深度觀察：“房住不炒”與房地產業發展新模式的戰略佈局_風聞

察勢者明，趨勢者智。天下大道，明者因時而變，智者隨事而制。

無論是國際政治大國博弈，亦或經濟貿易從商辦廠，莫不如此。

房地產業發展關係人民羣眾切身利益，關係經濟運行和金融穩定大局。更需慎行。

概括而言，房子的問題非同小可、非比尋常。它既是一個經濟的問題，也是一個金融的問題、高科技應用的問題，同時，還是一個涉及治理現代化的政治問題。

如何判斷中國當前房地產市場新格局、看待房地產業發展新模式、認識供求關係新變化，順應城鄉發展新趨勢、滿足居民對優質住房的新期待，是房地產公司和產業鏈上下游企業實現彎道超車、以及相關從業人員能否升職加薪、提前財富自由的重要基礎和前提。

6月7日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議，其中之一就是，聽取關於當前房地產市場形勢和下一步構建房地產發展新模式有關工作考慮的彙報。

會議指出，要着力推動已出台政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進。要加快構建房地產發展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，促進房地產市場平穩健康發展。

回顧過去，各類媒體、專家學者、網紅大v有關房地產業的文章評論、觀點看法汗牛充棟，各顯神通。

作為獨立社會觀察者，過去一段時間，受企業家朋友感召、委託，結合一貫以來的大國復興戰略理論研究，有意識地從地緣戰略角度觀察、思考有關房地產以及房地產業的發展趨勢、方向和問題，有了一些初步理解和認識。

下面，我想根據我曾工作生活過的北京、湖南、深圳、雄安、青島、鄭州、南京等地城市建設、營商環境，居民心理與房地產業現狀談談這些粗淺認識，與大家商榷。

                              一、 新中國人居環境的歷史躍遷

作為過來人，又出身農村，幾十年來，我是親身體驗、親眼見證過中國城鄉住房變遷歷史的。

無論是當年湖南農村的泥磚牆、稻草頂式居民房，還是參加工作後，單位宿舍的筒子樓，都很簡陋，僅僅是棲身之所，與現代房地產業基本沒多大關係。

當然，那時，普通老百姓也根本無從思考、談起人居環境與民族復興、地緣博弈、全球治理等宏大命題間的興衰辯證關係。

因為，那時，車馬很慢、書信很遠，一生剛剛只夠愛一人。

第一次深刻體會、認識到房子重要、難及等問題，是千禧年前後到深圳工作之後。

當時，一個最直觀、樸素的想法就是：普天之下，同人並不同命。

同樣是目不識丁的農民，僅僅因為他出生在深圳某個城中村裏，有幾十幢樓上百間房，一年收取的房租，或將就是天南海北來深圳創業的大中專畢業生、各類精英、知識分子一輩子夢想不到的財富。

從人類社會發展歷史的角度來看，其是非對錯，當然是很可討論、值得商榷的。

值得注意的，一是，房租時時刻刻飛漲。

特區創立、發展之初，全國兄弟省市都是勒緊褲帶、掏了腰包提供了實實在在的支持的。

顯然，富裕起來的特區原住民並沒有過多考慮帶動曾經支持自己父輩發展的同胞的後代們一起奔向富裕。

二是，那些腰纏萬貫的原住民大多移民香港、或其他國家，財富也大多轉移出去，只是定時遙控國內親友收收房租。

邏輯上，這些肯定也不是任何一個決策者所要的正向循環及結果。

也就是在那時，我開始對社會、人與企業興衰辯證的關係有了懵懵懂懂、模模糊糊的抽象意識。

當然，現在我們知道，這裏涉及執政初心、社會公正、機會公平、市場法制等諸多問題。是一個系統工程，原則上，一切都需要協同發展、分清主次、統籌兼顧。

                             **二、**房地產業可以有不同發展模式

大幹快上、遍地開花，不是城市開發、房地產業發展的唯一模式。

最明顯的例子就是被稱為千年大計的雄安新區。

與當年在地圖劃一圈建立特區不同，雄安新區規劃的提出經歷多年的醖釀。

2014年2月26日，國家領導人在聽取京津冀協同發展工作彙報時深刻指出：

北京、天津、河北人口加起來有1億多，土地面積有21.6萬平方公里，京津冀地緣相接、人緣相親，地域一體、文化一脈，歷史淵源深厚、交往半徑相宜，完全能夠相互融合、協同發展。

