準千萬人口城市“降首付”，誰能成為贏家？_風聞

人聚則城興

近幾個月來，房地產市場格外熱鬧。

首套房首付比例下降到15%、二套房降到25%，取消全國層面首套房和二套房的商貸利率下限……“517”樓市新政發佈後，已有超200城市積極響應。

若仔細觀察，在積極落實樓市新政的城市中，不乏準千萬人口城市的身影。

據時代週報記者梳理，此前14座常住人口在900萬以上的城市（哈爾濱、温州、合肥、寧波、南陽、佛山、南京、濰坊、濟南、邯鄲、保定、瀋陽、長春、徐州）均迅速跟進，降低了購房門檻。

實際上，對於一座城市而言，人口是房地產需求的基礎因素。換種方式來説，人口的增長、人口結構的變遷等，同樣牽動着城市的發展。

近些年來，在不少地方生育率逐年下降以及人口向大城市流入的背景下，城市間的人口爭奪也從增量博弈轉變為存量博弈。為此，準千萬人口城市頻頻出招，從發放真金白銀的人才補貼，到買房落户、租房落户等“大招”屢見不鮮。

在各地為爭搶人口，已相繼拋出各種利好政策的情況下，“517”樓市新政的一系列措施，特別是房貸首付比降低後，能否成為人口的“吸鐵石”？

濰坊購房難度最低

在房貸首付比進入“15%時代”後，準千萬人口城市的購房門檻普遍降低。

根據安居客官網數據顯示，2024年6月南京、寧波兩城的住宅掛牌價在2萬元以上，温州、合肥、佛山、濟南的房價在1萬元左右，其餘城市的房價在6000-10000元之間。

當前，在準千萬人口城市中南京的房價最高，若以一套100㎡的住宅來計算，首付比例降到15%之後，南京首套房首付款約為36萬元，比調整前減少約一半。而房價最低的濰坊，首付比例降低後，同樣面積的住宅，購房門檻僅需約9.4萬元。

和熱門的一二線城市相比，在購房層面，準千萬人口城市的首付比例降低確實有很大的優勢。不過，這也意味着購房者需要承擔更多的貸款，月供的壓力也會隨之增加。未來如果購房者的收入不足以支撐高月供，斷供風險也會提高。

因此，購房的難易程度也與城鎮居民的人均收入水平息息相關。

時代週報記者梳理了14座準千萬人口城市2023年城鎮居民人均可支配收入，以觀察哪座城市購房難度最低。

統計數據顯示，截至6月15日，14城中僅剩下哈爾濱和長春尚未公佈數據。而在已公佈數據的城市當中，寧波的城鎮居民人均可支配收入最高，達到80144元。若從全國範圍內來看，這一城鎮人均收入水平在全國可排第六（前五分別為上海、北京、蘇州、杭州、廣州）。

其次是超過7萬元南京和温州，佛山、濟南則在6萬元以上的水平。在其餘城市當中，合肥、瀋陽的城鎮居民人均可支配收入高於全國線（51821元），南陽的城鎮居民人均可支配收入相當較低，為39814元。

△ 14座人口準千萬城市2023年城鎮居民人均可支配收入情況

再結合房價因素，就可以發現，城鎮人均可支配收入高的城市，房價也普遍較高，這一點從房價收入比上也能直觀看出。

所謂房價收入比，指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值（城市二手住宅市場均價*城市人均住房面積/城鎮居民人均可支配收入）。

按照國際目前比較通行的説法，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費佔居民收入的比重應低於30%。

