個性化時代，從1到N的消費中心城市答卷_風聞

作者 | 1/6圖片工作室

01

多中心-巨型都市的必然結果

「去市中心逛逛！」是我們熟悉的表達方式——市中心，似乎是一個圖騰式的商業消費地標。但是當城市持續成長、擴大時，將告別過去單一的中心，從而出現「多中心」的商業格局，而越是超大規模城市，越會是一個「多中心城市」。

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規模巨大的東京擁有多個市中心

（來源：圖蟲創意）

**1.**什麼是多中心城市

城市的多中心結構，通常會上溯到上世紀80年代「新經濟地理學」代表人物日本甲南大學教授Fujita與合作者0gawa提出的。

核心思想是，當家庭選址考慮收入與通勤成本，與公司選址考慮周邊公司數量以達到規模效益，這兩方面達到一種均衡狀態後，城市的多中心結構即形成。不過這是在交通、城市經濟、時間等綜合人文指標視角下的一種理念。

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城市從單中心到多中心的變化模型示意

假如視角聚焦在地域範圍上呢？那麼定義則主要有兩種，簡單來講，一種是基於大都市圈的範疇，將衞星城、新城、新區等視為與母城並存的多中心結構，如倫敦都市圈，就將周邊的五大新城視作多中心的組成部分；

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都市圈視角下，

倫敦市區與衞星城構成的多中心結構

另一種則是基於單個大城市的城區內部，將多個城市副中心、主要商業商務樞紐板塊，與傳統的城市核心商業區一同視為多中心結構，如深圳，就提出了構建「多中心、網絡化、組團式、生態型」城市空間結構的目標。

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大城市視角下，

東京市區內部由商圈組成的多中心結構

在地域範圍視角下，多中心城市的兩種主要概念：

**基於都市圈範疇：**多中心城市，通過推進郊區城市化，在大都市區外圍建設若干衞星城鎮來疏散中心城市的人口和產業，從而形成的具有與中央核心區互補和競爭的郊區次中心的現代城市網絡結構模式。

**基於單個大城市城區內部範疇：**多中心的城市結構是指城市的發展和佈局由多箇中心或節點組成，這些中心或節點在地理上相對獨立，但在功能上相互聯繫和協調。

但是隨着全球城市化的發展，一部分超大規模城市的發展，已經逐漸超出了傳統意義上都市圈與單一超大城市之間的劃分界限。城市連綿帶的形成，使得過去人為劃分的行政邊界，愈加不適應邊界兩邊的同城化效應，甚至對大都市圈的一體化發展形成了牽絆。

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行政邊界造成的阻隔效果影響了大都市圈的一體化發展

因此，在這種新時代的城市化發展特徵下，對於那些已經與曾經的郊區城鎮連城一體的超大規模都市圈而言，以上兩種定義其實並無本質的區別。

如東京都市圈，不僅在東京都的行政範圍內規劃有七大城市副都心，還在包含了周邊三縣更大範圍的東京都市圈範圍內，規劃了三大新都心。這些都是以東京為核心的多中心結構的組成部分。

當然，本文中探討的並非都市圈的新城、新區等概念下的多中心，而是聚焦於城市商圈範疇的多中心。

**2.**多中心的好處

城市形成多中心結構，在城市經濟運行上有着現實的好處，最重要的體現就是在交通性上。正如【Fujita-Ogawa模型】那樣，城市的商業多中心結構可以將人羣的瞬時高峯分流至多個聚集地，從而降低交通擁堵的程度，提升消費舒適度。

比如在北京，一個家庭如果住在常營，就會常去長楹天街逛一逛，但沒有特別目的的話，則不太可能跑去中關村購物中心。多中心的商業佈局，對於不同方向上的城區居民的交通便捷性就體現了出來。

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長楹天街購物中心及其周圍的商業，

是北京東五環外的重要區域性商業中心之一

而現在則不同了。對於今天的年輕人來講，消費所要考慮的最重要因素不再是交通性的問題，而是圈層性，由同一愛好或興趣所形成的羣體即為圈層。「圈層」有那麼大的力量嗎？有！

在《「蹲」個城市：年輕人選擇城市新需求洞察報告》的「你認為城市的哪些特點非常重要？」選項調查中，排在生活、居住、工作、交通基本需求之後的，是「交友氛圍」「文化活力」。

此外，《圈層效應》一書研究發現，隨着技術更迭越來越快，每隔一兩年甚至幾個月，人們的生活環境就會發生不小的改變。這使得每10到15年一個代紀的劃分方式不再有效，Z世代將是最後一個以此方式劃分的代紀。