……京津冀協同發展意義重大，對這個問題的認識要上升到國家戰略層面。

2016年5月27日，政治局會議審議了《關於規劃建設北京城市副中心和研究設立河北雄安新區的有關情況的彙報》。

2017年4月1日，中共中央、國務院印發通知，決定設立河北雄安新區。

作為獨立社會觀察者，我是2019年9月開始到雄安新區觀察研究的。當時，主要考慮的就是雄安離北京近，進出方便，可以近距離感知宏觀政策與政府治理態勢。

當然，這個想法也因眾所周知的原因，三年新冠疫情突如其來。一開始，將包括中國在內的世界牢牢按在各自的起跑線上。

就我個人而言，那三年雖然在金錢方面消耗巨大，但“無心插柳柳成蔭”，卻有幸在精神、境界方面意外打通任督二脈，創建了一個體系協同、首尾呼應的大國復興戰略謀略理論。

雄安感受最深的就是雖然被稱為千年大計，位置夠高，但其實建區的一個重要原則是：低調，不搞大開發，量力而行、踏踏實實認真幹。

進區的企業，基本都需要經過特定程序和要求審核，批准後才可以開工。

一個表現就是，雖然最開始有段時間，雄安新區房租可比深圳，但，近年來，回落很大、基本與內地三四線城市房租差不多。

而新區城市基建則有條不紊、默默潛行，商業日趨繁榮，幾乎每隔一段時間，就是另一個模樣。

雄安新區建設另一個最大的特點就是智慧化、數字化、自然綠化、宜居程度相當高。

區內很少高樓，但無論是容東容西的居民新區、還是政府辦公大樓、公用基礎設施，大多留有AI人工智能接口，未來，首都部分高校和相關產業遷來雄安後，前瞻升級會相當方便。

因此，我個人有一個推斷，也許雄安新區綠色低碳的城建格局與後來“房住不炒”的房地產業新理念就是在那時合二為一、相輔相成的。

三、 錯位發展是房地產精準調控的最終目標

對房地產業實行調控，不是要消滅房地產業。而是建立發展新模式，避免大起大落。

登錄青島、鄭州相關主管部門網站，都有不同工作側重。

青島強調宏觀把控。

鄭州在細節上比較重視企業的實際經營行為和能力。

這段時間，雖然在青島、鄭州、北京等城市的主城區很少看到新開工地與在建樓盤。但，街道棚户區改造、安置房建設、政府辦公用樓，還是有不少。

比如，青島城陽區的流亭街道仙家寨馨苑小區、鄭州二七廣場附近的德化街街道老舊小區改造。

這也體現了各地政府對中央有關房地產業因城施策大政要求的個性化理解、落地實施。

作為獨立社會觀察者，個人感覺對一城一策表現更明顯的城市莫過於江蘇南京了。

無論是江寧區，還是江北新區，依然可看到不少繁忙的工地、在建高樓。

比如：江寧區南京南附近的禧樾府，江北新區的山川江樾花園。

值得一提的是：山川江樾項目營銷部的帶看業務也比較活躍。

據介紹，山川江樾是歷年來南京市唯一入選“中國十大超級豪宅”的項目，當前單價3萬元以上/平米。

這是江蘇南京房市與山東青島、河南鄭州較大不一樣的地方。

有意思的是，在飛豬、高德網內，南京當地酒店民宿租賃市場的價格也比較堅挺，遠遠高於其他兩市。

當然，酒店設施也相對比較齊全、先進。

比如，電子門牌、智慧房安，有些小區電梯也有供特殊人士使用的按鈕。

另外，這些城市都有一個共同的特點，對商業地產的建設需求大於住宅市場。

比如，鄭州二七廣場旁的華潤萬象城二期規模相當大，而南京江北新區則直接對標國際中心城市，沿浦濱路一帶，到處都是城市中央商務區（CBD）擬建項目。

                            四、

智能新技術在房地產業的應用

中華民族勤奮、智慧、肯幹，歷來愛好和平，嚮往安居樂業。全球範圍內，被譽為首屈一指的“基建狂魔”。

科技作為第一生產力，有力支撐“基建狂魔”不斷開疆拓土。

房地產業自然近水樓台先得月，可持續發展不斷得到科技加持。

