新政後的二手市場變天了_風聞
北海湾拐角-25分钟前
上月開始鏈家推出當日網籤的服務
大概意思就是下定當日就可以讓你當日網籤
但即便如此也只有小部分客户會選擇下定當日網籤
而強大如鏈家他的成交市佔也差不多在23%左右，這意味着市場上這種當日定金合同轉網籤合同的少之又少
所以這個時候如果我要跟各位分享新政後的二手成交
我是不會叨逼叨什麼週末網籤的
因為新政後的真實成交和網籤數據還存在一兩週的時間差
那這時候我們應該看什麼
還記得以前出現在我文字裏過的轉定單麼
也就是各位購房者決定買房的那一刻會籤的定金合同
這個合同自帶違約金，輕易不會有人簽了之後又反悔的
所以這個轉定單量的多少倒是可以真實體現剛剛過去的政策首周我們的二手市場到底發生了什麼
接下來讓我用一線市調和這些實時數據為這篇遲到三天的稿件做點彌補
01
政策首週上海的二手成交其實是****炸了
我自認對於政策和市場稿件的措辭會相對謹慎
之所以用炸是因為上週上海二手市場的成交其實遠超各位自媒體老師説的“上浮”
我自己上週末挨個跑了黃浦、浦東、楊浦、寶山、嘉定、青浦
去看了看這裏正在掛的房子
很神奇的我看着看着居然找到了2021年看房的感覺
青浦徐涇的萬科天空之城二期雲之谷晚八點後就不讓中介帶看了，但因為看房人多，於是中介開闢了另外的看房路徑
跟我同行的還有位上海爺叔，我們並不認識
只是同乘電梯的時候兩邊中介才發現我們要去的是同樓層同一套房
確實很久沒有這樣的看房經歷了，不過我説的炸倒不是這些點狀體感
而是全市的二手成交，也就是我開頭説的能實時體現市場的轉定單
5月27日至6月2日上海鏈家全市二手房轉定單1793套
這個周成交（週轉定單量）來到了今年以來最高
準確説是自我有這份數據的近兩年以來的最高成交量，幹翻所有小陽春
這對於全市二手市場又是什麼概念
鏈家成交市佔大概在23%左右
1793套的周成交意味着背後全市7796套的周成交
也意味着1113套的日均成交
這個數字遠超各位為之歡呼雀躍的八九百套的單日成交
為什麼，因為轉定成交體現到網籤成交差不多還得一兩週
也就是説政策首周的真實成交遠高於各位看到的滯後網籤
這才是炸的地方
各位可以再拿7796套這個數字✖4周算算這是什麼天量
這個數字我就不打了，只能説這是2021年3月才有過的成交量
當然政策首周的成交強度也不會一直持續給到後面每週
隨着政策效力波動，最後6月成交到不了這個量也是大概率事件
但是各位依然能從這個最強成交周裏看到6月必定能在近三年的二手成交月裏排的上號
02
成交最多的就是500萬以下的房子
最開始體會到這點不是從數據，而是實地看房中感受到的低總價房源成交的火
上週週六下午我的中介帶我去看套黃浦區的麗麗小區（真就這個名字）小户型
全程他都很忙，忙着跟我介紹、忙着跟同小區其他房源帶看的同事打招呼
看房的時候還得回答跑來湊熱鬧的樓上阿姨的問題
結果他兩加了微信，因為樓上阿姨想考慮下手這套他們家樓下房子
這種看房中途殺出程咬金的經歷我在黃浦看房遇到了、在靜安看房也遇到了
靜安姚西小區
回顧政策本身不難發現老破小能成為這波成交潮的寵兒不是偶然
放開社保從五年到三年、放開外環內二手，就是讓更年輕的購房羣體進入市區，而這部分羣體大概率能買的房子就是老破小
放開企業購房但放開的購房標的也只能是2000年以前的小户型
老破小房東以舊換新還可以得到補貼
數據上看這個政策放的最開的地方，也是成交最猛的地方
1793套的轉定單裏，500萬以下的成交訂單佔比76%
