深圳安居REIT擴募方案“復活”_風聞

緊隨華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT後，紅土深圳安居REIT的擴募計劃也重新迴歸，成為近半個月以來第三單申請擴募的公募REITs。

5月31日，紅土深圳安居REIT正式披露，擬新注入位於深圳市的承福苑項目、南馨苑項目和空港花園項目三個保障性租賃住房項目。

據瞭解，上述三項分別位於深圳市福田區、南山區和寶安區。項目建築面積合計17.83萬平方米，共3210套保障性租賃住房及配套停車位。

早在3月29日，同樣的一份擴募方案曾經公諸於眾。不過很快，該份擴募就離奇“消失”，原因無從得悉。

如今，方案再度歸來，即便市場行情有所回暖，但市場的顧慮也依舊沒有消失。

在紅土深圳安居REIT的新擴募計劃中，三個擴募項目落成不久，其中空港花園項目更是於今年3月方正式入市，鑑於此前不少公募REITs擴募資產在上市後均出現不同幅度的折價，紅土深圳安居REIT此次擴募能否為投資者帶來更豐厚的回報，還有待觀察。

業績墊底 擴募很必要

具體來看，紅土深圳安居REIT本次擬擴募的三個項目——承福苑項目、南馨苑項目、空港花園項目，分別擁有保障性租賃住房382套、490套及2,338套，建面分別為1.46萬平、1.89萬平及14.48萬平，但暫未披露具體的出租率情況。

據睿思網查閲，承福苑項目於2023年9月正式交付，當天382套房源悉數完成入住；安居南馨苑項目於2023年中交付，490套房源於2023年10月進入配租，但未披露相關出租數據；至於空港花園項目，於今年3月方正式推向市場，入夥當天完成簽約交付248套。

由於以上項目均入市不久，並非進入成熟期的項目，亦令市場對其運營穩定性存在一定的顧慮。

從紅土深圳安居REIT目前的四個底層資產來看，相關項目的運營較為穩定。

截至目前，紅土深圳安居REIT持有的基礎設施資產共四個，均位於深圳，分別為安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目，建築面積合計為13.47萬平方米，共持有1,830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位物業產權。

截至今年一季度末，安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目的出租率分別為98.28%、97.75%、98.63%及98.91%。較2023年末有小幅波動，但仍屬穩定的高位水平。租金收繳率分別為99.89%、98.03%、98.53%及99.96%。

但從整體收入來看，紅土深圳安居REIT在已上市的五單保租房REITS項目中，明顯“失色”不少。

2024年一季度，華夏華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、城投寬庭保租房REIT分別實現收入1961.75萬元、1820.78萬元、1362.74萬元、1954.04萬元、4574.33萬元，可見，紅土深圳安居REIT的收入始終處於“墊底”水平。

保租房項目的收入與可供出租面積以及租金水平相關。從房源數來説，紅土深圳安居REIT在眾多保租房REITs項目中亦是最少的。

 

而紅土深圳安居REIT的租金單價水平也是各保租房REITs最低的，儘管其資產位於一線城市深圳。

公開數據顯示，今年一季度，華夏華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT的基礎設施項目租金分別為56.3元/月/平方米、58.5元/月/平方米、32.2元/月/平方米、33.2元/月/平方米，相對應的是，一季度普通公寓租金水平為：上海104元/月/平方米、北京109元/月/平方米、深圳106元/月/平方米、廈門56元/月/平方米。

在4月9日舉行的業績説明會上，深圳市房屋租賃運營管理有限公司副總經理莊立川表示，目前基金所持的四個基礎設施項目住宅部分屬於政府分配的保障性租賃住房，租金定價由市住建局委託專業機構評估測算確定。

根據2023年8月實施的《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規定，政府組織配租的保障性租賃住房租金，按照同期、同區域、同品質租賃住房市場參考租金的60%確定。

“為了最大化維護投資者權益，運營機構長期致力於推動保障性租賃住房租金實施動態調整機制的落地工作。”莊立川稱。其亦透露，當前深圳市住房主管部門正在研究制定住房保障的新舊政策銜接實施細則，其中就包括租金實施動態調整的機制。

但這始終不是一蹴而就的事。在出租率處於天花板，且租金單價水平難以實現大幅提升的前提下，紅土深圳安居REIT要創造更高的收益，唯有通過擴大可租賃面積展開。

因此，儘管如空港花園項目等並非運營成熟項目，但其的注入，將極大擴充紅土深圳安居REIT基礎設施項目的房源數，可有效擴大整體收入水平。

定向擴募曾取消 原因成謎

紅土深圳安居REIT此舉是否能讓市場買賬，則是另一回事了。

在原擴募公告中，紅土深圳安居REIT曾提及，基礎設施基金向符合基金份額持有人大會決議規定條件的特定對象擴募發售，且每次發售對象不超過35名。這也是擴募資金的來源。但在新擴募公告中，則變更為”本基金本次新購入基礎設施項目的資金來源為擴募資金“。

新公告中指出，本基金可選擇的擴募發售方式，包括向不特定對象發售、向特定對象發售。本次擴募的具體發售方式、發行時間、發售對象及認購方式、基金定價基準日、發行價格及定價方式等以基金管理人後續發佈的招募説明書及基金份額持有人大會決議等相關公告為準。

雖未知紅土深圳安居REIT取消定向發售的真正原因，此前，紅土深圳安居REIT曾明確表示，“導致擴募失敗的可能性亦較低”。

原因為：“考慮到本次擴募為針對特定對象發售的“定向擴募”流程，發售對象不超過35人，基金管理人將在發行前根據基金份額持有大會確定的具體發售對象或發售對象標準確定發售對象，並與有認購意願的投資者進行充分前期溝通”。

分析指出，定向擴募的取消，或許是本身特定對象的資金鍊出現緊張，無法提供足夠的資金，又或者特定對象對本次擴募並不看好，縮減了投資量，故此，紅土深圳安居REIT只能通過拓展資金來源的方式來籌募更多的資金。當然，也有可能存在其它政策性指導因素或市場因素等等。

不管怎樣，如今，紅土深圳安居REIT的擴募資金更廣了，但市場是否會給予其足夠的信任和期待，一切仍要看後續的募資表現。