保利發力競逐長租賽道，後發能否先至？_風聞

保利正在謀劃新長租品牌“保利和寓”的推行落地，這家新晉“第一房企”似乎在長租領域也要做到頭部地位。

據稱，保利和寓已設定了中長期發展目標：十四五期間（2021年-2025年）規模達5萬間客房，十五五期間（2026-2030年）規模達8-10萬間。

根據統計機構數據顯示，在2023年度集中式住房租賃企業開業規模50強中，8-10萬間的規模已可躋身行業前三之列。而在該榜單中，保利公寓去年僅位列25，開業門店約1.5萬間。

這不免引起市場的一系列疑問：保利又將如何在一年中實現規模的三倍增長？長租公寓又是否能如願成為保利的第二曲線？

規模擴張“不及預期”

若單就管理房源而言，保利公寓的目標亦算是基本達成。最新數據顯示，截至今年一季度，保利公寓管理房源4.5萬間，開業規模近2萬間。而在“保利公寓”官網上，目前在談項目200+個，共計房源5萬多間，進入城市超20個。

從中亦不難看出保利公寓在規模上的努力，僅一季度就完成5000間新開業規模，但要想完成目標，該推進速度尚不足夠。

另一方面，擴大房源來源，也成為保利公寓解決規模快速發展的頭號任務。

市場人士指出，僅保利開發及代建的保障房項目，就可以成為保利公寓擴張的“沃土”。截至目前，保利累計開發保障性住房項目200餘個，總建築面積近千萬平方米。

其中，保利所獲取的R4租賃用地項目，規模並不小。其中，上海“保利申通元江路TOD項目”的R4用地，規劃要打造3000餘套公寓；此外，保利2022年在福州R4用地打造的“和寓公館”計劃今年內開業，可解決近千人才的安居問題。

保利公寓此前亦指出，在發展路徑上，內部則可通過自身商辦物業轉化為長租房源；外部則可通過租賃和輸出管理等方式獲取項目，通過在集體經營性建設用地、人才公寓、產業園配套、存量閒置房屋建設、新供應國有建設用地、挖掘存量資源等多種方式，實現“自持+租賃+委託管理”多種模式的齊頭並進。

不過，根據保利近年在長租公寓的發展表現來看，儘管客房數量確呈快速增加態勢，但也似乎未如設想中輕鬆，最直觀的表現系其公佈的發展目標不斷向下修正。

2016年，保利開始涉足租賃業務，並建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會等四大品牌，由保利集團旗下租賃住房管理運營平台“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。另外，保利還通過與優客逸家合作，打造uoko互聯網青年公寓品牌。

而據官網顯示，目前保利公寓旗下品牌已整合為“保利N+公寓”及“保利小n公寓”。

其中N+公寓將結合長租及短租，集中式及分散式多模式運營管理，將針對不同類型物業運營青年社區、服務公寓、城市公寓及度假公寓四種產品 ，提供集自主經營、管理輸出、品牌輸出於一體的全鏈條服務；小n公寓是將城村非標準物業、以及企業園區閒置物業等建築形式，由保利公寓管理團隊依託多年建造經驗，經專業改造而成的標準化公寓。

顯然，保利當下正有意通過“保利和寓”這一品牌重新進行長租資產的管理和輸出。儘管目前“保利和寓”仍未正式發佈，但在保利部分公寓中已換上了“保利和寓”的名稱，廣州保利和寓天河區智慧城店就是首發項目之一。

事實上，保利的租賃項目在過往也取得一定成效。公開資料顯示，於2016年11月開業的長沙瑜璟閣國際公寓，開業僅3個月入住率就達到90%，並實現盈利。

試水嚐到甜頭後的保利，有意大舉進軍租賃市場。2018年，保利公寓管理有限公司正式揭牌。

彼時，保利公寓在全國已有十餘個在營項目，分佈在廣州、北京、成都、重慶、武漢、南京、瀋陽、大連等近20個城市，管理與儲備房源超1萬間。

雄心壯志的保利公寓也對外發布了宏遠目標：到2020年公寓管理規模達30萬間，成為以運營為核心的租住服務資產管理公司，國內領軍的租賃住房投資運營商。

但公開資料顯示，2022年時，保利公寓曾公開透露，“十四五”期間，計劃開業項目100個，運營房間數達到6萬間。如今，該目標數字進一步下探，且能否順利達成仍是未知數。

後發能否先至？

在銷售型住宅物業開發高歌猛進的年代，長租公寓一直在房企的業務體系中很難佔據核心地位，保利也一樣。

相較於耗資大、運營週期長、回報慢且利潤低的租賃項目，房企更樂於將資金更多投入到住宅項目的滾動開發銷售上，以獲取企業規模的快速發展。

不過，當房地產行業步入存量時代，單純靠地產開發銷售，已無法帶領企業實現可持續發展，長租公寓、商業運營、城市更新等業務成為企業跨越週期的新發展選擇。

此外，藉助公募REITs等政策東風，保利亦可以通過將長租項目進行資產資本化，打開新的融資通道，從而降低自身的資金壓力。

尤其在租賃REITs領域，保利已早有相關謀劃。早在2017年，保利就成功發行了國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃(簡稱“保利租賃住房REITs”)，產品總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產。

不僅如此，保利內部還搭建了專門的RETIs運作平台——保利瑞馳(橫琴)資產管理有限公司，並擔任上述產品聯席總協調人。

2022年1月，保利與中國建設銀行就發展保障性租賃住房達成戰略合作，雙方計劃搭建租賃住房發展基金，用於重資產投資持有、孵化培育租賃住房項目，項目成熟後通過發行公募REITs實現退出。

此舉在某種程度上可為保利打通在租賃住房業務上的瓶頸。前端，基金可進一步解決開發建設階段的資金問題；後端，REITs完成“投融管退”閉環，快速回籠資金，解決了自持資產的流動性。

不過，此後並未見有與該基金相關公開的進展消息。

無可否認的是，保利在租賃住房的融資上，一直有在努力探索嘗試。同樣在2022年，保利發展98億元公司債券註冊獲批，其中35億用於租賃住房；規模達50億元的第一期住房租賃定向資產支持票據獲批註冊。

然而，保利若想借助長租公寓打通新的融資通道，並藉此撬動大資管板塊，還需要進一步釐清自身在長租領域的定位與優勢。

目前房企的長租公寓佈局已進入白熱化階段，保利如今發力佈局明顯起步已晚，更何況，單純規模的發展如今已難以取悦市場，全新亮相的保利和寓將如何提高運營力，實現差異化競爭，找到合適的盈利模式，快速生成為“第二增長曲線”，還有待保利進一步給出答案。