環滬的租賃市場，依然還在冬天_風聞

我們一直都在關注上海的租房市場，5月初剛統計了4月的租房情況

發現，哪怕是一室户這種比較堅挺的租賃產品，2024年4月的租金同比2023年4月，跌幅也在8.7%左右

如果上海都是如此

那麼環滬的租金怎麼樣呢，會不會比上海跌更多

於是我們選取崑山作為環滬代表來一探究竟

之所以這麼選，是因為2023年《上海大都市圈通勤報告》顯示，崑山流入上海的通勤人數達到5.61萬人

佔環滬通勤8大市區縣總通勤人數的60%

所以，僅從通勤人數及佔比層面，崑山亦是名副其實的環滬第一城

為了看到真實的崑山租賃市場，我們來到現場

實地看了花橋鎮13個小區/公寓的16套房，額外統計了崑山距離上海最近的1區4鎮（崑山經濟技術開發區、周市鎮、陸家鎮、千燈鎮、澱山湖鎮）的租賃情況

終於有了答案

01

崑山的房租跌幅，比上海更加誇張

我們統計的崑山1區5鎮，都是鄰滬板塊

2024年5月租金水平，同比2023年5月租金水平，整體呈現明顯下降趨勢

下跌幅度大約在7.72%到13.57%的範圍之間

其中跌幅最小和最大的，分別是開發區和千燈鎮

不過這兩個地區都有其自身的特殊性

崑山經濟技術開發區跌幅最小，僅約7.72%

市調下來得知，該區租房羣體相對其他環滬區、鎮較為特殊

因為地處經濟技術開發區，工作崗位相對多，常駐人口相對穩定

所以許多租客在一開始租房時，就簽約較長時間，且退租較少，故而租房市場價格波動相對比較小

6個區鎮裏，下降幅度最大的要數千燈鎮，同比跌幅高達13.57%

不過，千燈鎮這個跌幅和其低租金有關，比如這套掛2400元/月的110㎡3房户型

圖源貝殼找房

中介説，現在掛的2400元/月，其實是去年的租價，目前品相好的房子，大概2100元/月就能成交

這就意味着，即使月租比去年5月僅跌掉300元，跌幅也能達到12.5%

因為租金相對其他區、鎮較低，所以降價幅度體現明顯，故不具有普遍代表性

除去跌幅的最高值和最低值

能夠基本代表崑山環滬板塊整體租金跌幅的，應該是10%左右的均值

而令我沒想到的是

地理位置距離上海最近的花橋鎮

統計對比了2024年5月和2023年5月的租金，發現好多小區/公寓的租金竟然也都在下降

根據可統計小區/公寓的租金可以看到，花橋鎮的租金平均降幅竟然達到約9.09%

其中租金降幅超過10%的，以商水商電沒有天然氣的公寓類型產品為主，比如光華糖果公元、嘉宸酒店公寓等

説實話，來到崑山市花橋鎮地界的第一眼，我有點恍惚

這高樓林立、整潔明亮的樣子，哪裏像小鎮該有的氣質

而且距離上海僅有一河之隔

位於崑山花橋凱德都會新峯小區的居民，甚至可以步行約500-600m，就能到上海安亭地鐵站通勤

距離上海這麼近，我本能地以為，該小區的房租大概率不怎麼會降，即使降也降不了多少

但即便地理位置這麼優越，無論是1房、2房還是3房，凱德小區的房租平均降幅還是達到了約7.22%

中介帶我看房時説，因為各種大廠裁員，花橋租房的人比以前少，所以市面上的房源就比以前多

平均每套房源都可以談下來至少200-300元左右

這裏不得不提一句的是，我看到了下面這張展示牌

現在，約95㎡的3房產品，總價已經降到180W，還無人問津

要知道，這個面積段的產品，2021年時成交價還在270w

一套房，兩年時間降了接近100w，許多房東都快麻木了，只能邊租邊賣

中介們坦言，這種跌法讓人心慌，關鍵是到現在都沒看到底

看來，環滬租賃市場跌幅大，還只是市場的一個小切面

02

環滬租賃市場，不僅租金低這一個問題

當我以為租金全面下降已經很嚴重的時候，沒想到還有更多更大的問題

環滬的租賃市場，還出現大量空置、出租週期很長的問題

在此之前，先給大家看一個震驚我的低租金案例

澱山湖鎮50㎡的一室一廳，掛牌價才500元/月

圖源鏈家

按理説一室户通常都很好租，而且是這麼低的價格，正常一週內可以成交，沒想到這套掛出來2周也沒租掉

更要命的是，這種例子不是我挑出來的特例，而是普遍現象

如果説澱山湖鎮比較偏才這樣，那我們就看看環滬離上海最近的花橋

出租週期長的都能達到1個多月

圖源貝殼找房

跌幅最小的開發區板塊隨便一看，也好多1個月前、2個月前的空置房源

