“一鋪養三代”，縣城商鋪租不動了_風聞

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縣城商鋪，正在變得越來越難出租。

那些為了投資，在縣城買下商鋪的人們，在面臨各種各樣的困境。有人把自家商鋪的租金砍了一半，依然租不出去，有人買下了商鋪，但開發商承諾的配套設施，毫無蹤影……如果説，在大城市買商鋪，是創業夢，是新起點，那在縣城的商鋪更像一條歸家路，是保底資產，寄託了很多人“一鋪養三代”的美好願景。

但如今，夢醒了。

能降就降的店租

張力從未想過，自家的商鋪有一天要靠降租金來留住租客。

張力的家在江蘇省宿遷市的沭陽縣。2009年時，父母在縣裏最熱鬧的一條商業街上，盤下了相鄰的6間鋪面，到了12年，又買下了隔壁的兩間。後來，張力陸續把鋪面都租了出去。因為靠近商業中心，這8間商鋪從來沒有空置超過兩個月，一個租客走了，“另一個就續上”。

但這兩年，街面在變冷。曾經熱鬧的商業街，張力眼見着鋪面空了一半。拐角處的幾間空鋪，位置被樹擋住，一直沒人租，連裝修都沒有。就算往年生意不錯，租客不斷的鋪子，如今也變得青黃不接，而且是“偶爾青幾個月，一黃黃半年”——得空個大半年才能租出去。

張力家的其中一間商鋪，租給了一家汽貿店。張力每次路過，眼看着一個人都沒有，“真的是虧本租房”。張力的父母在2015年之前，也開過幾年的汽貿店。那時生意好做，一台30萬左右的車，差不多能賺一萬五，平均兩天就能賣出一台。可這兩年，“根本沒有生意”。

每次看到，張力心裏都有一種危機感，招租變得越來越難。只有降價，才能保住租户。但降價也是講究策略的。如今，每次收租，張力都得演一場戲。

一開始，他總是表現出一副斬釘截鐵，絕不退讓的樣子：“要的已經很低了，真降不了。”等到租客哀慼地算完成本和收益，訴説着這兩年虧本的買賣，再微微貓着身子，遞來一支煙。張力知道，該鬆口了：“做買賣不容易，我們也理解。”

這句話一出口，代表着降房租的事就算談妥了。最後，再加上一個經典的大團圓結局——張力緊緊地握着租客的手，説出至關重要的一句台詞：“（降房租）你心裏得記着。”這句話的潛台詞是：“明年你得繼續租啊。”

在張力心裏，這場戲必不可少。哪怕張力和租客，彼此都心知肚明，房租是一定會降的。但張力覺得，場戲能幫自己更好地留住租客，並且防止明年租金被壓得更多。

當然，租客也有策略，會臨時“通知”降價。有一次，一個開零食店的租客交租前一週打來電話訴苦：今年生意難做，想把店轉出去都沒人接手。張力一聽就知道，“肯定要降價”。果不其然，租客要求降價一萬元。張力算過一筆賬，如果不降價等新的租客，空一天就相當於損失300元。最後，只能降了。

在無數場“不情願”戲碼的見證下，汽貿店的房租從每年15萬元降到了10萬元，零食店的房租從每年23萬元降到了19萬元，還有人只交了半年房租，就直接扔下鋪子走了。

在熱鬧街區的縣城商鋪，尚且如此降價，對那些位置優勢不突出的商鋪來説，只能降得更狠。

趙曉熙的家在武漢市漢口區。2020年，她在新洲區買了一個商鋪。新洲在1998年時撤縣划進了武漢市，距離武漢市區將近70公里，開車要一個半小時才能到，當地人都把新洲當成縣城來看。在樓盤開發商的宣傳裏，這個商鋪所在的街道緊鄰學校和體育館，雙地鐵交匯，日後出租可以達到一個月3000元。

可在一年後收房時，趙曉熙發現原本承諾的學校和體育館都沒有，房價也從剛買時的3萬多元直線降到了1萬多元。趙曉熙索性把租金也打了對摺，定為每月1500元，但依然難尋租户。

