銀行試水“先息後本”，吸引力或有限_風聞

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作者  | 張昕迎

編輯  |  蘭爍  

5月中旬發佈的房貸新政即將滿月，這期間，多家銀行悄然推出“先息後本”房貸還款方式，引發市場關注。

5月底，平安銀行曾公開推廣按揭貸款產品，其“特色還款方式”包括“二階段還款”“雙週供”“輕鬆還”和“氣球貸”等四大類。此後，廣州、上海、鄭州等多地區的樓盤、商業銀行等均有支持“先息後本”的消息傳出。

不過截至目前，平安銀行的先息後本產品均已下架。6月12日，時代財經致電平安銀行廣州分行個貸中心，其工作人員表示，“平安銀行前陣子確實可以辦理此類貸款，現在具體要問客户經理。”

“房衞士”小程序顯示，若以“組合貸款”、“首套房”進行搜索，目前廣州地區共有24家銀行（支行在內）支持“先息後本”，包括中國銀行、農業銀行、招商銀行、中信銀行等，不過先息後本頁面均標註“具體政策結果以銀行審批為主”。

6月11日，時代財經諮詢建設銀行廣州某分行一名個貸經理，其表示，“建行目前有這類貸款可以辦理，但是我們並不推薦客户去做。‘先息後本’也只能先息兩年，目前針對二手房個人住房貸款可以辦理，一手房則需要購房之後、諮詢開發商中的准入銀行。”

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對購房者吸引力有限

除平安銀行外，還有建設銀行、興業銀行曾推出過“輕鬆供”、“隨薪供”等類似產品，其他商業銀行未見公開宣傳。

一名國有大行個貸經理向時代財經表示，是否能以“先息後本”進行還款，需要看各個地方的政策，具體需諮詢售樓中心。

根據平安銀行此前推廣的四大類特色還款，其中“二階段還款”是指前三年內按月付息、無需償還本金，在剩餘貸款期限內按月等額本息還款；“氣球貸”是指借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最後一期一次性償還剩餘本金。

對此，上述個貸經理告訴時代財經，“前三年只付利息，雖然貸款人不必承受償還本金的壓力，但這三年期間利息是按全部本金計算的，因此貸款成本會有所增加。”該經理還介紹，當前市面上的類似產品，“先息”的時間最長可以達到3～5年。

一名貸款中介告訴時代財經，“氣球貸”是一種長貸短供的還款形式，通常提供較短的貸款年限，但以一個較長的期限來計算月供，這樣可以在一定程度上減輕前期的還款壓力。

“對於一些未來晉升前景較好的職場人，如果按揭買房選擇氣球貸，可以以較低的資金先上車，未來收入增長了就有能力一次性償還剩餘大額本金。不過如果貸款額度較高，也要考慮後面一次還本有沒有壓力，沒有壓力的話可以考慮。”上述中介説道。

“先息後本”還款方式存在一定風險，主要體現在實際貸款利息會高於普通還款。“如果採用等額本息的還款方式，隨着本金陸續償還，每期利息會越來越少。如果未來收入預期不穩定、風險管理能力較弱，更需要謹慎選擇先息後本。”

站在購房者的角度，“先息後本”雖能減輕前期還款壓力，但吸引力有限。

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6月11日，來自浙江的李女士告訴時代財經，其此前在建設銀行辦理的房貸，目前已可以在手機銀行APP上申請調整還款計劃以降低月供。“最低償還本金可以調整為1元，昨天我剛剛申請，但是再三考慮後又取消了”，李女士説，“如果月供沒有壓力，其實沒必要先息後本。”

另一名來自廣東的購房用户也告訴時代財經，“月供是比較輕鬆的，目前暫不考慮‘先息後本’，還有一大因素是近期政策密集施行，對存量房貸降息仍有一定預期。”

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對銀行是“雙刃劍”

對於購房者來説，“先息後本”的還貸方式是否真的划算？

6月11日，郵儲銀行研究員婁飛鵬在接受時代財經採訪時表示，“銀行推出‘先息後本’房貸還款方式，有助於降低購房人的還貸壓力。不過這種還款方式適合短期資金緊張的購房者，需要注意的是，因為‘先息後本’佔用銀行資金的時間較長，整個還款期利息成本較高，並且後續面臨還本壓力較大的問題。”

從銀行的角度來看，上述貸款中介告訴時代財經，先息後本意味着本金佔用時間更長，銀行能夠收取更多的利息收入。“二階段貸款”、“氣球貸”這類業務對於銀行來説是一把“雙刃劍”，短期內可能帶來客户和貸款的增長，但如果處理不當，未來不良貸款率可能會上升。

早在2010年以前，“氣球貸”等先本後息產品就已在深圳出現，最初是銀行的一種創新產品。監管部門認為其有助力“炒房”嫌疑，此後“氣球貸”未出現在住房按揭貸款市場上。

2021年7月，深圳市房地產中介協會發布《關於開展房地產中介機構規範經營專項整治工作的通知》，提及房產中介機構及相關從業人員重點自查自糾，其中就包括“誘導消費者使用‘氣球貸’等金融產品”。

直到近期，降首付、降利率等新一輪房貸新政推出後，“氣球貸”等產品“重出江湖”，再次折射出銀行對房貸業務和盈利的焦慮。

以個人住房貸款佔比較大的國有行來看，除郵儲銀行外，多家大行的個人住房貸款金額均出現負增長。

年報數據顯示，截至2023年末，建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行的個人住房貸款金額為6.39萬億元、6.29萬億元、5.17萬億元、4.79萬億元、1.46萬億元，分別同比下降1.44%、2.23%、3.29%、2.65%、3.31%，郵儲銀行住房貸款金額為2.34萬億元，同比增加3.37%。

2023年以來，在LPR下調、存量房貸利率調整等因素的影響下，商業銀行淨息差繼續承壓。據國家金融監督管理總局數據，今年3月末，商業銀行淨息差為1.54%，這是繼去年四季度末首次跌破1.7%後再創新低。

截至3月末，國有大行、股份行、城商行、農商行的淨息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、1.72%，分別較去年末下行15、14、12、18個基點。

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