華僑城繼續“出清”，上海寶格麗後，18億再賣五星級酒店？_風聞

繼上海寶格麗酒店後，深圳房企華僑城又將旗下五星級酒店資產擺上貨架？

日前，有市場傳言稱深圳前海華僑城艾美酒店已經被掛牌待售，採取整棟出售的模式，總價達18億元。

艾美酒店是國際酒店集團萬豪國際旗下五星級酒店品牌。2019年11月，華僑城深西集團與萬豪國際集團簽約，引入萬豪國際旗下瑞吉酒店與艾美酒店。今年2月，深圳前海華僑城艾美酒店正式開業，酒店設有332間客房及21間套房。

據悉，該酒店所在地塊是華僑城集團於2018年斥資超14億元獲得。

地產高歌猛進時，不少地方都將配建五星級酒店作為土地出讓時的硬性要求，酒店大多成為房地產行業的產物，是房企資產配置的一部分。

如今，地產行業步入下行，地產酒店模式難以為繼進入存量週期，以房企為主的酒店業主方急需剝離部分資產回血，以緩解債務壓力。

去年下半年至今，就有大量房企出售酒店資產出售，包括萬達、金茂、綠地等頭部持有的五星級酒店，量級均在10億元以上。去年底，華僑城也將上海寶格麗酒店以24.3億元出售，接盤方是江蘇金峯集團。

被拋售的酒店資產

2018年，華僑城以底價42億元拿下深圳寶安中心區新安街道的兩宗商業用地，兩宗地塊都有配建五星級酒店的要求。其中，前海艾美酒店所在的地塊土地總面積約1.2萬平方米，計入容積率的總建築面積約7萬平方米，包含酒店4萬平方米，商業5736平方米，公寓2.5萬平方米。地塊掛牌起始價為14.33億元。

據悉，目前深圳前海華僑城艾美酒店並未公開掛牌出售，而是由中介代理進行銷售。

根據OTA平台顯示，深圳前海華僑城艾美酒店日常大部分房型房價在千元左右，與上海寶格麗酒店5000元/起的價格相比，更為大眾化。今年跨年時，上海寶格麗酒店的跨年夜房費一度高達30餘萬。

除體量相對較小，從酒店定位、所處地段、知名度和稀缺性來看，上海寶格麗酒店都要優於深圳前海華僑城艾美酒店。而艾美酒店能否以18億元的價格整體出售，也有待市場驗證。

事實上，去年至今，國內拍賣價格過億的酒店數量不在少數，而實際交易量並不多。其中，由於酒店資產價格不斷調整，大量賣家無法實現交易。

據仲量聯行數據，2023年中國內地酒店投資交易市場熱度創新高，共成交58單，交易金額達到239.4億元，佔亞太區酒店投資市場交易額的32.3%。儘管整體來看酒店交易市場持續火熱，但具體到項目投資上依然非常謹慎。

一般來説，若業主方面臨債務壓力，作為抵押物拍賣的酒店資產，大多會經過幾輪流拍、降價才能順利出讓。如涵蓋了天津麗思卡頓酒店的不良債權資產包，該資產包於2023年8月首次拍賣，起拍價為29.59億元；而歷經多次流拍後，第四次拍賣時起拍價已降至20億元。

此外，深圳市龍崗區的大鵬新區佳兆業金沙灣大酒店01不動產也在今年5月28日二拍流拍，起拍價約為13.37億元，評估價約為23.87億元。此前的5月8日，該標的首次在阿里資產拍賣網拍賣，最終流拍，當時的起拍價為16.71億元。

隨着酒店資產掛牌數量逐漸增多，供過於求的情況持續，也會影響市場氣氛，這些明星資產難免會陷入“有價無市”的尷尬境地。

前四月銷售額僅60億元

房地產下行、債務壓頂，華僑城不得不出售資產以“回血”。

年報數據顯示，2023年，華僑城（000069.SZ）實現主營業務收入556億元，同比減少27%；2022年和2023年，公司合計淨虧損超210億元。而截至2023年底，華僑城有息負債總額1334億元，歸屬於上市公司股東的淨資產為619.52億元，同比減少10.03%。

為回籠資金，去年以來華僑城頻繁出售項目。

2023年11月，華僑城將南京建鄴一宗地塊擺上貨架，起拍價為2.48億元。地塊用途為零售商業、商務金融、商務金融（酒店式公寓）的地塊，是華僑城南京歡樂海岸的組成部分。同月，西安華僑城還掛牌轉讓了 “曲江新區太平坊項目”，轉讓底價11.45億元，項目主要建設內容為商業及酒店。

不過，“房子不好賣了”，銷售縮水是房企經營每況愈下的核心因素。2023年，華僑城累計實現簽約銷售金額449億元，較2020年的千億規模腰斬。

以被傳出售的深圳前海華僑城艾美酒店為例，其地塊所以在公寓項目寶灣公寓銷售情況也不容樂觀。

據悉，該項目由深圳華僑城西部置業有限公司操盤。2022年，華僑城寶灣推出的建面約103-278平方米公寓，單價僅4.1萬起，在同一區域這一價格屬於低位。而到了2023年，寶灣公寓的單價則進一步下探到3.8萬元。

在當下的房地產環境，“以價換量”成為市場常態，這也導致房企的毛利下降，甚至直接虧損。華僑城就在2023年年報中指出，報告期淨利潤為負主要源於地產業務收入結轉金額和毛利率較上年同期下降，對部分項目計提資產減值準備。

進入2024年，華僑城的銷售仍無明顯好轉，2024年1-4月，華僑城累計實現合同銷售面積35.7萬平方米，同比減少46%；合同銷售金額60.2億元，同比減少54%。

在2023年文旅行業強勢復甦後，今年華僑城另一大板塊文旅業務也進入平穩期。

數據顯示，1-4月，華僑城旗下文旅企業合計接待遊客2372萬人次。其中，春節期間接待遊客460萬人次，同比2022年提升20%。

可以對比的是，2023年，華僑城“五一”假期共計接待遊客596萬人次，按可比口徑較此前一年同期增長148%，復甦速度大幅領跑行業。而2023年上半年，華僑城累計接待遊客7200萬人次，同比增長93%。相比之下，今年的客流或有所下滑。

值得一提的是，2023年10月27日，深圳歡樂谷發生過山車碰撞事故，造成28人入院就診，其中3人重傷、7人輕傷，直接經濟損失397.50萬元。據今年1月的事故調查組公佈調查報告，對12名責任人員和相關責任單位提出了處理建議。其中，歡樂谷副總經理羅某某等3人被建議移送司法機關處理。