每一個打電話來諮詢的人，都要壓價。他們的話術都格外一致——別家XX元，你們家太貴了。趙曉熙聽了心裏來氣：都已經半價了，還要往下壓。每次接到壓價的電話，她都丟下一句“那就租別人的”，直接撂下電話。空了一年多，趙曉熙終於妥協，又降了200元，最後以每月1300元的價格出租了。

還有人買到的鋪子，一降再降，卻依然租不出去。李盈瑩剛大學畢業時，父母給她在老家縣城買了間商鋪，那時父母想的還是“一鋪養三代”，可以把這間商鋪當作李盈瑩的一條退路。

商鋪剛交房時，每個月還有幾個人打來電話，一路把價格從每月2000元壓到了1200元。每次，李盈瑩都很痛快地答應，可租客卻遲遲不行動，依然不租。到後面，李盈瑩再也沒有接到過詢租的電話。

縣城講究熟人交往、圈層經濟。李盈瑩讓父母和朋友吃飯時多留意，“主動出擊”，推銷自家商鋪。有一次，父親打來電話，説起他的“推銷”經歷，“現在真的沒有人租房做生意”。

李盈瑩這才作罷，從收房到現在，商鋪空了一年多，原本計劃養三代的商鋪，好像砸手裏了。

搶都搶不到的鋪子

和大城市燈紅酒綠的繁華商業相比，縣城熱鬧的商業街往往會讓人聯想到“煙火氣”，透着一種安逸和閒適。至少早幾年的縣城是這樣的。

在張力的印象裏，一直到2021年以前，自己家鋪子所在的商業街，人流從來沒有斷過，“一直很熱鬧”。尤其到了傍晚，路兩旁的商鋪門口會出現一排密密麻麻的小推車，擺滿各種“髒攤小吃”，每個小攤前再圍上一羣人，這時想從街裏走過，得不斷側身往前騰挪。

那段時間，張力收租也不用演戲。他還記得自家鋪面剛掛上出租的牌子沒多久，零食店的老闆就直接來定了三個。當時的市場價是一個鋪面一年7萬元，張力開價三個鋪面一年23萬元，零食店的老闆沒有還價，痛快地簽下了。

在沭陽縣生活了幾十年的張力，覺得沭陽更像是縣城和城市的過渡版。沭陽縣是江蘇省直管的三個試點縣之一，從2020年到2022年，經濟總量連續三年位列蘇北20個縣（市）的第一位。同時，沭陽縣還是全國建成區面積最大、集中居住人口最多的縣城。2021年，沭陽集聚人口接近72萬人。

大縣城欣欣向榮，小縣城們也不甘示弱。2020年左右，趙曉熙開始聽到風聲，武漢的新洲區要開一個新樓盤，政府牽頭，大企業開發，“是個搶手的潛力股”。

這背後的原因是2017年，武漢市政府提出了“一城一軸一心”的城市建設規劃。其中的“一城”就是長江新城。而新洲就是長江新城的一部分。

很快，陽邏富力CBD、新洲萬達廣場雙雙入駐到新洲的重點項目陽邏之心。

萬達這樣的商業綜合體，為縣城帶來了更豐富的品牌資源，也在一定程度上，引領了當地的消費新潮流。據贏商研究中心監測，與萬達廣場品牌關聯度（品牌關聯度=品牌開設門店數量/在營萬達廣場數量）超過60%的品牌有13個，包括瑞幸咖啡、名創優品、星巴克等等。

這正好與品牌本身想要開拓縣城市場的戰略不謀而合。星巴克的2025中國戰略願景顯示，三年內要在中國新開3000家門店，其中大部分都聚焦縣城市場。在GeoQ Data品牌數據收錄的98個連鎖新茶飲品牌中，有68個品牌進駐了縣域，佔比將近70%。

住在縣城的人對於大品牌的接受度似乎更高。趙曉熙發現，新洲原本街面上很多不知名的奶茶店，都漸漸被蜜雪冰城、喜茶所取代。一到過年過節，“喜茶能排到300多杯”。

新的品牌、新的商超，帶來了新的人流量和商機。房價首先被抬高，陽邏之心最貴的時候達到每平方米3萬元，便宜的也要2萬元，這在均價每平米6000多元的新洲，是很少見的。

