貝殼仍在“望春風”_風聞

樓市新政春風盡吹，然而，中介“一哥”貝殼卻在近期交出了一份不合格的一季報。

財報顯示，貝殼一季度實現淨收入164億元，同比下滑超過19%；同期運營利潤只有1200萬元，而2023年同期則高達29.8億元，同時經調整淨利潤也較去年同期的35.61億元，縮減了61%，僅錄得13.92億元。這直接導致貝殼的毛利率相比去年同期下滑6.14個百分點，淨利率同比下滑10.92個百分點。

對於利潤的大幅下降，貝殼在財報中將其主要歸結於業務結構的調整，“a）貢獻利潤率相對低於其他收入來源的房屋租賃服務的淨收入貢獻佔比提高；b）存量房業務淨收入的下降和鏈家經紀人的固定薪酬成本相對持平，致使存量房業務的貢獻利潤率下降；c）支付予貝聯經紀人和其他渠道的外部分傭佔新房業務淨收入的比例提高，且新房業務淨收入下降，而固定成本相對持平，致使新房業務的貢獻利潤率下降。”

具體來看，截至今年一季度末，貝殼實現房屋買賣總交易額6299億元，同比下滑35.2%。其中存量房交易額同比下降31.8%至4532億元，淨收入從2023年同期的92億元下降37.6%至57億元。新房交易額為1518億元，同比下降45.4%。同時，貝殼經紀人的活躍度也在下降。截至今年3月末，雖然貝殼經紀人數量較上年同期增加1.6%至44.27萬名，但活躍經紀人數量僅有39.92萬名，同比縮減了3%。

不過這也不能怪貝殼，很多時候企業的奮鬥敵不過歷史的進程。統計局數據顯示，2024年一季度全國商品房銷售面積同比下降 19.4% ，實現從2022年2月份以來連續24個月累計數據同比下滑；商品房銷售額同比下降27.6%，實現從2023年7月份以來連續8個月累計數據同比下滑。另外，據安居客報告，2024年一季度，一到四線城市房產經紀門店規模環比都在降低，其中一線城市房產經紀人減少情況最為明顯，門店規模環比減少了6.4%。

好消息是，貝殼的新業務正在逆勢崛起。今年一季度，貝殼首次披露了租賃業務的具體數據：單季度營收26.25億，接近存量房業務一半，同比增長達189.3%。截至報告期末，貝殼省心租在管房源規模達到24萬套，而去年同期僅有9萬套。值得一提的是，貝殼的房屋租賃服務相比去年同期成功實現“扭虧為盈”，報告期內貢獻利潤1.447億人民幣。

除了租賃，貝殼的家居裝修業務也得到了大幅增長。2024年一季度，貝殼家裝業務合同額達到33.9億元，同比增長26%，收入規模達到了24.1億元，同比增長71%。

至於貝殼最核心的賣房業務，雖然4月以來樓市鬆綁政策頻出，各大城市的成交量均出現上漲，但大大小小的中介早已打起了價格戰，1個點的佣金甚至0佣金都冒了出來，只有貝殼仍死守着雙邊合計3%的佣金不鬆口，但在消費降級的大趨勢下，貝殼服務的高溢價必然會遭遇部分客户的牴觸。

從資本市場反饋來看，自5月23日一季報發佈以來，港股貝殼已經累計下跌約14.35%（截至2024年5月31日）最新市值停留在了1614億港元。面對股價頹勢，貝殼採取了積極的救市措施。5月29日，貝殼斥資200萬美元回購35.69萬股，每股回購價為5.55-5.64美元。5月30日，貝殼再度斥資154.45萬美元回購27.34萬股，每股回購價為5.62-5.66美元。

需要關注的是，幾大國際投行對於貝殼的預期顯露積極情緒。小摩研報指出，今年前5個月，貝殼公司已斥資3.4億美元進行回購，回購股份佔在外流通股份總數的2%。隨着過去三年力度最大的房地產支持政策出台，小摩對貝殼港股表現的看法轉為更加正面。該行研報維持貝殼-W“增持”評級，將2024年收入/每股收益預測分別上調2%/1%，以反映政策前景更為樂觀及市場情緒改善，目標價上調至51港元。

“大摩”摩根士丹利對於美股貝殼的評級同樣是“增持”，認為貝殼集團擁有強勁的資產負債表，可支撐其長遠股東回報計劃。同時，近期不斷加快推出的住房支持政策有助公司下半年表現，加上經營槓桿改善，因此該行上調貝殼2024—26年盈測8%、9%及9%，目標價由19美元升至21美元。(內容來源|華博經緯)