可以買房了嗎？_風聞

5月17日，央行等部門連發3條通知，針對公積金貸款利率、商貸利率政策下限、購房首付比例等進行了調整。

“三箭齊發”——史上最寬鬆房產政策出台

最炸裂的是“第一箭”：首套住房商貸最低首付調整為不低於15%，二套商貸最低首付調整為不低於25%。

這絕對是歷史上最大幅度的調整，哪怕是2008年全球次貸危機，當時對房地產的首付比例也沒有低於20%。

“第二箭”：取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確定是否設定轄區內各城市商業性個人住房貸款利率下限及下限水平（如有）。

銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的利率下限（如有），結合本機構經營狀況、客户風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。

“第三箭”：下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

中國人民銀行《關於下調個人住房公積金貸款利率的通知》提出，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。

這三支箭對房地產市場會有多大影響呢？我們不妨做一個推演。

政策出台後，哪些羣體最可能買房？

對市場的影響，我們就分為高收入人羣、中等收入人羣和低收入人羣三個部分來討論。

首先，對於高收入人羣來説，第一支箭，降低首付，對他們影響非常小，因為他們大部分都沒有名額了，即使有名額也不缺首付，買不買房，只是看房價未來會不會漲。

第二三支箭，貸款利率會減少他們的房貸利息支出，估計也不會影響他們的房產買賣。

所以結論是，這次政策對高淨值人羣來説，影響不太大。

第二，對中等收入人羣來説，大部分都有了自己的房子，第一支箭對他們當中有改善型需求的人，是有推動作用的。譬如一個35歲的中產，20多歲買的是剛需小房子，現在二胎了，丈母孃一起過來帶娃，家裏住不下，有迫切的換房需求，但是之前二套房首付最少也要30%～40%，假如一套200萬的房子，就最少首付60萬，現在調整後，就只要40萬了。

再加上對利率的調整，預計房貸利率很可能從當前的5%左右，降到3%左右，還是一套200萬的房子，如果貸款160萬，30年期限，每年從10.4萬房貸支出，就可以降低到8.16萬，少支出近2萬元一年，總利息從152萬降低到84萬，對於中產改善型需求人羣來説，這個政策會有比較大的助力作用。

如果是中產投資人羣來説，這個政策可能不會馬上有效，因為他們的買房邏輯是，買的房子會不會漲價。

所以我們的結論是，政策會促進中產改善型人羣買房的概率，但是對投資型買房短期影響不大。

第三，對於低收入人羣來説，三支箭都提升了他們房地產的購買力，他們當中更多人的目標，還是户型相對較小的剛需房。但是低收入人羣而言，他們除了首付難，其實供房更難，例如一個月入4000元的人，買了一套100萬的房子，貸了30年期的房貸85萬，哪怕按照3%的利率，每個月的月供都要3500元，這樣的還貸壓力其實還是非常大的。

所以我們認為，當前政策對於低收入人羣來説，助力不會太大，核心還是還貸問題。

綜上所述，我們認為本輪政策，中等收入的改善型需求人羣，比較大的概率會成為新增的購房者。

短期看金融、中期看土地、長期看人口還對嗎？

任澤平老師説，看房地產市場，短期看金融，中期看土地，長期看人口。

這個以前是對的，但是前提是，房地產市場處於上升期，供不應求+供需平衡為主。

但是，當前的房地產市場，已經進入了深度調整的階段。4月30日中央政治局會議對房地產的表述是：“要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。”

從政策看，首付和房貸利率政策，已經是歷史的底部。

從企業看，當前大部分房地產民企都陷入流動性的危機，國有房地產企業也受到了較大的拖累。

從銷量看，4月百強房企銷售額同比大降44.9%（克爾瑞統計），五一期間，北京、上海、深圳、武漢、南京等重點12城新房成交2123套，同比下跌了52%。國家統計局數據顯示，新建商品房銷售額28067億元，下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。

從價格看，近一年（2023年5月到2024年4月）中國一手房房價下跌3.57%，二手房下跌6.7%。

從投資看，1—4月份，全國房地產開發投資30928億元，同比下降9.8%（2023年同比下跌9.6%）；其中，住宅投資23392億元，下降10.5%。

從庫存看，4月末，商品房待售面積74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

根據上面的各方面數據來看，1-4月份，房地產的價格下跌，交易量下跌，投資同比下跌，庫存大幅度增加，房地產企業流動性出現危機。

那麼短期看金融、中期看土地、長期看人口還能用嗎？

如果能用，那這次政策調整，會迎來房地產的復甦？

我認為未必，因為現在不是供不應求，現在是供大於求的問題。

我認為這個理論應該改一改，改為：短期看政策、中期看經濟，長期看人口，人口看產業。

首先，短期來説，政策是市場信心的風向標，會直接影響購買能力和購買意願。

其次，中期來看，除了購買能力和購買意願，還要看償還能力，譬如你如果工作不穩定，收入不穩定，你就沒有足夠的勇氣去申請貸款，因為你還不起。所以，中期來看，經濟增長，收入增長，才是決定性因素。

