新政後，我暗訪了上海幾個售樓處_風聞

誰都沒想到，上海樓市會在這個月底憋了一個大的

而且不同於往常，政策主要都在週五晚上出

這一次竟然在週一晚上就出了

一夜之間，好像很多東西全都變了……

最先直接影響到的就是新房市場

恰逢新政實施後兩天，5月28號和29號，上海一共有7個新盤開盤搖號，其中6個都在外環外

不論是與上期的去化表現對比，還是和市場平均水平對比

這幾個盤的當日去化率都有了明顯的提高，最高的甚至達到了95%的去化率

可以説，上海新盤市場好久沒有這麼熱鬧過了

而長期存在“去化“問題的外環外樓市，也因為購房要求的社保年限從3年變成了只要2年，首付比例下降到20%，以及貸款利率下降和公積金額度提升

大大降低了購房門檻，吸引到了不少年輕的剛需客羣

這些新房項目的銷售中介又開始猛發“24小時不打烊”的海報

熟悉的各路喜報、刷屏的轉賬記錄、砸金蛋小視頻就沒停過

大家在網上都能看到這些宣傳

但實際上，這些郊區新盤的售樓處現場到底如何？

是不是真的像網傳的這樣火爆

我決定親自為大家跑一趟

01

每賣出四套新房，就有一套在嘉定

“嘉定火了”

