一線城市也繃不住了！滬廣深“接力”發佈樓市新政_風聞

作者 | 利晉

短短三天時間，上海、廣州、深圳、天津接連發布了樓市新政。

5月27日，上海發佈兩則住房優化新政，涉及降低購房門檻、最低首付款比例和住房貸款利率。其中，購房要求上，下調非滬籍居民家庭以及單身人士購房繳納社保或個人所得税的年限為3年及以上。

同時，上海將首套個人住房最低首付款比率調整為20%，二套改善型住房最低首付款比例調整為35%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區二套最低首付款比例調整為30%。

此外，首套住房住房貸款利率下限調整為3.5%，二套住房貸款利率調整為3.9%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦等6個區二套住房貸款利率調整為3.7%。

上海成為國內首個下調首付比例、住房貸款利率下限的一線城市。

對此，中泰證券（600918.SH）研究所政策組首席分析師楊暢表示，上海房地產政策措施做出了積極調整，率先表明了核心城市、一線城市對中央要求的響應。同時積極打開剛需、改善需求，也降低購房資金成本。通過平台收儲也有利於去化存量房源，對房地產開發商的現金流改善形成支撐。

5月28日，廣州也緊跟上海的腳步，發佈了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。新政降低了非廣州户籍購買門檻和下調最低首付款比例、住房貸款利率。主要包括：

1、首套住房最低首付款比例調整為15%，二套住房最低首付款比例調整為25%，兩者均取消住房貸款利率下限；

2、非限購區，擁有2套及以上住房且結清貸款的居民家庭，可以申請貸款購買住房；如果貸款未結清則暫停發放住房貸款。限購區，擁有2套及以上住房家庭暫放住房貸款；

3、非廣州市户籍居民家庭和單身人士連續繳納社保或個人所得税時間調整為6個月。

廣州樓市新政發佈不久後，深圳隨即下調最低首付款比例和商業住房貸款利率。5月28日晚間，據深圳住建局消息，深圳將下調個人住房貸款最低首付款比例和貸款利率下限。

其中，首套住房個人住房貸款最低首付款比例調整為20%，二套住房首付款比例調整為30%。同時，商業住房貸款利率首套住房和二套住房分別調整為3.50%、3.90%。

5月29日早上，天津住建委聯合多部門發佈了《關於進一步調整優化天津市差別化住房信貸政策的通知》，將首套住房首付款比例調整為15%，二套住房最低首付款比例調整為25%，同時取消首套、二套住房商業貸款利率下限。

上海、廣州、深圳、天津發布的樓市新政，也是央行發佈“517”新政的具體執行。今年5月17日，央行一連發布了三則房地產金融政策通知，涉及到降低個人住房貸款利率下降、降低首付比例和下調公積金貸款利率等。

新政發佈後，武漢、鄭州、廈門等多個城市相繼跟進，推出相關舉措，將首套、二套商業貸款比例下調為15%和25%，對應的商業貸款利率也同步下調。

據中指研究院統計數據，在上海發佈樓市新政前，全國已有超過10個城市跟進。此時，僅剩北、廣、深三個一線城市，杭州、成都、天津等二線城市暫未跟進相關政策。

如今，上海、廣州、深圳、天津四座城市接連開始落地相關舉措。

不過，央行“517”新政以及各地落地新政之後，新房市場成交依然處在低迷狀態，二手房市場依然保持活躍。

中指研究院監測數據顯示，5月前四周（4.29-5.26），重點30城周均成交面積較4月周均下降3.7%，在去年同期基數逐漸回落後，5月以來同比降幅較4月收窄約5個百分點。

新政後首周（5.20-5.26），重點城市二手房成交量環比增長8.4%，同比增長1.8%。

其中，上海新房市場在新政之後，沒有明顯起色。根據安居客上海統計數據，新政後首周新房（含商業）網籤共2966套，僅比新政前一週環比提升2.27%；二手房方面，新政後首周成交套數，比新政前一週環比反而下跌了3.27%。

而在央行“517”新政前，上海僅是發佈了公積金新政，顯然到了需要發佈新的政策進一步提振市場信心、刺激市場活躍度的時候。

廣州、深圳、天津情況基本相同。其中，深圳整體成交量有所減少，根據克而瑞深圳區域統計數據，5月20日至5月26日，深圳整體市場預售成交577套，環比下降8.6%，普通住宅方面環比下降12.2%。

樓市新政，也呼之欲出。

關於廣州樓市新政，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，廣州很多政策超出市場預期，這也説明，房地產下滑超出市場預期，銷售規模直接跌回到十年前。新房價格和成交量下跌，開發商資金鍊緊張，前期賣出去的房子交付困難，社會風險也開始顯現。因此，迫切需要強有力的政策介入。

當下，許多樓市政策已經是“歷史性”的，比如房貸利率下限已經降到了歷史最低值，武漢、鄭州等城市首套商業貸款利率下限為3.25%，也有個別城市部分銀行執行首套住房利率3.1%左右。

與首套住房利率走勢呈反比的是商品房庫存面積。根據國家統計局數據，2023年商品房待售面積為67,295萬平方米，比上年增長19%。到了今年4月，商品房待售面積為74,553萬平方米，同比增長15.7%。

特別是今年4月，各地已經開始放開限購政策，但新房銷售市場依然有待回暖，商品房待售面積僅下降不到300萬平方米。

想要推動房地產市場銷售回暖，還需要更多時間和政策激勵。未來，一線城市核心區取消限購，首套房首付款比例進一步下調，降低商品房成交税費，這些都存在一定的可能性。

對於我們來説，接下來各地發佈樓市新政，都是在見證歷史。

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