對話鄭永年：史上最寬鬆的房貸新政能否激活樓市？_風聞

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈通知，首套房首付比例最低降到15%。另外全國層面取消首套和二套房貸利率下限，並下調個人住房公積金利率。同時，央行設立3000億元保障性住房再貸款。這些政策被業內人士稱作新一輪樓市利好政策“四箭齊發”。緊接着24日，廣東省19個城市的差別化住房信貸政策進行調整，首套房與二套房的商業性個人住房貸款利率下限取消，房貸利率實現市場化。28日，作為一線城市的廣州和深圳也分別下調個人住房貸款最低首付比例至15%和20%，廣州則直接取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。這意味着在房貸利率的制定上，基本交由商業銀行和借款人自主協商，這無疑加大了市場自我調節的空間。大尺度放開限購、降首付、降利率，這一系列“組合拳”意在進一步刺激需求和釋放庫存。

房地產曾是中國當之無愧的支柱產業，為過去20年經濟增長的火車頭之一。然而，近年來中國房地產市場下滑嚴重。在中國統計局所公佈的今年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況中顯示，70個大中城市的新建商品住宅和二手住宅的銷售價格分別環比下降了0.4%和0.6%，全國新房和二手房房價已分別連跌9個月和10個月。安邦智庫的一份報告指出，儘管二手房市場有了積極的變化，但整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢，已經很難改變，房地產市場的寒冬還遠未過去。

**那麼，目前堪稱史上最寬鬆的房貸政策能否拯救疲軟的房地產業？**為此，《大灣區評論》編輯組與鄭永年教授展開相關討論，本文根據討論內容整理和擴充形成。

鄭永年談中國房地產

PART ONE

**房地產行業是中國經濟最成功的一部分，但搞不好也可能成為最失敗的一部分。**房地產在以往很長一段時間內對推動中國經濟增長髮揮了很大作用，以至於一些經濟學家把房地產視為中國經濟的支柱產業。因此，如果房地產崩盤，整體經濟也會面臨嚴峻危機，處理不好甚至會釀成一場金融危機。可以説，當中國經濟和房地產行業良性循環時，即房地產好，經濟大環境也會好，反過來促進了房地產業繼續蓬勃發展，整體上行；反之，當兩者惡性循環，整體就會往下行。

整個房地產市場逐漸下沉的大趨勢，已經很難改變。造成這一情況的原因不外乎幾個。主要是經濟高速發展期已經過去，新時代中國經濟已從高速增長階段轉向高質量發展階段。在房地產方面，富人手握多處房產，不愁沒有房子住；而窮人的購買力隨着經濟大環境的變化愈發“雪上加霜”。

在經濟下行和防疫措施的雙重影響下，房地產市場的主要購買羣體也發生變化，購房主體的需求也在產生轉變。

中上層曾經是住房消費的主力軍，包括企業業主和公務員。但這些羣體的住房偏好發生了很大的變化。比如，體制內部分有購買能力的公務員羣體曾是購房主力之一，由於反腐力度加大，房產登記報備從個人延伸到直系親屬，這部分羣體對商品房消費能力受到抑制。**企業家羣體也曾是購房的主力軍。**尤其是一些底子厚實的民營企業家，在其對經濟預期看好的時候，就不僅是購置一兩套房子那麼簡單，而是加大槓桿擴大資產。當下情況則相反，企業家面臨着諸多不確定性，過去“大手一揮”購房的情況不再。如此，無論是出於改善意願還是投資意願，這些處於社會中上層的購房主力已經消減。

而我們的城市化還在進行，**還有大量的農民工羣體有住房需求，**但是他們的消費能力普遍不足，沒有錢購房。

**從年齡結構看，第三類潛在的購房者是年輕一代，他們構成了潛在的購房主力，但出於對未來不確定性的預期，年輕人的心態也發生了很大的變化。**現在不少青年，不僅不想結婚、不想生育，甚至不想談戀愛。如果這種心態成為一種普遍現狀，就算是收入穩定的青年羣體，隨着他們對婚姻、生育與住房“掛鈎”的看法越來越淡，從觀念上看，擁有房屋將不再是婚姻和生育的必備條件。

總之，在中國總人口下降的情況下，投資性的房地產時代已經過去了。房子的需求基本上是人口趨勢的反映，人口下降必然導致需求下降。實際上，房地產行業面臨着“去庫存”的壓力。

當前的房地產行業就是面臨着這樣的局面，**應該怎麼辦？**我認為至少要照顧到三個層面。

**第一，要解決爛尾樓問題。**許多購房者已經支付了房款，卻無法拿到房子，開發商也陷入困境。這部分購房者多為真正需要住房的羣體，政府必須幫助予以解決，否則很容易演變成為社會政治問題。

**第二，要大力發展公租房。**住房不僅僅是居住問題，更是一項系統的社會工程。作為社會主義國家，我們在軟基建領域的社會主義特徵卻十分缺乏。即使與香港、新加坡等資本主義地區相比，我們的公共住房比例也要低得多。早年曾提出城市公租房覆蓋率要達到20%，但現在多數城市連5%都不到。如果公租房建設跟不上，不僅會影響城市的競爭力，更可能會引發民怨。對龐大的低收入羣體來説，他們需要就業機會和進一步的發展，需要脱貧並逐步進入中產階層。只有這部分人能夠成長壯大，中國才能建立起消費型社會。公租房建設不足，説明社會領域過度商業化和資本化。

