中洲控股30年來首度鉅虧，深交所年報問詢函直指關鍵問題_風聞

《港灣商業觀察》施子夫

老牌知名房企中洲控股（000042.SZ）最近的壞消息有點多：一方面年報上市三十年來首度奇差，另一方面又被監管層問詢。

與那些跑馬圈地高週轉暴雷的房企相比，中洲控股並不屬於此類，其在總部深圳擁有一些知名的商業地產項目。

然而，當前財務數據的相當不佳，卻也説明公司當下所面臨的嚴重挑戰。​

年報問詢函直指關鍵問題

5月22日，深交所向中洲控股發佈了年報問詢函。

問詢函一共指出了九大問題。年報顯示，中洲控股2023年實現營業收入76.21億元，較上年增長7.59%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤（以下簡稱"淨利潤"）-18.45億元，較上年減少2412.74%，實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤（以下簡稱"扣非後淨利潤"）-18.64億元，較上年減少6564.38%。報告期經營活動產生的現金流量淨額為13.52億元，同比增加38.12%。2023年第四季度，你公司實現營業收入32.73億元，佔全年營業收入的42.95%。

（1）結合主營業務所處行業環境、經營狀況等，説明報告期營業收入增長但淨利潤和扣非後淨利潤大幅下降的原因及合理性，收入、毛利率水平及變化趨勢是否與同行業可比公司及行業平均水平存在較大差異，以及經營活動產生的現金淨流量與淨利潤變動存在重大差異的原因及合理性。

（2）結合公司所處行業、主要業務經營情況及具體收入確認政策等，説明集中在第四季度確認收入的原因及合理性，收入確認條件、確認時點是否符合企業會計準則的相關規定。

年報顯示，中洲控股2023年末存貨賬面餘額為249.28億元，存貨跌價準備期末餘額為32.28億元，當期計提存貨跌價準備22.18億元，存貨跌價損失較上年增長1384.41%。

深交所指出，（1）詳細説明報告期計提存貨跌價準備涉及的具體項目情況，包括但不限於項目所處城市、項目業態、開發建設狀態、存貨賬面餘額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末餘額等。

（2）結合上述問題（1）詳細説明主要項目存貨期末可變現淨值的確認依據及主要測算過程，重要假設及關鍵參數的選取標準及依據，與2022年相比是否存在較大變化，如是，請説明主要原因及合理性，並結合相關項目實際銷售價格、所在地區市場情況、周邊可比商品價格等，説明報告期存貨跌價準備計提的合理合規性。

（3）公司2021年、2022年度分別實現淨利潤2.06億元、0.8億元，請結合問題（1）和（2），説明公司報告期計提存貨跌價準備金額同比大幅增加的原因，報告期計提大額減值的項目減值跡象的判斷依據及發生時點，是否存在報告期集中計提存貨跌價準備的情形，以前年度存貨跌價準備計提是否充分、合理，是否存在以前年度少計提存貨跌價準備調節2021年、2022年度淨利潤的情形。

年報顯示，截至 2023 年末，公司貨幣資金期末餘額為8.35 億元，其中使用受限的貨幣資金為 0.52 億元，不包括預收款項和合同負債的流動負債餘額為 115.39 億元，可使用的流動資金較為緊張。2023 年末，公司資產負債率為 81.98%。

深交所提出，（1）説明截至目前公司有息債務及逾期情況、一年內到期債務、實際可動用資金情況等，並結合非受限貨幣資金期末餘額較低、短期債務規模較大、資產負債率較高等情況，説明你公司短期及長期償債能力，是否具備足夠債務償付能力，是否存在流動性風險，持續經營能力是否存在重大不確定性。

（2）公司運用持續經營假設編制財務報告是否適當，你公司為改善持續經營能力已採取或擬採取的應對措施，並相應提示風險。

總體來看，深交所這九大項問題背後又涉及眾多細節，涵蓋淨利潤、存貨跌價、計提存貨跌價、應收賬款、營業外收入、債務等，可謂非常詳盡。

監管機構對於中洲控股問詢函的全方位掃描，事實上也反映出外界的疑惑。​

30年來首次鉅虧，一季度淨利潤反轉

誠如市場所觀察到的，這是中洲控股自1994年上市30年以來的首次虧損，且虧損幅度如前所述可謂驚人。對於虧損原因，中洲控股年報中表示，受部分房地產項目計提資產減值準備影響。

有房地產行業觀察人士告訴《港灣商業觀察》，中洲控股此份年報的確疑點重重，房價即便下行導致了公司未竣工項目做計提跌價，但像公司給出的存貨跌價損失同比增長14倍也令人震驚，那麼2021年和2022年為何沒有出現如此大幅度？還是公司此前故意調整？中洲控股需要對問詢函給出非常明確的解釋，這也是投資者很關心的問題。

觀察近五年中洲控股的財務數據，也一定程度上凸顯了2023年的“鉅變”。

2019年-2023年，中洲控股實現營收分別為72.13億、107.0億、86.76億、70.83億和76.21億，歸母淨利潤分別為7.872億、2.814億、2.059億、7977萬和-18.45億，毛利率39.96%、27.25%、29.54%、35.80%和34.23%。

而就在有史以來的鉅虧之年，中洲控股的銷售費用反而不減反增。2019年-2023年，中洲控股的銷售費用分別為4.094億、4.369億、2.639億、2.585億和3.165億。

著名經濟學家宋清輝認為，中洲控股的2023年年報是否為真實，又或是可能存在財務數據造假等情況，從問詢函涉及到的眾多問題來看，公司還需要對此作出更加詳細的解釋。“即便是近年來房地產行業不斷調整，但中洲控股畢竟盤子較小，也不屬於全部依賴於住宅項目的高槓杆房企，至今沒有跡象顯示公司出現重大經營問題，或面臨暴雷，因而，公司真實經營狀況如何，包括2023年財務數據背後是否存在隱患，或前兩年涉及美化數據等，一切尚待公司回覆後才能瞭解部分。”

頗為弔詭的是，中洲控股一季報則出現了淨利潤反轉，營收卻下滑的局面：實現營業收入17.03億元，同比下降31.63%；歸屬於上市公司股東的淨利潤8584.57萬元，同比增長40.98%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1.11億元，同比增長108.69%；基本每股收益0.1291元。（港灣財經出品）