圖源鏈家

我們具體看了2房產品，發現2房的租出去更難

因為大多數2房租金已接近3房，性價比較低

比如花橋鎮的啓航社U世代，這套2房租金掛出來2500元/月，而3房的租金掛牌價才2700元/月

圖源貝殼找房

僅僅比2房高出200元/月，就能多了1間房的居住功能

市場會怎麼選，已經很明顯，相似的價格大都選擇3房，因為功能性更全，性價比更高

而且，如果租客羣體是有娃夫妻，大多需要父母來幫忙帶孩子，此時三房户型的空間功能更齊全，吸引力自然就比兩房户型大很多

不過，環滬的房子也有好租一點的

比如這種租金1600-1800元/月的1房1廳1廚1衞

因為非常靠近11號線兆豐路地鐵站，方便通勤，且房子品相過關

再加上花橋的租客羣體多為打工的單身青年、情侶或小夫妻，一室户夠用

所以成交週期和租金勉強堅挺，一般房源放出來一兩週就能成交

品相好的房子，一週內成交的也不在少數

能夠出租較快的公寓，優勢也在於租金夠低

據中介小姐姐説，很多公寓不僅租金比住宅更便宜，還沒有中介費

有的只需每個月根據面積大小，額外交100-200元的管理費即可

而且公寓多是loft的形式，空間可能性多，房齡新且品質很好，所以更吸引客户

上圖這套房源不僅滿足2房的居住功能

還分為上下兩層，既有客廳、陽台、廚房、餐廳，另外接近5m的挑高，陽台視野非常開闊

最重要的是，整租掛牌價才2700元/月，中介説2500元/月的價格應該就能談下來

而且距離兆豐路地鐵站僅僅300m左右，對於通勤上海的租客來説簡直太友好了

要知道2500元的月租，在一站地鐵之隔的上海

能找到的要麼是合租，要麼就是三四十年老房子

​03

現在到底還有哪些人在租環滬的房子

花橋鎮的佔地面積約85平方公里，和嘉定區的安亭鎮差不多大

從這裏出發，每日約六萬通勤人會是什麼盛況，我一開始並沒有太具體的概念

但當我從花橋地鐵站下車，看到這幅場景就明白了，切切實實被這海量的電瓶車震撼到

簡直太瘋狂了，一個地鐵口的電瓶車，數量多到需要專門分區管理和設置停車點的程度

六萬通勤人的雙城生活狀態，在這一台台電瓶車的雙輪間，奔波向前

毫無疑問的是，環滬租房市場的主力軍，就是滬昆通勤人

不僅僅因為這裏的租金低，其實城市界面和生活環境也相當好

多坐兩站地鐵，就能享受有噴泉、有河道、綠化極好的小區環境

更低的價格還能享受窗明几淨、更多房間、更加闊綽的家居空間

週末站在陽台外，就是一望無垠、特養眼的綠地

因為工作地和生活地的雙城概念，心理上也更能體會到週末儘量遠離工作的愜意

同時，崑山的物價也比上海低很多

比如一盤肉餃子，在崑山只需要10元就能解決

上海掙錢崑山花，不失為一種提高生活質量的好方法

令我驚訝的是，除了通勤的年輕人

我看房路上經過花橋中央公園時，還發現了另一波主力軍——老年人

隨機找叔叔阿姨聊了會兒天，才知道他們大都是從上海來崑山養老的

因為他們覺得崑山的物價水平相對上海更低，而且生態環境更宜人

所以很多叔叔阿姨選擇出售或出租掉自己上海的房子，換到崑山生活

這裏有青葱的大樹、宜人的涼風、現代化的建築

還有培植綠化的工人、説着上海話搞笑互懟的下棋爺叔、抱着孫子逛公園的上海阿姨

一派陽光灑落、和諧安適的生活場景

在崑山，無論是辛勤通勤降低花銷的青年人，還是換掉上海房子選擇來花橋養老的老年人，都是一波需求非常特殊的羣體

而正是因為這波羣體的存在，也讓我們看到環滬更多的可能性

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隨着一線城市的逐漸放開

無論是買賣還是租賃，對環滬的衝擊都很大

上海的整體租賃市場尚且不夠樂觀，況且受上海市場影響巨大的環滬

環滬不僅租金整體下降，出租週期也被拉長，而且出現巨量空置

中介的工作量也在下降

據中介朋友説以前幾乎每天都要帶看，現在一週帶看2-3組已經算不少了

只是和上海幾乎無縫銜接的花橋，情況相對好一點，因為和汽車產業尤其發達的嘉定安亭距離近

但也只是好那麼一點點

不過，今年的畢業季快來了

環滬的租賃市場簡直久旱盼甘霖

都在期盼這些新鮮血液的湧入能使市場活躍起來

數據來鏈家、貝殼、中介，僅供參考

以上為正文，來自晏可追