取而代之的是越來越快、越來越細，**因「共同喜好」「文化認同」而聚集的不同圈層。**對個體來説，找到圈子，獲得認可是頭等大事，甚至有專家認為，這將會迎來再次的「部落化」。

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漢服文化正在成為當代年輕人代表性的

「圈層共同認同」

這也就意味着，生活方式可以吸引年輕人來到一座城市，但能不能留住他們，要看城市有沒有足夠多共同愛好的人一起愉快「玩耍」。在這當中，能夠吸引某一特定圈層的年輕人的商業特色，往往就成為了城市吸引力的有效手段。

如石家莊的搖滾城市、成都的科幻之都等，都是聚焦年輕人圈層特點，打造城市特色，把有共同愛好的年輕人留下的方式。

而對於城市的商圈而言，圈層化所帶來的結果，就是大城市的商圈格局變得多中心化。**當城市規模與消費水平發展到一定程度時，不同的商圈就會根據不同的圈層特色出現分化，形成吸引不同圈層人羣的多中心結構，各商圈出現了業態的分工，**從而降低了同質化競爭的負面影響。

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成都近年來打出了「中國科幻之都」的新名片

（來源：圖蟲創意）

**3.**城市體量夠大，才有機會形成商業多中心

世界上幾乎所有的城市的商業格局都是單中心的，而要發育出多中心結構，除了消費水平提高以及圈層化的需求外，更需要城市體量發展到足夠規模。

誠如上海，即便是20世紀初作為「遠東第一城」的十里洋場，頂級的商業中心也只有外灘與南京路一帶的有限範圍，即便全國乃至全球的名流薈萃，也終究受制於300萬人口量級，始終是標準的單中心結構。

而隨着改革開放的進程，如今飆到2400萬+人口以及數百萬流動人口的體量下，也就逐漸誕生了除南京路之外，淮海路、黃陂南路、陸家嘴、徐家彙、五角場等眾多的高能級商業中心也脱穎而出。

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徐家彙等外圍商圈，

早已成了不輸於南京路的「新核心商圈」

而縱觀當今世界上典型多中心商業結構的城市，數量並不多。但我們會發現，他們無一例外都是都市圈人口千萬級別以上，且具有全球經濟影響力的樞紐城市，如倫敦，巴黎，東京，紐約，大阪，北京，上海，首爾，深圳等，他們不僅擁有千萬以上人口的都市圈規模，且具有頂級的消費水平。

而類似新加坡這樣雖然經濟水平發展程度較高，但規模不足的城市則依然是單中心的商業結構——眾多的社區商業中心完全難與濱海灣的商業能級相提並論。

而即便是大阪這樣的非世界一線城市，在1400萬+的都市圈消費人口支撐下，也能產生心齋橋、天王寺、難波、梅田等一系列高能級且特色各異的商圈並駕齊驅的局面。

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新加坡等城市限於城市規模，

雖然經濟發展水平高，但依然屬於典型的單中心城市

（來源：圖蟲創意）

02

東京都市圈-多中心城市的典型代表

**東京是世界上多中心消費城市最典型的例子。**如果你覺得銀座是東京絕對的商業單中心，那就錯了。不論是新宿、澀谷、池袋還是秋葉原，都是客流量與繁榮度堪比銀座的存在，且保持着各自不同的特點。

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多中心組成的東京都市圈

事實上和其他城市一樣，東京的多中心結構也是從單中心逐漸演化而來的。

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東京從單中心向多中心演化示意

從江户時代遷都江户城（東京）伊始，東京就已經逐漸成為了日本最大工商業城市的地位，而其核心商圈有且只有從銀座至淺草的範圍而已，可謂單中心時代。

此後隨着工業化的快速進展，東京城市規模大幅增加，尤其是進入了20世紀初期後，隨着大正創業潮（大正時期民間開辦企業與工廠的浪潮）大量新辦企業與工廠選址市區西郊，澀谷、新宿、池袋等地點逐漸擴大規模，成為了眾多點狀散佈的商業點，但遠不能與銀座相提並論，可謂點狀多核雛形時代。

隨着鐵路的持續貫通，並向東京四周擴散，主要的點狀商業地帶，幾乎都納入了軌道網，連成了一張涵蓋整個東京都市圈的交通系統，這催生了人流的快速移動下樞紐站點商圈的崛起。最終，在Z世代圈層化的潮流下，各商圈逐漸分化出特色商業主題。