**第三，要大力發展高品質住房。**城市中的許多普通住宅，即使在爛尾之後也無法吸引富人購買。在推進城鄉一體化的過程中，是否可以探索宅基地的流轉交易，讓一部分人建造高品質住宅，以此保值增值；現在很多資本因為缺少投資空間而外流，而高質量的房地產是留住資本的有效方法。與此同時，為多數人提供保障性住房。在總量一致的投入下，這樣做不僅有利於政治穩定，還能培育中產階層，拉動消費，真正建立起消費型社會。

一線城市開始加入“以舊換新”行列，深圳日前官宣13個“以舊換新”房地產項目名單，吸引了不少購房者週末看盤（圖源：新華社）

造成各種困局的根源，在於經濟和社會的錯位，政府和市場的錯位。在本應適應市場經濟的領域，我們卻沒有積極順應，政府作用過大，市場化不足；在政府應該發揮作用的社會領域，我們反而在不遺餘力地推行市場化，政府則退卻了。

此外，我們也注意到不少地方儘管外來人口熙熙攘攘，但經濟並不景氣。內地不少城市工業園區廠房空置，小商鋪倒閉。作為中小微企業主要代表，他們的經營狀況反映出這些羣體所處的危險境地。他們渴望美好生活、勤勞工作，但前景堪憂。我們每次外出調研瞭解到這種情況就很擔心，只有“安得廣廈千萬間”，才能“風雨不動安如山”。房地產危機已經發生，我們必須做出改變，轉“危”為“機”，這樣房地產才能“重生”。

對話鄭永年

PART TWO

就近期中央和地方出台的各種樓市政策，《大灣區評論》編輯組與鄭永年教授展開對話，探討中國房地產的現狀和未來。

**邀請嘉賓：**鄭永年教授

**本期主持人：**袁冉東 黃紫藍

**對話時間：**2024.05.28

大灣區評論：

年輕人到城市工作，尤其是在一線城市，會發現工作機會和房子錯配的現象，工作機會往往集中在大城市，天價房讓年輕人望而卻步；而老家雖然有房，但是沒有足夠的工作機會。您怎麼看待這種現象？

鄭永年：

**首先，目前我國大城市尤其是一線城市的住房保障力度明顯不足，公租房等保障性住房的覆蓋率過低。**這反映出住房領域市場化改革的傾向過於明顯，而政府的公共服務職能發揮不足。這種狀況下，絕大多數普通民眾很難通過市場途徑解決居住問題。

**其次，年輕人收入增長速度趕不上房價上漲速度。**大城市尤其是一線城市經濟發達，聚集了大量優質的就業機會，對年輕人有較大吸引力。多數年輕人依靠工資收入，難以在短期內積累足夠購房資金。而且年輕人處於職業發展初期，其收入增長還非常有限。

**第三是住房供給結構不合理。**面向年輕人等中低收入羣體的小户型住房供給不足，公租房等保障性住房建設仍然滯後。我們比較一下美國和新加坡的例子就可以知道。美國是世界頭號經濟體，但美國的體制過於資本主導，並沒有解決好住房問題，導致住房領域貧富懸殊過大。在經濟不景氣時期，住房所有者有權把交不起房租的房客攆出去，所以，這些年美國一些城市時常出現抵制交房租的運動。而在新加坡則是另一番景象。新加坡的收入差異和貧富懸殊並不比美國低，但新加坡社會是穩定的。這是因為新加坡政府有效地發展出了政府組屋制度，有效地保護了社會，至少實現了基本的社會公平。

以粵港澳大灣區為例，儘管深圳、東莞、惠州，地理位置相近，但在教育、醫療等公共服務水平上存在明顯差距，房價也相差懸殊。這反映出我們在區域協調發展和基本公共服務均等化方面做得還很不夠。

2023年1月10日在美國洛杉磯市中心拍攝的無家可歸者的帳篷（圖源：新華社）

大灣區評論：

在創新創造附加值與增量財富的時代，年輕人是推動一個社會發展的最關鍵因素，當前大城市以各種優惠措施全國搶人，以提升其城市競爭力。我們常説，年輕人是創新的未來，但現實卻是年輕人無處安家。

鄭永年：

雖然城市一直是年輕人創業創新的地方，但城市對年輕人越來越不友好。高居不下的房價讓越來越多的年輕人望而生畏。**經驗地看，創新是中產現象，因為只有中產有能力承擔創新的風險。自有住房是中產的主要體現之一。**因為不能為年輕人解決住房問題，很多城市的創新軟弱無力。現實地看，一線城市不僅讓年輕人難以承受其高房價，就連大中型民營企業都難以承受其高額租金了。