實話實説，這四個字就是我一天踩盤看下來最直接也強烈的感受

一直以來，嘉定都是郊區成交的領頭羊，樓市表現比較強勢

去年的新房市場同樣火爆，尤其是“理想之地”，每期不是千人搖號就是火速清盤

新政後，嘉定最先接住了這波“潑天的富貴”，領跑郊區市場

據官方數據顯示，新政實施第二天也就是5月29日的23點

上海一手房成交量共499套，其中住宅佔394套

而嘉定住宅就有足足90套，佔到了全市近四分之一的份額

來源：網上房地產

據我分析，嘉定之所以表現這麼突出，可以説是“天時地利人和”的完美體現

首先就是目前在售的新盤數量非常多

沿着11號線地鐵走下來，從南翔到嘉定北和安亭兩個支線底站，幾乎每站地鐵下來都有樓盤在售

整理自網絡資料，供參考

涉及南翔、江橋、嘉定新城、嘉定北、馬陸、安亭等多個板塊

而且產品種類多樣，小高層、高層、複式、疊加都有供應，面積也從80多平到160平

價位選擇範圍相應也比較廣泛，從300萬以內到1000多萬

滿足了不同客羣的各種需求

其次就是嘉定有幾個紅盤，吸引到了相當數量的客户

我第一個去的就是最近剛開示範區的華潤華髮時代之城，位於熱門板塊南翔

憑藉國企開發、產品能打，家門口就是山姆超市和世外附屬學校等突出優勢

5月25號開放首日到訪就超過2000組

新政可謂是再添了一把火，每天從早到晚都有好幾百人

示範區周圍水泄不通，人頭攢動，停滿了車輛

華潤華髮時代之城示範區

還有不少外地車牌，很可能是從外地連夜趕過來的

我好不容易擠了進去，結果大堂、沙盤區、實景會所、洽談區全都是人，想看樣板間還得先排隊

華潤華髮時代之城示範區5月30日

銷售們根本忙不過來，幾天來都是加班模式

客户的信息電話實在太多了，這個週末也已經約了上千組到訪

第二個去的是象嶼遠香湖岸二期，位於嘉定新城

他們是28號開盤，正好趕上了新政實施首日

當天一共318套房去化率約87%，直接賣了超過270套，大小籌客户都特別積極

而不久前，3月一期開盤去化率則是在70%左右

效果可以説是立竿見影

剩下不到50套的房源，實行“先到先得”原則，也在29號和30號兩天成交了不少

我到的時候，同樣需要在售樓處門口排隊等候

象嶼遠香湖岸售樓處5月29日

等了15分鐘才好不容易逮到一個行色匆匆的女銷售

她直截了當地告訴我，能選的房源不多了，基本只有低區和一套14樓的房源可以選擇，而且沒有任何的優惠折扣可以談

我在這裏待了差不多半小時，包括沙盤邊、樣板間都有多組客户

象嶼遠香湖岸售樓處5月29日

出來的時候正好是午休時間，還有更多的人趕過來、往裏進

此外，像綠城留香園、龍湖青雲闕、大家映翠府幾個項目的表現也不錯

新政後工作日的到訪量超過平時週末，認購數節節攀升

第三點就是嘉定的購房門檻進一步降低，更適合剛需客户

此次新政調整後，意向購房者只需要滿足連續繳納2年社保的要求，就可以在五大新城以及南北轉型等重點區域買房

而且配合首付比例下降到20%，以及公積金貸款額度提升的組合拳

“上車”門檻大大降低

按照原來的政策，嘉定北的金地嘉峯匯首付110到120萬是主力

現在最低只需要80萬，而且夫妻倆貸滿公積金的情況下，月供壓力還減少了

除了嘉定之外，其他幾大新城的新房也有受到新政提振

青浦的華髮虹橋四季、綠城春曉園，松江的招商雲瀾灣、奉賢的象嶼江灣悦府等項目，客户都沒斷過

所以説，新政是給外環外新房下了一場“及時雨”，得到了非常直接的利好，當然其中最火的還是嘉定

02

社保轉一年後，“轉定客户”有所增多

這次踩盤還有一個比較明顯的感受，就是多了先下定金的客户

從各案場曬出的定金收據看，527晚間下定的數量確實不少

主要因為新政是突然在週一晚上釋放的

很多意向客户或是不方便工作日請假過來看盤，或是在外地

可能要等到這個週末，甚至是再下個週末的端午假期，才有空

這樣一來，時間就非常緊張了

既擔心去遲了，定不到合適的房，還擔心開發商的優惠政策要陸續收回

紛紛都選擇了遠程轉賬下定金的形式，從5萬到20萬不等，搶先鎖定房源

等到有空的時候，再過來實地看房，完成後續簽約手續

還有部分客户也來到現場看房，但暫時還不能完全確定，也通過先交定金的形式，給自己多一個選擇

臨港就是典型代表

今年以來，臨港多個新盤表現並不理想，去化週期普遍拉長

新政出來後，臨港購房僅需社保繳納滿1年，繼續維持上海最低的購房門檻

據銷售和中介反映，新盤除了有本地客户的諮詢，還有很多外地的客户像蘇州、杭州、嘉善、合肥的在問

也由於距離原因，客户不方便實地過來臨港，就先繳納了定金

“都是5萬5萬的轉”、“凌晨兩點半還有客户在轉錢訂房”

像中建玖海雲天這兩天下定超過10套，中鐵諾德璟宸光28號一天就定了8套

不過，臨港新盤還是由於自身存在一定硬傷，各個樓盤現場人還是不多，購房者也更為冷靜，去化仍需要一定的時間

嘉定也有項目曬了客户的“下定”記錄

新政發佈後不久，金地嘉峯匯就有10多組客户鎖房，大華梧桐樾和象嶼同進虹橋嘉悦府也連定了好幾套

換句話説，新政也確實幫助一部分有意向購房的客户，更快地下決心、做決定

但是預繳定金，只是有意向購買新房

最終是否成交，還有待觀察

我們也會持續關注像臨港這樣的區域的去化情況

​03

上半年很難賣的郊區新盤，來了場及時雨

不得不説，今年前5個月，上海郊區新盤的市場表現確實乏味可陳

不僅觸發積分的盤屈指可數，外環外，只有嘉定的理想之城和浦東唐鎮的安高申宸院、閔行的綠城沁蘭園3個盤觸發了積分

其他項目，甚至認購數少到都不用搖號

和市區老破小相比，郊區新盤的“性價比”正在不斷變低，去化速度越來越慢

正因如此，上一次的新政也是圍繞外環外的“去庫存”問題展開

今年以來，郊區新盤已經直接受到了兩次新政的利好，可見其去庫存的難度，已經需要再次解綁

而此次新政發佈後，市場也確實給了一些反應

首先是新盤的開盤去化率有了一定的提升

我統計了新政施行後，上海7個新盤的開盤數據

整理自網絡資料，供參考

疊加新政效應，靜安蘇河灣的龍盛灣上首開去化率就接近95%

其他6個都是外環外的郊區盤，其中4個都是非首開的新盤，與上期的去化率對比明顯

像象嶼遠香湖岸一期約71%，二期提高到了約87%，四季都會青藤裏的三期也比二期提高了不少

與此同時，部分續銷盤也有一些不錯的表現

信息來源網絡、銷售，不完全統計，僅供參考

再從整體數據來看

截止到5月27號，整個五月上海一手房（含商業）網籤量累計僅為10023套，平均每天371套，總體表現不如上個月

來源：網上房地產

而新政實施首日5月28號，一手房成交就達到了389套，超過了月平均值

次日5月29號一手房共成交499套，第三天5月30號一手房共成交490套，第四天5月31號一手房更是成交了674套

四天加起來有2052套，平均每天成交513套，有一定的提升，但是並沒有二手市場那樣明顯

04

這就是新政發佈後，這幾天上海新盤售樓處的最新情況了

不知道跟各位想象的一樣嗎？

反正很多地方還是挺出乎我意料的

哪怕是再偏遠、再簡陋的售樓處，工作日不論多晚，沙盤旁依然有客户

當然，這個週末才是人流量高峯的真正開始

幾個銷售都跟我説，週末接待都安排不過來，有的客户來了只能先自行了解參觀，簡單看看沙盤和臨時樣板間，根本沒空去看實景樣板間

據統計，6月1號到8號，上海還有7個新盤將正式開盤

包括熱門樓盤宸嘉100·嘉佰道，又將是一個“千人搖”的大紅盤

第7批次新房也馬不停蹄，正在來的路上

接下來都會有怎樣的認購表現，新政還會有哪些效果，讓我們拭目以待

以上為正文，來自楚然