美國經濟適用房政策適用於華爾街和富裕的開發商，而不是租房者_風聞

美國經濟適用房政策適用於華爾街和富裕的開發商，而不是租房者

如果目標是提供經濟適用房，現行政策就沒有意義；如果目標是創造有利於房地產開發商和投資者的市場環境，那麼這種做法似乎效果不錯

 阿爾傑農·奧斯汀

 2024年5月17日

經濟和政策研究中心

《共同理想》

經濟適用房政策的租賃住房政策十年又十年地未能提供足夠的負擔得起的租賃住房，然而政策制定者繼續做着大體相同的事情。住房研究聯合中心的一名研究人員最近觀察到，在1960年，收入最低的五分之一人口中，約有45%的租房者將收入的50%以上用於住房支出。如今，這一比例約為65%。官方貧困線以下的租房者平均將收入的78%用於住房。政策制定者會在什麼時候承認他們的政策辜負了租房者？

沒有意義:低收入住房税收抵免

經濟適用房政策的租賃住房政策現在主要依靠低收入住房税收抵免(LIHTC)。如果有人對解決經濟適用房出租房危機感興趣，LIHTC似乎是一個相當糟糕的主意。LIHTC有許多問題，但其中兩個應該被認為是致命的缺陷。首先，LIHTC不太擅長為低收入人羣提供租賃住房。聯合住房研究中心指出，“LIHTC並不一定保護租房者免於成本負擔”，而且“住在LIHTC公寓的低收入租房者往往需要額外補貼，才能負擔得起這種住房。”創建經濟適用房的租賃住房的主要政策在租賃住房方面做得不太好，然而決策者越來越依賴它。

第二個主要問題是，LIHTC租金通常在30年後(在某些情況下15年後)轉換為市場價格。如果有足夠的經濟適用房供應，這個過渡率可能是合理的，但事實並非如此。全國低收入住房聯盟估計，美國為低收入租户短缺730萬套出租房屋。住房研究聯合中心發現，在2012年至2022年期間，美國為這些最低收入的租房者損失了210萬套租房。經濟適用房的租金太少，無法將它們轉化為市場價格的住房。

目前的估計是，到2029年，325,000個LIHTC租賃單位將過渡到市場價格。LIHTC創造了一個底部有洞的出租房屋桶。由於越來越多的經濟適用房是由LIHTC建造的，隨着時間的推移，在市場轉換中損失的經濟適用房數量將會增加。美國已經沒有建造足夠的經濟適用租賃住房來滿足需求，但政策制定者已經建立了一個系統，隨着時間的推移，這個系統將導致經濟適用租賃住房的加速損失。這説不通啊。

經濟適用房政策對企業和投資者很有效

如果目標是提供經濟適用房，那麼目前的經濟適用房政策就沒有意義。如果目標是創造有利於房地產開發商和投資者的市場條件，那麼它似乎效果相當不錯。

公共住房，特別是在資金充足的情況下，是比廉租房更有效的提供負擔得起的租賃住房的方法。在公共住房中，負擔成本的租房者比例相當低——比廉租房低得多。正因為如此，公共住房的等候名單很長，需求也很大。

從私人房地產行業的角度來看，公共住房是一個嚴重的威脅。“從一開始，房地產行業就激烈地反對任何形式的公共住房，”理查德·羅斯坦在《法律的色彩:我們的政府如何隔離美國的被遺忘的歷史》一書中寫道。羅斯坦補充説，該行業後來遊説對公共住房進行結構調整，使其資金不足。今天，在費爾布修正案通過後，國會禁止增加聯邦政府建造的公共住房單位的數量，儘管事實上，在某些情況下，人們要等幾十年才能住進公共住房。

除了投資者從LIHTC計劃中獲得越來越多的税收抵免外，住房研究聯合中心報告稱，企業業主在租賃住房市場中所佔的份額越來越大。(從2001年到2021年，5至24套出租物業的企業份額幾乎翻了一番。)更多的私人股本公司也進入了租賃住房市場。雖然越來越多的租房者負擔沉重，但似乎有更多的公司和投資者獲得了豐厚的利潤。

制定對租房者有利的經濟適用的租房政策是可能的。歐洲和亞洲有很好的社會住房模式。社會住房是非營利性住房。在歐洲模式中，它並不侷限於最低收入家庭，這往往為它提供了更強大的政治和經濟基礎。好消息是，美國的城市和州政府正開始探索這些模式。在國會，亞歷山大·奧卡西奧-科爾特斯(紐約州民主黨)、科裏·布什(密蘇里州民主黨)和貝卡·巴林特(佛蒙特州民主黨)、參議員伯納德·桑德斯(佛蒙特州共和黨)和其他國會議員都認識到廢除費爾布修正案的必要性。一旦該修正案廢除，聯邦政府就可以着手建造負擔得起的高質量社會住房。

原文標題是：US Affordable Housing Policy Works for Wall Street and Rich Developers, Not Renters