這個價段不僅體量佔比最高，也是政策後成交量漲幅裏除2000萬以上價格段以外波動最大的（2000萬以上成交體量較小，波動幅度暫不考慮）
而買這些老破小的客户羣體遠比我們以為的更豐富
除了我們前面説的想上車外環內的年輕剛需羣體之外
還有老破小原本的高層住户
原本有購房資格的老人會考慮同小區更低樓層
原本沒有購房資格但有套房的老人也有了可以換房的名額
以及之前被離婚限購的羣體，他們再買房的時候因為是個人之力買房
也很有部分選擇500萬以下的房子
總之這部分價格段的成交在過去一週變化最大
03
那價格呢，有變化麼
我先説説自己親眼看到的情況
萬科天空之城二期雲之谷的某三房房東，政策後第一時間調高了自己的掛牌價
從358萬調到380萬左右，不過即便如此，他依然是全小區最低掛牌價的那套
然後嘉定馬陸我看的信義嘉廷二期的某兩房，政策後價格沒動
但是房源方的中介説房東的心理價位提高了，也就是談價空間變小了
這兩個案例的情況是我上週末踩盤看到的比較典型的兩種情況
也就是説
現在市場確實存在調高掛牌價的情況
但哪怕如此，前提也是前期房東降價太猛現在收一收
而更普遍的情況是，成交價格未動，但擺在房東心裏的議價空間確實在收窄
這個結論不是從我跑的幾個二手盤就能説明的，而是來自鏈家二手議價空間的統計
從鏈家全市5月27日-6月2日的轉定單情況來看
全市的二手成交的議價空間在明顯收窄
也是近1年以來議價空間最大程度的回調
這背後有兩個背景
首先市面上確實有一波二手價格降到位了，到價成交，沒有讓議價空間繼續走高的餘地
另一方面政策本身帶來的信心提振也確實讓房東有了些許談價的底氣
所以如果各位房東或者買房人問問自己的中介
政策首周裏一個挺有意思的成交現象是
中介開始下手了
中介下手不僅意味着需求也意味着一套房源價格的長期觀察者覺得價格到位了
分價格段看，回調較大的也是前面成交最猛的
500萬以下成交的議價空間從8%回調到7.1%，基本可以説是即刻收窄
所以各位不用猜測價格低還是高
浮在水面下的議價空間收窄才是此時此刻最真實的價格變化
當然最終也會體現在6月的成交均價上
04
外環內二手確實天亮了，不過…
量的變化確實是拿到數據之前的我怎麼也沒想到的
一度我也以為只是比日常週六日成交上浮了20%左右，沒想到真實的上浮在80%左右
現在還沒有到價格實質變化的階段，漲價也只是個別房東的點狀行為
總體來看還處於以價換量的階段
不過需要跟各位説的一點是，需要注意下現在的掛牌量
掛牌庫存高這我們讀者都知道，但新增掛牌量有點超出我們預期了
新政後最先發生變化的地方不是別的，其實是中介的掛牌後台
此時此刻貝殼上海的二手掛牌新增正在以單日1400套的速度在新增，而日常這個新增掛牌在單日900套左右
新增掛牌變多這是新政後正常反應，不過像6月3日的單日新增已經超過往年的最高水平
過去五年我們有超過三萬套的月度成交，但哪怕這個月的鏈家新增房源也在3.5萬套，日均1129套
細瑣的橫向對比裏可以看到未來二手去庫存的壓力
所以在這想跟各位房東説成交數據確實高了
而且高過你看過的任何一家自媒體老師跟你説的數據，因為真正的高峯會滯後體現在後面的網籤數據裏
還有很多新房售樓處火爆的畫面，包括我們自己小夥伴去蹲售樓處的時候也看到了火爆，但冷靜下來還是想跟各位説這些都是點狀的
但市場的未來藏在新增掛牌和降價房東數量裏
此刻最值得跟各位房東説的還是那句
抓住窗口期
這是市場和政策合力帶來的賣房時機
畢竟走量的市場裏，想調高價格的心情經不起等待
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