大灣區評論：

國際上很多發達經濟體的大城市，比如日本東京和韓國首爾，他們在城市化過程中也會遇到類似的問題，房地產“困局”究竟是亞洲傳統文化的“通病”還是世界上所有城市化發展一定會遇到的問題？

鄭永年：

這確實是亞洲普遍存在的問題。亞洲社會普遍存在重視集體、追求聚集的文化傳統，這在一定程度上強化了大城市的吸引力和集聚效應。在現代化進程中，這種文化心理與城市發展機遇相結合，導致人口和資源不斷向特大城市集中，帶來了交通擁堵、環境污染、住房短缺等“大城市病”。

更為重要的是，城市越大，生育率越低。我們國家現在面臨的最大問題之一就是生育率低下，人口增長斷崖式下降，這個和過度城市化是有關係的。當然歐洲和其他地區也有這種情況，只是亞洲式的大城市化所造成的惡果最為嚴峻，我把它稱為“絕子絕孫”的城市化——日本三分之一的人口集中在大東京周邊，韓國差不多一半的人集中在首爾。除了城市化水平還沒那麼高的越南生育率還可以，東亞儒家文化圈所有的城市都是低生育率。

日本政府於週二發佈的初步數據顯示，2023 年日本嬰兒出生人數連續第八年下降，創下歷史新低（圖源：路透社）

但這並不是説東亞文化圈就沒有辦法解決這個問題。在發展公租房方面，新加坡的經驗值得我們借鑑。新加坡存在着兩個房地產市場：第一，主體市場是“政府組屋”，也就是我們所説的“公租房”市場，接近80%；第二，一個完全開放的市場，佔20%左右。新加坡政府規定，一個家庭超過了一定的收入，那麼就沒有資格申請政府組屋，而只能在完全放開的市場購買住房，也就是説，富人沒有資格購買政府組屋，而只能購買商品房。不能低估這個80%市場的經濟和社會意義，甚至是政治意義。政府組屋政策，之所以成為新加坡政府的一項基本國策，而不僅僅是為了解決老百姓住房問題，而是政府能夠通過組屋這個平台向公民提供大部分的社會服務和政治管理。當然，也不能忽視20%的開放市場的作用，因為它滿足了富人對住房的需求。政府可以通過這兩個市場的差價來進一步輔助社會公平的。

大灣區評論：

**房地產改革的過程中，其實一直面臨着一個問題，就是想法很好，但落到實際操作上有難度。**哪個部門、哪個處來推？沒有人願意牽頭做。基層處長是不願意做的，有沒有可能成立一個專門的機構來推動這件事？具體又該怎麼一步一步去達成？

鄭永年：

專門的機構是需要的，新加坡的組屋制度開始時就是李光耀親自抓的。社會領域的機構一定要國家推。中央層面成立了諸多委員會，但是關乎民生的部門太少。中央層面應該成立一個專門的住房委員會，以省為單位來統籌和落實。

新加坡女皇鎮一處組屋區（圖源：新華社）

就新加坡在管理政府組屋的經驗而言，有三種思路可以供我們考量：

**第一，地方政府收購陷入困局或者空置的房屋，作為公租房管理。**政府公租房並不需要政府直接管理，而是既可以採用“官督商辦”模式，也可以採用民營化管理模式。更值得注意的是，新加坡的政府組屋是私有化的，可以在滿足政府規定的條件下在市場上交易。不管採用哪種方式，都要為民營企業在房地產業領域騰出空間。**第二，國企收購陷入困局的房企或者控制房屋，但也可以採用“官督商辦”或者民營化的方式進行管理。****第三，以單位團購的方式解決住房問題，而價格由政府管制。**舉個例子，如某高校以一個單位整體投購，將有助於滿足高校老師對住房的剛性需求。中國城市從單位制演變過來，在這方面有諸多記憶。現在對社會整體而言，單位制度不那麼重要了，但當時的一些經驗是可以借鑑的，這也是傳統中國社團精神的反映。

必須強調的是，不管以何種方式，如果政府收購空置房或者接手一些存在問題的地產公司，都需要以“收購”的方式。儘管這也可以視為是另一種形式的“土地改革”，但必須避免過去“鬥地主”的方式，即避免沒收的方式。

大灣區評論：

現在樓市政策進一步“鬆綁”，您認為房地產的轉型除了考慮到大多數老百姓的住房需求之外，還要考慮哪些需求？

鄭永年：

**房地產轉型必須考慮到中國城市的升級和品質提升，過快的城市化導致了城市的品質出現問題。**僅僅出台新購房政策是不夠的，一定要考慮到其他需求，城市才能實現高質量發展。比如，修建停車場，修建幼兒園，修建養老院。（編者注：《鄭永年：房地產的出路在哪裏？》）**人們****把城市當家，從房子開始。房子的建設，也要圍繞人的需求來進行。**房子並不是建了就會有人來住。過去各種限購政策是為了抑制炒房，抑制不合理的房價上漲。當潮水褪去，我們就要回歸人的本質需求，關注人的衣食住行、生老病死。僅僅讓人“住”進去是遠遠不夠的，城市的高質量發展要秉承“人本主義”的精神。