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東京都市圈軌道交通網與主要商圈

市中心那些「個性」最鮮明的商業中心們：東京市中心是消費客流量最大的區域，也是圈層化影響下商圈特色「分工」最典型的區域，尤其是沿着環狀的山手線沿線一批主要站點，形成了最具代表性的**「個性化」TOD商圈。**

★ 澀谷商圈：以時尚、前衞為特徵的商圈，引領年輕人的流行趨勢；

★ 秋葉原商圈：以二次元文化和電子商品為特色，是全球「二次元愛好者的天堂」；

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日本東京都秋葉原被譽為「ACG文化愛好者的聖地」

（來源：網絡開放平台）

★ 有樂町商圈：因集中了眾多劇場或演藝空間，成為了「看劇天堂」；

★ 上野商圈：因集中了頂級的博物館、美術館等，文化氣息濃厚；

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上野商圈的文化

（來源：圖蟲創意）

★ 池袋商圈：僅次於秋葉原的二次元文化天堂，不僅有豐富的商業娛樂業態，還是最大的「中國城」；

★ 新宿商圈：規模巨大且商業等級高，眾多大牌百貨的總店所在地，娛樂業因歌舞伎町而聞名全球；

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新宿商圈

★ 新橋-銀座商圈：銀座是東京最具商業影響力與歷史地位的商業區，奢侈品旗艦店與精品店密佈；

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銀座商圈

（來源：圖蟲創意）

★ 淺草商圈：以淺草寺的寺前街為核心，以傳統文化、市井文化為特色的商圈。

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淺草俯瞰

（來源：圖蟲創意）

03

東京都市圈多中心形成的原因

**1.**城市規模巨大

東京灣區本質上作為日本的首都圈，在實質性首都地位的加持下，經濟功能、人口、資源的集中都非一般級別城市所能比擬。這種資源的集中，從幕府時期一直延續至今。

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東京灣

雖然東京並未在日本立法中被明確為首都，但是國家中央政府、各級機構以及皇室等幾乎全部集中在東京，因此就是事實上的首都地位。

作為典型的「大政府國家」，東京成為了日本全國城市中彙集大部分資源的「巨無霸」。位居核心的東京都範圍內，雖然僅有2191平方公里，也聚集了約1400萬人。而包括了東京都、神奈川縣、千葉縣以及埼玉縣在內的東京都市圈「一都三縣」約1.36萬平方公里中，則達到了3600萬人口的規模。

在日本全國深陷老齡少子化的情況下，東京都市圈依然每年淨增數萬人口，持續強化着對年輕人的吸引力。

也正是這樣龐大的城市規模，才催生了商業多中心格局的形成。

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東京都市圈是世界上最大的都市圈之一

**2.**TOD模式下，為人羣定製商圈

**TOD模式，即為以公共交通為導向的開發（transit-oriented development，TOD）。**東京的商業多中心以TOD模式為主導，形成了高效的消費網絡。這種TOD商業多中心結構需要兩大條件：

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TOD模式示意

▍極為發達的軌道交通基礎設施

東京都市圈發達的軌道交通體系，和日本自工業革命開始大量以東京為中心建設鐵路有直接關係。

自1882年新橋-日本橋之間的第一條鐵路開通以來，至1930年代中期，東京都市圈已經建成了山手線環線以及由山手線向四周發散出去的多條私營鐵路交通體系，僅東京都在1935年就已經達到了636萬人，與當時的紐約和倫敦並駕齊驅為世界上最大的城市之一。

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東京都市圈通勤鐵路網示意

二戰後，東京都市圈更是進入了快速建設期，形成了以私營鐵路為主，公營鐵路為補充，地面電車為主，地鐵、輕軌等多種形式為補充的世界第一大城市通勤軌道網絡。

2020年，東京都市圈軌道交通網運營總里程約5333.8公里，客運總量約113億人次，約佔東京公共交通客運總量的59%。

尤其是自1991年以後，東京都市圈開始進行了持續至今的軌道交通站點-城市一體化再開發熱潮，從而形成了大量的TOD項目，其中新宿、澀谷、池袋等都是人們耳熟能詳的典範項目，同時，他們也是東京都市圈最重要的商業中心們。可以説，東京是一個坐落在TOD上的多中心消費中心城市。

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全球客流量最大的火車站-新宿站

▍「為人羣定製」商圈

事實上，TOD是城市開發模式，更是一種城市運營模式。針對不同區位的TOD，針對不同人羣，採取不同特色運營，構建「軌道定製商圈」，從而避免同質化競爭，實現軌道交通發展與商圈發展的共振。這種商圈的差異化，並非一開始就規劃好的，而是經歷了同質化競爭後，通過定製化運營而逐漸形成的格局。