而且，有錢也不一定能買到。

搶房過程無比艱難。趙曉熙在售樓處，擠過重重人羣，向售樓員大聲喊出備好了多少錢，拿個號，等搖到了才能買。甚至不能自己挑選位置，“分到哪兒算哪兒”。買房時是夏天，空調房愣是被人流的熱氣烘成了桑拿房，“一進去就一身汗”。趙曉熙踩着涼鞋進，等出了售樓處一看，“腳都被踩腫了”。

最終，她以將近每平方米3萬元的價格搶到了一個商鋪。剛買完時，全家都喜氣洋洋。親戚串門時最關心的事情是：房子搶到沒？聽到趙曉熙肯定的答案後，立馬擺出一副羨慕的神情，嘴裏恭喜着“以後肯定不愁租”。

所有人，包括趙曉熙，都覺得鋪子買到，就是賺了。商鋪像一張車票，搶到它彷彿就能搭上縣城經濟發展的快車。

時間如果再往前倒一點，能看到人們更瘋狂地撲向商鋪和房產。原本做汽車銷售的鄒大威，2021年時轉行做了商業地產的房產經理，負責整個長沙市和周邊縣城的商鋪交易。

公司裏有幾個做了快十年房產經理的人，每次和他聊起早幾年的工作，都會擺出一副憶往昔的神態，眼神飄向空中，掛着神氣的笑，“當年就是撿錢”。

“撿錢”的那幾年説的是2016年前後，那時，一個房產經理給客户打電話，只要以“空出一個好商鋪……”開場，再加上幾句介紹，“啪，錢就打過來了”。人還沒來看，先買下來再説。

那幾年，手裏有點小錢的人都一股腦擠進了房地產。2015年，住建部推動棚改化，加快房地產去庫存，那也是縣城樓市最火爆的幾年。據國家統計局，2016年中國的商品房交易金額首次突破了10萬億大關，住宅銷售面積增長22.4%，商業營業用房銷售面積增長16.8%。

那時的商鋪也幾乎都不愁租，只要不是位置太偏，都能租出去。

在鄒大威的觀察裏，把商鋪買在縣城的人都有一種“戀家情節”。如果説，在大城市買商鋪，是創業夢，是新起點，那在縣城的商鋪更像一條歸家路，是保底資產。

不管處於何種目的，人人都舉着錢包，高喊着“一鋪養三代”搶起了商鋪。但比人們幻想中的騰飛來得更快的，是泡沫的破裂和潮水的退去。

潮水退去

這兩年，張力能明顯感受到沭陽商業街變化。原本開張的鋪面，如今空了大半。哪怕是還在開着的，店面的主人也更新得很頻繁。他大致算了算，兩年的時間，他的鋪面所在的商業街換了能有50家不同的餐館。

街面變冷了，也沒那麼多人消費了。除了租給零食店的三個鋪面，剩下的五個鋪面，在這兩年更換了近十個租客。有一間租給了一個開足療店的，剛租時，老闆自掏腰包，風風光光地給鋪面換了裝修，改得富麗堂皇。

可剛開了一年就關門了。接手的人看中了上一家留下的奢華裝修，繼續幹足療店，可這家生意更短，半年就關門了，“很少有人去消費”。

曾經，一家台資企業，可成科技股份有限公司（下稱可成科技）的工廠開在了沭陽縣，為當地提供了大量就業崗位。可成科技是蘋果iPhone、 MacBook金屬外殼的主要供應商，2019年其向MacBook提供的機殼，佔蘋果整體供應額的 40%-45%。

2020年，可成科技宣佈跟隨蘋果公司的步伐，將產業鏈逐步外遷，將沭陽縣的工廠轉賣給藍思科技。轉買後，新老闆遣散了大批之前的員工，“工廠周圍三條街很多小吃店全部都倒閉了。”