由於2023年大多數準千萬人口城市均未公佈城市人均住房面積，因此以“七普”的數據作為均值來估算。

根據梳理，在完整公佈數據的城市當中，寧波的房價收入比最高，約為11.47；其次是南京約為11.36；濰坊的房價收入比最低，約為4.9，算是購房難度最低的城市。

值得注意的是，房價水平處於相對高位的温州、合肥，其房價收入比水平甚至要低於保定、徐州。

這也意味着，温州、合肥兩地可以説是購房友好度較高的城市。那麼，在各城市都爭搶人口，並降低購房門檻的情況下，這兩座城市能否藉此成為爭奪人口的最大贏家？

合肥或成最大贏家

若從人口流入的因素來看，降低首付比例以及房價並非是決定人口流向的最主要因素，更重要的是城市經濟發展情況和前景。

河海大學區域經濟研究中心主任劉奇洪告訴時代週報記者，雖然房價在全國範圍內正在趨於均衡，且目前正在更接近當地老百姓收入和產業實際，但這並不意味着購房門檻降低就能吸引更多人才。

“對於購房者來説，他們在決定買房時更看重就業機會和自身收入水平能否滿足生活需求，而非單純依賴於房價降低所帶來的購房壓力減輕。”他説。

若從人口的角度觀察，劉奇洪認為，這些準千萬人口城市可分為三大類。

第一類是歷史悠久的省會城市，如南京、濟南、哈爾濱等，其人口多數集中於城區或市郊；第二類是非省會但經濟較為發達的城市，如蘇州、寧波等，擁有大量外來人口，甚至有些外來人口占比達到一半以上；第三類則是人口較多但仍以流出為主的城市，例如保定、南陽等地。

降低房貸首付比等購房門檻後，可能會吸引到更多剛性需求者購房，但這並非主要吸引人口流入的途徑。

對於年輕人而言，他們會更加註重城市的就業機會、創業機會和個人發展前景，而非僅僅考慮房價因素。因此，也更傾向於選擇能提供良好就業崗位和發展機遇的城市。

而在14個城市中，受訪專家普遍認為，合肥在衝刺千萬級人口上優勢更大。

△ 合肥城市風光 圖源：圖蟲

廈門大學經濟學院經濟系副教授丁長髮在接受時代週報記者採訪時表示，合肥在產業上的優勢主要歸功於“合肥模式”，即地方政府投資與民營企業相結合的做法。這一發展模式吸引了科大訊飛、安科生物、比亞迪等多家領軍企業，並培育出了高端製造業、電動汽車、生物科技和半導體等產業。

以2022年的數據為例，戰略性新興產業如今在合肥工業產值中佔比超過56%，相比之下，2013年時這一比例還不足27%。正是得益於產業上的顯著進步，合肥的就業吸納能力明顯增強，為吸引人口奠定了基礎。

數據顯示，近三年，合肥淨增常住人口持續攀升，由2021年9.5萬人、2022年16.9萬人，提高到2023年的21.9萬人，年均增量較超5萬人。

“此外，作為長三角的重要節點城市，合肥連接了南京、上海等經濟發達城市，形成了良好的區域協同效應，吸收了大量的外部的企業，使得合肥成為了投資興業、安居樂業之地。”丁長髮説道。

但相較於其他城市，劉奇洪認為，由於安徽本地產業發展有限，其就業崗位所需的技術性較強，也使得合肥在吸納外來人口方面較為侷限。

相比之下，温州作為準千萬人口的後備軍之一，外來人口流入是温州人口的主要增長點。

△ 温州城市風光 圖源：圖蟲

根據公安部門的數據，2023年末温州市在冊流動人口達到422萬人。劉奇洪分析稱，這在很大程度上，是因為温州擁有強大的製造業基礎和港口貿易優勢，再加上民營經濟較為發達，提供了豐富的就業機會，人均可支配收入也較高，進而推動了人口增長。

“但温州還面臨着科教資源不足等問題。從居住條件來看，合肥、温州兩座城市在購房條件上相對友好，可從區域發展的角度來看，這並非唯一或主要的吸引人才的因素，更關鍵的是城市的經濟發展潛力和發展機會。”

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撰文｜阿力米熱

編輯｜   梁勵   

版式｜    松     

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