最後，人口還是決定一個地方房價漲跌的核心，但是人口看什麼？人口看一個地方的產業、配套、氣候等因素，但是我認為產業是第一位的，產業決定了這個地方的經濟結構、就業情況和發展前景等。

所以我們説，短期看政策、中期看經濟，長期看人口，人口看產業。

那麼，用這個邏輯看，當前是不是買房的好時機？

要看什麼？看經濟。

當前是不是買房的時機？

在這個風高浪急的緊急時刻，中央出台了救市政策，那麼當前是買房的好時機嗎？

這個問題的本質，應該是，接下來房價會漲還是會跌？

房價的漲跌，我們上面推論過，是看經濟的。

當前經濟如何？

從GDP看，一季度中國GDP同比增長5.3%，超過國際貨幣基金組織的預期，也超過了國內經濟預期。

從工業看，1-4月份，全國規模以上工業增加值同比增長6.3%，比1-3月份加快0.2個百分點。4月份，製造業採購經理指數為50.4%，企業生產經營活動預期指數為55.2%。1-3月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額15055億元，同比增長4.3%。

這麼看來，中國的工業產值穩步復甦，而且製造業採購經理指數高於50%，算是勉強站上了榮枯線，未來幾個月有可能持續復甦。

從4月份的數據來看，增長比較快的，是一些國家重大方向的行業，例如裝備製造業增加值增長9.9%，比上月加快3.9個百分點；高技術製造業增加值增長11.3%，加快3.7個百分點。

總結來説，就是工業在增長，但是火車頭是先進製造業，傳統的部分增速還不夠。

從服務業看，1-4月份，全國服務業生產指數同比增長5.0%。1-3月份，規模以上服務業企業營業收入同比增長8.5%。4月份，服務業商務活動指數為50.3%；服務業業務活動預期指數為57.4%。其中，鐵路運輸、道路運輸、郵政、電信廣播電視及衞星傳輸服務等行業商務活動指數位於55.0%以上較高景氣區間。

這麼看來，服務業增長算平均水平，但是增長更快的，是國家基礎性的服務，例如鐵路道路、郵政等。

總結來説，服務業在增長，但是重點是道路交通、郵政電信等國家基礎性服務業在帶動。

從消費看，1-4月份，社會消費品零售總額156026億元，同比增長4.1%。全國網上零售額44110億元，同比增長11.5%。

從數據來看，4月份消費增速開始放緩，降低到了2.3%的增速，説明大家不太敢花錢。而從線上零售數據看，大家在網上買東西的增速，也降下來了，前幾年線上買東西的增速是曾經超過50%的。

總結來説，大家不敢花錢，消費復甦慢。

從投資看，1-4月份，全國固定資產投資（不含農户）143401億元，同比增長4.2%。其中，基礎設施投資同比增長6.0%，製造業投資增長9.7%，房地產開發投資下降9.8%。

總結來説，房地產拖累了整體的投資增速，製造業在努力補缺口。

從出口看，1-4月份，貨物進出口總額138053億元，增長5.7%。其中，出口78113億元，增長4.9%；進口59940億元，增長6.8%。機電產品出口增長6.9%，佔出口總額的比重為59.2%。

總結來説，出口維持了穩定的增長，鑑於當前美國補庫存週期臨近和美國房地產市場上漲帶動的傢俱等的需求，中國的出口今年在逐步復甦。

看完這麼多數據，我知道你一定很暈。

我來個結論吧，1-4月份來看，GDP增長看來形勢可以，投資方面，房地產拖累下，主要還是製造業投資在拉動，出口方面，歐美的出口正在恢復，整體今年有持續復甦的機會，消費方面，還是比較低迷，但是方向也在持續向好。

總結而言，經濟還在築底的過程。

所以，如果沒有太大的衝擊，2024年中國經濟應該持續築底復甦，但是更多的投入是國家帶動的高端製造業、現代服務業的增長，這些屬於“國計”投入，需要幾年時間才能體現出來。

另一部分是“民生”投入，這部分雖然有增長，但是相對於“國計”方面的投入，還不夠快，所以我們會感覺到，數據很熱，現實很冷。

我們做個假設，如果今明兩年，經過一系列政策，經濟可以持續復甦，大家收入穩定可期，那麼房屋交易量必然會逐步回暖，先是成交增加，然後才有可能房價止跌，有了房價止跌，反過來又恢復市場信心，恢復市場信心，又促進進一步成交，如此循環往復。

當然，也有人擔心，我們會像日本90年代一樣，房地產泡沫破裂後，引起系統性金融風險，拖垮銀行和股市。

我認為，當前中國跟日本當年不一樣，以後可以撰文詳談。

總結下，當前是不是買房好時機，第一個看今年的經濟數據是否達到預期的5%增長，其次看房地產交易量是不是能持續回升，如果經濟復甦，交易量回暖，那就是買房的時機。

如果兩個沒有同時出現，那我建議就再等等。

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