張力的商鋪買得早，挑中的地方也好，就算租金降了，至少不會賠錢。但對於那些近幾年才入手的人，就沒那麼幸運了。

據國家統計局，2023年中國全年房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%。其中商業營業用房投資8055億元，下降16.9%，商品房銷售額為116622億元，下降了6.5%。全國樓市降温，傳到縣城，體感變得更加冰冷。

趙曉熙在新洲的商鋪30多平方米，總價將近一百萬。她加了售樓員的微信，有一次，刷到售樓員的售房貼，價格每平方米一萬元，再仔細一看，竟然就是她買的樓盤。房子還沒到手，就已經虧了將近七十萬。

趙曉熙加了業主羣，房價降得太狠，很多業主接受不了，原本宣傳的學校和圖書館不見蹤影。很多業主決定維權，那段時間，羣聊的消息多得彷彿刷不完，每天都有人組織遊行。

對商鋪來説，不管什麼價格，只要能租出去，就算有希望。李盈瑩為了自己的商鋪能成功出租，幾乎想盡了辦法。

起初，她只在大門上貼了一張印着電話號碼的A4紙，幾乎無人問津。李盈瑩琢磨：會不會是紙太小，字太小，看不見。於是，她換了一張更大的紙，配上字體更粗的黑體，讓“招租”變得更明顯。可依然收效甚微。

李盈瑩又把目標轉向了自己的朋友圈。她擬了一條招租廣告，標題俏皮又帶着幾分不切實際：百萬富翁養成計劃從擁有一間店開始。每週，她在朋友圈打兩次廣告，堅持了兩個月，依然沒有等來租客。

事實上，房東的努力對商鋪出租來説，幾乎是杯水車薪，能夠起決定性作用的幾乎只有一個——位置。越靠近商業中心的位置越容易出租。但如今，商業中心的範圍正在縮小，縣城縮得更快。

圖 / 視覺中國

李盈瑩的縣城老家有一條最繁華的街道，是縣城的CBD。過去，CBD的人流能夠輻射到鄰近的幾條街道。李盈瑩有一家從小吃到大的餐館，雖然位置離CBD有段距離，但靠着口味和老顧客，生意一直紅火。可就在前年，李盈瑩突然接到餐館老闆的電話説，生意不行，開不下去了，提醒她把之前充的錢退了。再好的味道，也開始比不上一個好的位置。

李盈瑩的商鋪位置，比餐館要好一些，離CBD只隔了一條街，距離不到500米。但如今，整個商業街，只有一家商場有客流量，李盈瑩的商鋪門前，根本沒人經過。

李大威也發現了，人流動線對商鋪出租的重要性。即便是和旺鋪同在一條街上，租金也會差之千里。

李大威有一條常去的商業街。靠近商場的一側，因為人流大，生意好，租金達到每平方米三四百元；但同一條街的另一側，租金只有每平米150元，“直接減半”。

事實上，商業地產早已進入“過剩時代”。2022年，中金公司做出過預測，“未來2到3年，全國購物中心合理增量年均不足400座”。但根據贏商網大數據統計，2024年全國擬開業商業項目就達到了514個。

李大威將開發過剩的商鋪稱為“摸魚商鋪”。假設一個小區的人數只能供養20個商鋪，但現實往往可能有40家，多出來的那些就是“摸魚商鋪”。人人手裏有錢的年代，“摸魚的能跟着混”，但一旦人們開始捂緊錢包，“摸魚商鋪”就是最先被淘汰的那一批。

潮水洶湧時，商鋪投資是個賺錢的項目，可當潮水退去，能賺到錢的只剩下幾家佔據最優位置的鋪面。

迴歸理性

當人們也紛紛清醒，乘風而上的神話已成為過去式。商鋪也要遵循二八定律——只有少數才有可能賺。

在李大威眼裏，和住宅不同，商鋪更像是一個大宗商品，具有很強的投資屬性。他發現，現在還在找他買商鋪的人，之前都嘗試過很多種投資方式，有人曾經炒股，有人炒過房，甚至要把各處的住宅房產賣掉來買商鋪。

