依舊不減。1月，德祥地產出售上海漕河涇萬麗酒店予現有股東。3月，瑞安1.05億元出售上海蟠龍酒店予青浦徐涇。

據仲量聯行統計，2024年一季度全國酒店交易總額約為31.4億元人民幣，較去年同期增長41%。當中，一線城市酒店交易額佔總比66%，其中上海市場成績亮眼，其酒店交易總額超過全國五成。

可以預見的是，上海酒店的大宗交易事件，還會在未來一定時間內不斷髮生。

近期在社交媒體上，就流傳着一份上海最新待售酒店清單，當中僅“比較方便操作的酒店資產”就包括31家，不乏過去幾年一直“叫賣”的老面孔，也有上海新天地安達仕酒店等新成員，資產價值從1億元到22億元不等，其中低價資產佔比過半。

而從去年以來的數宗成交來看，相關資產交易呈現買家多元化、投資規模小額化等特徵。

從2023年以來的酒店投資交易來看，當中有2單交易的買家就來自海外。此外，實業資本、個人投資者也開始闖入該市場。

不得不説，此時正值本次週期中抄底一線市場資產的好機會，以前市場上很難買到的頂級豪華酒店，現在能以相對較低的難度拿下再通過重新規劃運營，可從中獲取不錯的投資收益。

仲量聯行早前亦在研究報告中指出，隨着國際交流日益活躍、國際航班的增加，中國和世界各國的免籤範圍不斷擴大，國際商旅客源的陸續迴歸，也為酒店市場帶來入住率和日均房價的正向增長。

旅遊業的復甦，讓酒店物業價值重新受到重視。加上酒店行業的持續修復，也令國際買家開始選擇進入該市場。

仲量聯行判斷，2024年海內外高淨值人羣及家族辦公室、綜合型實業企業或將更積極入市。預計從2024年二季度開始，一個由內資主導、外資迴流、聚焦多元化資產類別的投資格局，將推動市場邁向新的發展階段。

此外，就資產交易額而言，仲量聯行認為，一季度因缺少機構投資者引領的大型標誌性項目，致使總體交易量對比去年同期出現回調；同時，平均單體物業的交易額較小，市場焦點轉向小規模的投資項目。秋果酒店的成交就是一個很好的案例。

仲量聯行亦由此判斷，今年可能出現更多低價資產投資機會。市場分析指出，酒店資產交易完成後，“新主人”必然需要對相關資產進行重新改造，再推向市場，體量小的項目，能讓其快速完成改造，儘快重新入市創造收益。

戴德梁行亦表示，於機構投資者而言，“收購-升級改造-提升估值”為其常見策略，體量小、品質佳的精品酒店升級改造成本，以及變換定位、更換品牌和管理公司的難度都相對較低；於個人投資者而言，精品酒店自身具有穩定收益，升值空間可觀，是進行資產配置的優質選擇。