**「為人羣定製」需要鐵路公司重視用「人的視角」經營軌道線路。**什麼叫「人的視角」？假如説血液通過血管傳輸向身體器官的話，那麼就可以將軌道線類比為血管，運送的人流就可以類比為血液，一個個熱鬧的TOD商圈，則是身體器官。

就像人與人的不同血液類型不能共存一樣，對於客流特徵的把握，也能夠對精細化運營TOD商圈起到關鍵作用。各大鐵路公司，尤其是私營線路巨頭，每年入職招新的重要方向就是人文地理、經濟政策等相關專業。

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精準定位富裕層中產階級，

滿足消費者高品質需求為賣點的

二子玉川商圈再開發取得了巨大成功

（來源：圖蟲創意）

以東京都市圈的重要私營電車公司小田急電鐵為例，向來以擅長沿線城市更新創造新潮消費空間而聞名，從十年前就開始真正着手整飭的下北澤地區，已經成為了全球知名的亞文化消費地，在這裏，你能夠找到當代所有典型標籤的年輕人羣。

更不要説BONUS TRACK、Reload等消費新空間，都是出自其內部強大的生活創造事業部之手。而策劃的考慮因素則會基於沿線的人的需求、社會的動向以及社會心理研究等，判定出商圈的調性與業態風格。

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利用鐵路入地後的廢棄空間再開發的商業項目Reload

（來源：網絡開放平台）

除了鐵路公司以外，地方政府對於商圈的戰略規劃方向，也將「為人羣定製」充分考慮了進來。東京許多頂級TOD商圈所在的區政府都會出台相關的戰略規劃，以指導未來的區域商業發展。

而這些戰略規劃中，往往就會將商圈的「未來意向」作為戰略大方向放在文件中的第一部分，以指導各項具體措施的行動方向。

當前，澀谷商圈的時尚·創造主題、秋葉原商圈的二次元主題、池袋商圈的文化藝術主題等，都深刻影響了各商圈的引人能力，他們也都是常年位居最受外國遊客歡迎的商圈排行榜前列的佼佼者。

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秋葉原街頭的馬里奧卡丁車巡演

下面我們就用澀谷商圈來做詳細的觀察。

澀谷商圈所在的澀谷區，就曾出台《澀谷站中心地區城市營造指南》，在充分考量了國家與地區發展趨勢，以及澀谷地區自身特色的基礎上，提出了「向世界開放的生活文化信息據點」「引領核心」這樣的意向，從而得出的戰略之一即為：形成「生活文化」創造·發信的據點。

到了這裏，是不是已經隱約有了我們印象中澀谷商圈的時尚、潮流的既視感了？

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引領時尚、潮流風向的世界著名商圈-澀谷

（來源：網絡開放平台）

為了更加直觀地看出這一指南對「為人羣定製」的商圈調性影響，實現這一戰略的策略將在下方詳細列出：

策略1：促進向世界的發信、引客和多渠道交流，形成「文化符號區域」

★ 通過世界級文化設施的聚集，創造生活文化據點「澀谷」的形象符號（包括大規模的劇場、娛樂設施、大廳、室外劇場、活動廣場、電影院等）；

★ 通過與既存文化設施的合作、功能共享，強化澀谷整體的創造、發信功能（包括尋求與NHK大廳、澀谷C.C.Lemon大廳、Bunkamura、觀世能樂堂等周邊的既存文化功能的功能共享、合作，形成新文化功能的據點）。

