保利發力競逐長租賽道,後發能否先至?_風聞
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保利正在謀劃新長租品牌“保利和寓”的推行落地,這家新晉“第一房企”似乎在長租領域也要做到頭部地位。
據稱,保利和寓已設定了中長期發展目標:十四五期間(2021年-2025年)規模達5萬間客房,十五五期間(2026-2030年)規模達8-10萬間。
根據統計機構數據顯示,在2023年度集中式住房租賃企業開業規模50強中,8-10萬間的規模已可躋身行業前三之列。而在該榜單中,保利公寓去年僅位列25,開業門店約1.5萬間。
這不免引起市場的一系列疑問:保利又將如何在一年中實現規模的三倍增長?長租公寓又是否能如願成為保利的第二曲線?
規模擴張“不及預期”
若單就管理房源而言,保利公寓的目標亦算是基本達成。最新數據顯示,截至今年一季度,保利公寓管理房源4.5萬間,開業規模近2萬間。而在“保利公寓”官網上,目前在談項目200+個,共計房源5萬多間,進入城市超20個。
從中亦不難看出保利公寓在規模上的努力,僅一季度就完成5000間新開業規模,但要想完成目標,該推進速度尚不足夠。
另一方面,擴大房源來源,也成為保利公寓解決規模快速發展的頭號任務。
市場人士指出,僅保利開發及代建的保障房項目,就可以成為保利公寓擴張的“沃土”。截至目前,保利累計開發保障性住房項目200餘個,總建築面積近千萬平方米。
其中,保利所獲取的R4租賃用地項目,規模並不小。其中,上海“保利申通元江路TOD項目”的R4用地,規劃要打造3000餘套公寓;此外,保利2022年在福州R4用地打造的“和寓公館”計劃今年內開業,可解決近千人才的安居問題。
保利公寓此前亦指出,在發展路徑上,內部則可通過自身商辦物業轉化為長租房源;外部則可通過租賃和輸出管理等方式獲取項目,通過在集體經營性建設用地、人才公寓、產業園配套、存量閒置房屋建設、新供應國有建設用地、挖掘存量資源等多種方式,實現“自持+租賃+委託管理”多種模式的齊頭並進。
不過,根據保利近年在長租公寓的發展表現來看,儘管客房數量確呈快速增加態勢,但也似乎未如設想中輕鬆,最直觀的表現系其公佈的發展目標不斷向下修正。
2016年,保利開始涉足租賃業務,並建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會等四大品牌,由保利集團旗下租賃住房管理運營平台“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。另外,保利還通過與優客逸家合作,打造uoko互聯網青年公寓品牌。
而據官網顯示,目前保利公寓旗下品牌已整合為“保利N+公寓”及“保利小n公寓”。
其中N+公寓將結合長租及短租,集中式及分散式多模式運營管理,將針對不同類型物業運營青年社區、服務公寓、城市公寓及度假公寓四種產品 ,提供集自主經營、管理輸出、品牌輸出於一體的全鏈條服務;小n公寓是將城村非標準物業、以及企業園區閒置物業等建築形式,由保利公寓管理團隊依託多年建造經驗,經專業改造而成的標準化公寓。
顯然,保利當下正有意通過“保利和寓”這一品牌重新進行長租資產的管理和輸出。儘管目前“保利和寓”仍未正式發佈,但在保利部分公寓中已換上了“保利和寓”的名稱,廣州保利和寓天河區智慧城店就是首發項目之一。
事實上,保利的租賃項目在過往也取得一定成效。公開資料顯示,於2016年11月開業的長沙瑜璟閣國際公寓,開業僅3個月入住率就達到90%,並實現盈利。
試水嚐到甜頭後的保利,有意大舉進軍租賃市場。2018年,保利公寓管理有限公司正式揭牌。
彼時,保利公寓在全國已有十餘個在營項目,分佈在廣州、北京、成都、重慶、武漢、南京、瀋陽、大連等近20個城市,管理與儲備房源超1萬間。
雄心壯志的保利公寓也對外發布了宏遠目標:到2020年公寓管理規模達30萬間,成為以運營為核心的租住服務資產管理公司,國內領軍的租賃住房投資運營商。
但公開資料顯示,2022年時,保利公寓曾公開透露,“十四五”期間,計劃開業項目100個,運營房間數達到6萬間。如今,該目標數字進一步下探,且能否順利達成仍是未知數。
後發能否先至?
在銷售型住宅物業開發高歌猛進的年代,長租公寓一直在房企的業務體系中很難佔據核心地位,保利也一樣。
相較於耗資大、運營週期長、回報慢且利潤低的租賃項目,房企更樂於將資金更多投入到住宅項目的滾動開發銷售上,以獲取企業規模的快速發展。
不過,當房地產行業步入存量時代,單純靠地產開發銷售,已無法帶領企業實現可持續發展,長租公寓、商業運營、城市更新等業務成為企業跨越週期的新發展選擇。
此外,藉助公募REITs等政策東風,保利亦可以通過將長租項目進行資產資本化,打開新的融資通道,從而降低自身的資金壓力。
尤其在租賃REITs領域,保利已早有相關謀劃。早在2017年,保利就成功發行了國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃(簡稱“保利租賃住房REITs”),產品總規模50億元,以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產。
不僅如此,保利內部還搭建了專門的RETIs運作平台——保利瑞馳(橫琴)資產管理有限公司,並擔任上述產品聯席總協調人。
2022年1月,保利與中國建設銀行就發展保障性租賃住房達成戰略合作,雙方計劃搭建租賃住房發展基金,用於重資產投資持有、孵化培育租賃住房項目,項目成熟後通過發行公募REITs實現退出。
此舉在某種程度上可為保利打通在租賃住房業務上的瓶頸。前端,基金可進一步解決開發建設階段的資金問題;後端,REITs完成“投融管退”閉環,快速回籠資金,解決了自持資產的流動性。
不過,此後並未見有與該基金相關公開的進展消息。
無可否認的是,保利在租賃住房的融資上,一直有在努力探索嘗試。同樣在2022年,保利發展98億元公司債券註冊獲批,其中35億用於租賃住房;規模達50億元的第一期住房租賃定向資產支持票據獲批註冊。
然而,保利若想借助長租公寓打通新的融資通道,並藉此撬動大資管板塊,還需要進一步釐清自身在長租領域的定位與優勢。
目前房企的長租公寓佈局已進入白熱化階段,保利如今發力佈局明顯起步已晚,更何況,單純規模的發展如今已難以取悦市場,全新亮相的保利和寓將如何提高運營力,實現差異化競爭,找到合適的盈利模式,快速生成為“第二增長曲線”,還有待保利進一步給出答案。