李大威的感受是2023年後，想買商鋪的人突然多了起來。每月要他帶着看商鋪的，從幾個人變成了十幾個人。到了今年，這個數字直接翻了一倍，還有更多是發來信息詢問的，“每天回信息都回不贏（回不過來）”。

從李大威所在公司的統計數據看，和去年相比，今年每月的客户平均增加了30%。

不過，這些曾被無數種投資方式傷過的人們顯然變得更加謹慎。在那個人人瘋狂買鋪的2016年，用不了一天，就能把合同簽下來。但如今，要想成功賣出一個商鋪，至少需要花上一週時間。

一些人在購買商鋪的大門外徘徊，已經在縣城擁有商鋪的人，也各有煩惱。

縣城裏的人交往靠圈子，熟人社會里，乍貧乍富之間，更能看出人性的弱點。幸運的張力，商鋪還在持續地出租，雖然按現在的租金，還得26年才能回本，但他已經開始在生活中小心行事，否則太“招人嫉妒”。

張力的商鋪旁邊，是幾間沒有租出去的商鋪，未裝修的水泥牆灰撲撲的。那幾家的老闆對張力，很是羨慕。

張力觀察了一段時間，那幾家商鋪的老闆從來沒進過他家商鋪消費過。有一次，租客來找張力看鋪子，聊了沒多久，出門一看，發現租客停在門口的車被舉報違規停車，貼上了條。同一條街上，隨便找人一打聽就知道，“估計就是那家做的”。

更多的人，面對資產的縮水，選擇逃避。

家住長沙的張穎，2019年在郊區的新樓盤買了3個商鋪，光首付就花了一百多萬。

起先，還租出去過一段時間，可疫情過後，再也沒開張過，原本宣傳的物流集散中心也沒了下文，整個商場都變成了一座空樓。張穎最開始還和業主們到商場維權過幾次，可連跑了幾次，張穎絕望，“鋪子也就這樣了”。

商場在郊區，周圍沒有任何設施，如果不開物流中心將沒有任何用處。她和銀行諮詢過，如果抵押，這3個商鋪如今只值三四十萬，“就是一個垃圾資產”。

更讓人難以接受的是，每個月還要交一萬多的房貸，“這錢就跟打水漂一樣”。她索性把銀行的信息直接屏蔽，翻開短信時不小心看到信息也會立馬划走，“眼不見心不煩”。

李盈瑩在朋友圈連發兩個月招租廣告後，依然心存希望。她想幹脆換個方式，和朋友合夥，她免費出鋪面，盈利後再分賬。李盈瑩找了幾個曾經創業過的朋友詢問，可沒有一個人再想創業。李盈瑩最終認清，只能空着了，她也不再做任何努力。

心態最好的是趙曉熙一家。為了照顧小孩，趙曉熙換了一個工資更少的工作，可商鋪的貸款每月要還5000元，只能讓公公每月從養老金裏再拿出2500元，幫趙曉熙家還貸款。

有一次全家人一起看電視，看到了商鋪資產縮水的新聞，他們也算了算自家商鋪的回報率。按照目前每月1300元的租金計算，得等趙曉熙一百多歲時才能回本，看着數字，全家人都忍不住笑，“實在太荒唐了”。

即便看得開，也會有情緒反撲的時候。當初剛買完商鋪，親戚朋友都曾來祝賀，如今房價大跳水，同樣的人又紛紛來關心，有人在串門時問起商鋪的情況，趙曉熙好不容易收拾好的情緒又開始翻湧。每當這時，她都會表情暗淡，低着聲音説一句，“以後不要再提了”。

每次看到有關商鋪的消息，趙曉熙都會自我安慰：生活裏吃的虧其實都是在“擋災”。在打算買商鋪之前，趙曉熙一直想買的是住宅樓。她工作的附近有幾處新開的樓盤，每天下班後，趙曉熙都會去轉轉。

如今再看，那些趙曉熙曾考察過的樓盤全都爛尾了。她的一個同事買了其中一個樓盤的房子，每次和她聊天時，臉上的表情總是愁雲和羨慕交雜，説得最多的話是，“至少你的商鋪留下來了”。

來源：南風窗