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澀谷商圈著名的文化設施-文化村（Bunkamura），

經常上演歌劇、芭蕾、現代舞及話劇

（來源：網絡開放平台）

策略2：促進藝術創作、內容產業的發展、發佈、培育環境的整備

★ 刺激藝術家和創作者的靈感，完善應對新都市型產業的高質量、高靈敏度環境的整備（高級辦公室、展覽等）；

★ 面向年輕創作者、設計師的培養，導入孵化功能（培養辦公室、學院、時裝店等）；

★ 完善時尚秀、音樂節、電影節等活動的舉辦，強化軟環境整備；

★ 通過與周邊文化設施的合作產生相乘效果的信息功能的導入（門票中心、Infomation中心等）；

★ 完善包括NHK在內的現有文化據點功能（衞星演播室、存檔中心等）；

★ 與周邊大學等教育機構的產學合作功能的導入（產學合作設施、衞星校園等）。

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緊鄰澀谷商圈的著名私立名校，青山學院大學

（來源：網絡開放平台）

策略3：支持在澀谷的生活，強化支持多種城市功能

★ 對住在澀谷的人、工作的人導入支持功能（健身、托兒設施、行政支持、圖書館、醫療、福利設施等）；

★ 對作為接納外國遊客居住、旅遊的容器的設施進行整備（酒店、高質量的服務公寓、國際交流沙龍國際展覽館等）；

★ 根據地區特性培養商業、業務功能。

看過了這些策略，我們就可明白，這些年來澀谷商圈正在做的事——舉辦眾多時尚文化活動、與影視的結合、強化商業的前衞性……都是為了吸引全球年輕人與創意者的努力。

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澀谷萬聖節活動深受年輕人喜愛

（來源：網絡開放平台）

而最後一句「根據地區特性培養商業、業務功能」則更加體現了「定製化」為商圈帶來的產業影響——這些年來在年輕人聚集氛圍，以及國際化吸引力的影響下，澀谷逐漸成為了IT產業聚集地，可以説年輕時尚的商業氛圍、文化活動豐富、創意人羣集中，是澀谷商圈找到「地區特性產業」的根本原因。

就像最終選擇來到澀谷商圈的電子商務公司ZOZO Technologies的執行官今村雅幸所説的那樣：「不管是招聘年輕學生入職也好，還是實習也好，我們位於千葉縣幕張的總部，對IT人才的募集是很困難的」。

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重新引得谷歌日本總部入駐的

澀谷商圈第一高樓：澀谷Sky大廈

（來源：網絡開放平台）

**3.**政策的協助

東京都市圈商業多中心結構的形成，也離不開政策層面的促進作用。

▍區域整體規劃為多中心的大格局奠定了基礎

在至今為止的共5次《首都圈基本規劃》中，就可以明顯看出以東京為核心的大都市圈從單中心向多中心演進的政策引導作用。

前兩次《首都圈基本規劃》都在試圖用綠環、單核環狀圈層來維繫單中心的結構，但隨着都市圈規模的急速擴大與經濟的快速成長，從1976年的第三次《首都圈基本規劃》開始，依次出現了廣域多核、多極多圈、分散型網絡結構等三種表述。

但無論哪種表述，都是明確的多中心結構傾向。尤其是從第四次《首都圈基本規劃》開始，出現了影響深遠的「副都心」規劃，之後又逐漸明確了三大「新都心」。到今天，則形成了都市圈範圍內，圍繞東京市中心而存在的7大副都心和3大新都心的多中心結構，而這些「都心」，都是領銜一方的商業中心。

▍城市更新政策為多中心的圈層化提供了載體

除了政策層面所強化的「都心」外，別忘了TOD對於東京商業中心的巨大作用。**而進一步發揮出TOD商圈的圈層化分工潛力的，則是都市更新。**這為快速迭代的商業業態提供了源源不斷的載體空間，從而讓圈層化的商業業態逐漸集中到特定商圈，實現了對人羣的特定吸引力。

以1969年出台的《都市開發法》為代表，城市更新的相關政策逐漸豐富，對於不同類型的土地都有對應的法規出台。

如主要面向非政府機構或個人進行開發的「市街地再開發事業」，通常針對公共環境惡化、老舊建築密集、產權複雜的土地，往往能將分散的零散地塊整合起來，實現空間的高效利用，實現市中心地區的價值提升。

為了鼓勵開發者對原本缺乏的公共空間的投入，一般都會進一步提升地塊容積率，從而創造出更多的公共空間與設施。而原本地塊上的複雜產權所有者，則分別享有新建設施的相應空間產權，通過提升容積率而得來的空間部分則是開發企業的主要盈利資產。

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推動市街地再開發的表參道商圈

如近年新進落成的澀谷櫻stage項目，就是作為「市街地再開發事業」的代表。將本來分散且極不規則的兩個地塊組合成了一個整體進行開發的典型，為澀谷提供了新的商業、辦公、住宅空間。

而一團地綜合設計制度，則打破了同一規定地塊內不同所有者的建築的規劃限制，作為同一個整體進行統一設計，可以更加高效的利用土地。新宿、池袋站前區域的綜合開發都使用了這一制度。

結語：多中心商業格局是超大城市發展的必然結果，而「為人羣定製」的多中心商圈，才是當今「圈層化」社交文化下的終極趨勢。在國際消費中心城市正在呈現出的「商圈大戰」的背景下，同質化正在廣泛顯現。立足TOD，打開「人的視角」，結合本地特性尋找「個性化」的商圈調性，才能立足本地，走向國際！