過去，傳統建築業屬於勞動密集型行業，面臨整體工業化、信息化水平偏低的難題，制約行業轉型升級。

如今，智能建造正在逐漸成為建築行業的新質生產力。它通過技術創新、產業升級和數字化轉型，為建築行業帶來前所未有的變革和機遇。

新的戰略引領新的佈局。

2021年12月，住房和城鄉建設部公佈了首批智能建造典型案例。

2023年年末，全國住房城鄉建設工作會議提出了“四好”建設，即建設“好房子、好小區、好社區、好城區”。這一切當然離不開科技信息化、智能化、數字化的有力支撐。

被形象稱為“空中造樓機”的輕量化支點頂模集成平台，就是中國房地產建築業的最新黑科技。

1月，新華社曾報道：在南京市江北新金融中心一期項目施工現場，承建方運用“空中造樓機”進行項目封頂前的最後一次頂升作業，讓“高空作業”變為“室內施工”，施工效能提升約20%。

近日，青島市住房城鄉建設局發佈了青島市2024年住房發展計劃，明確了“三大目標”——突出住房保障屬性，加快實現“住有所居”；全面提升住房品質，努力實現“住有宜居”；優化住房空間佈局，引導逐步實現“職住平衡”。

據媒體報道，青島黃埠嶺片區棚户區改造項目，規劃建築面積20.31萬平方米，一種叫做“天蟬”住宅施工機器人系統5月29日就在當地大顯神通。

該系統是集輕量化、模塊化、裝配化、平台化、智能化、綠色化特點於一體的新一代住宅整體頂升集成建造平台，具有施工高效、安全可靠、經濟實用、質量可控等優點。

在“天蟬”系統內部，不同分工的自動化機器人羣被懸掛在空間頂部的精密軌道上運行，工人則在底部輔助作業，通過人機協同，共同完成放線、鋼筋綁紮、支模、澆築、振搗、養護等各項施工工序，實現流水化作業，待本層施工任務完成，“天蟬”系統僅用1小時即可準確爬升至下一層，實現工序的循環往復，直至整棟樓完成建造。

“天蟬”一改原有棚户區髒亂差的局面，最快5天就能建1層樓，用工數量減少一半，工期可縮短約三分之一。

綜上，

安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。

房地產業作為功能集中、資金投入比例極高、政策性極強的重資產行業，要想理性平穩發展，肯定離不開對政策政治的前瞻預判和清醒認知。

當前，在降首付比例、降房貸利率政策支持下，房地產業不同板塊之間的市場反應區別比較明顯。

定位高端的改善房回升恢復較快，而面向年輕家庭的剛需房、以及低收入人羣的安置房啓動並不明顯。原因是對他們來説，雙降後，槓桿依然存在，壓力沒變。他們更多的是期待直接降房價。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，下一步政策應當繼續從住房保障的角度入手，推動供給側改革，將剛需和中低收入人羣需求主要轉向保障性住房和二手住房，新房市場逐漸轉向改善性需求。

當然，理想的東西總是最不經濟的。就經濟學角度而言，假如現在直接將房價，一些投機性購買者或將重新進入。剛需人羣與低收入家庭又不一定能得到現實好處。

作為獨立社會觀察者，我個人判斷，未來，房地產市場還會有幾次比較大的、更精準調控。

其中一個重要標準和目標就是：既要讓投機者對安置房和剛需房索然無味，形同雞肋，又要能讓購買保障房剛需房的年輕家庭低收入人羣實現增值保值。

至於面向高端用户的改善性房，則將越來越國際化、市場化。基礎條件是開發商要有充足實力，不能高槓杆。

實事求是，在一個有14億多人口的大國，這一部分市場永遠不差錢、不缺人。

別忘了，未來，一定會有越來越多的國際友人來華經商、交流、旅遊、留學。

由此及彼，房地產業鏈條上下游企業也應明確洞察市場趨勢，及時因應經營策略，以免跟錯隊伍、減少賺錢機會。