新政後的二手掛牌，變的我快不認識了_風聞
北海湾拐角-22分钟前
上海可能是全國各城市裏最重視二手市場的
剛開始認識這點也是七八年前坐中介小哥後座上前面人説的
那時候上海二手市場的老大還是中原
系統化學習市場是這類機構化中介培訓新人必修課，最枯燥的那句就是
上海是全國最大存量市場
言下之意上海擁有全國最大的二手房市場
也確實，這市場不管高低月均一萬五的二手成交不是難事
這數字各位有心的話可以對比下其他一線，絕對的遙遙領先，更不用説二三線
哪怕去看上海本身，他的新房vs二手的成交佔比也在1:2，這還是因為去年新房供應井噴
按目前態勢今年新房vs二手成交應該會回到三年前的1:3，相當於成交1套新房就要成交3套二手房
就不管相對還是絕對上海樓市都清楚寫着
二手興、樓市行
所以日常我們叨叨二手也比較多，成交量和價、掛牌量和價什麼的
今天特別想分享的是掛牌，因為我們發現這幾天這個數字變的我們都快不認識了
肉眼可見的上海的二手掛牌又來到一個前所未有的****新…階段
01
“17萬套”
這是鏈家上海的全網掛牌量
各位也不用着急去鏈家網求證，大概率各位看不到這個數字
哪怕之前還有二手掛牌量的時候這個數字也只是前端數據
真正前端加後端的全網數字才是鏈家真實掛牌量
眼下這個數字來到17萬套，意難平意難平
老粉都聽我叨叨過五年前這個數字還在十萬套上下
這時候每月成交兩萬套左右、再新增兩萬套左右，然後全網就維持在十萬上下
但從去年3月開始這個數字不小心飆到13萬，下半年又飆到16萬
那時候我心裏就隱隱在想別哪天破了17萬，好了猶猶豫豫差不多1年的16.9萬套
就在這個六月****破了17萬套
沒什麼大不了
但不知道為什麼我總是忍不了想記錄這些特殊數字
因為這個數字我之前都沒見過，我相信鏈家自己也沒見過，這是後台庫存從未有過的數字
如果你要問我為什麼對一個鏈家的掛牌這麼煞有介事
我也知道各位日常看過很多以十萬為單位的全市掛牌數據
但鏈家掛牌首先數據樣本佔據市場掛牌70%左右
關鍵套套都是真實的，哪怕有點問題的房源都被下架，曾經我看中過延平路某小區小户型，結果被鏈家下架，因為產權人不清晰
還絕對實時，前端有客户下定後，後端這套房源也不計入總房源
這樣的數據樣本對我而言遠比外面天花亂墜的掛牌數據更讓我放心食用
這也是為什麼這個數據的點滴變化我都格外上心
那如果佔市場70%的“數據樣本”都來到峯值，可想而知整體掛牌市場走勢
我們用70%市佔率去預估全市二手掛牌，大概走勢應該是這樣的
在這個六月進入峯值
哪怕不是目前掛牌最高點，也是絕對的階段峯值
這是個值得被市場記住的數據
02
按道理説現在成交速度驚人，怎麼會迎來節點數據
我看有小夥伴説什麼新增掛牌比成交高所以庫存高
這不廢話麼，哪月不是新增掛牌高過成交，如果新增比成交還低，那還是存量市場麼，新增掛牌多過於成交是常態
那17萬數據怎麼來的
首先確實跟新增掛牌有關，但不是高過成交
而是高過以往日常水平
大概就是從新政後開始，時間可以精確到5月27日當晚開始
新政當晚中介朋友接到最多的兩類電話，一看房、二掛牌
我給各位比對下
日常差不多日均900套左右的新增房源，5月27日之後飆到日均1200套以上，週六日更是達到1200-1600套左右
高峯期比認房不認貸的日均還要猛，更是甩2020年-2022年的日均750套左右新增數據幾條街
超脱的掛牌熱情直接推動徘徊16.9萬套的後台直接衝破17萬套
要説成交也是真的猛，從16.9萬到17萬也就千把套數字
愣是反反覆覆新政後一週後才破
好，這時候我們就需要關注一個問題
這波掛牌到底多在了哪
這也是這個選題最讓我痛苦的地方，我從來沒看過如此糾結的數據
首先看環線
掛牌佔比提升的部分是內環內、外環外
我本來以為這正好是政策指向的兩條環線
但接下來的面積段、總價段徹底打翻這條
掛牌佔比提升的面積段，沒有市場成交最火的的300-500萬價格段什麼事
面積段也是提升最多的不僅有50-70平、還有70-90平、120平以上，不知道的還以為這是刺激改善的政策呢
就在我想掀桌子的這時候我突然意識到
這是存量房源
也就是説哪裏掛牌少了就是去化掉了
哪裏多了反而可能是去化比較慢的
帶着這點我又重新看回面積、總價、還有這個房齡數據
都在清晰告訴我們
市場在清晰去化小面積段、低總價、老房齡的房子
而相對大面積、相對高總價、相對年輕（因為相對貴）的房子反而被留下來
成為高庫存的壓艙石
整個市場對於量的追求高過價，這件事我深有體會
以浦東高行為例
這個板塊成交量比較大的局部區域應該是圍繞森蘭綠地一圈的次新
最近成交最典型的就是金地未未來、中冶尚城
無論是社區還是户型都是金地未未來更勝一籌
但同樣的掛牌量前提下，中冶尚城的成交火了
大部分都是近1個月成交
不是因為中冶尚城品質更好，而是中冶尚城總價更低
市場對價格的高度敏感，也倒推我們看到房源庫留下的是哪類房源
03
成交量起來的時候也確實給房東帶來自信
因為不斷下行的掛牌價終於上浮了
過去兩年掛牌價向下是大概率事件，只在每年三月小陽春象徵性抬頭
但這個6月，掛牌價居然反彈了
不是所有掛牌都在反彈，但反彈已經成為大概率
除了內中環，其他環線掛牌價都在清晰上升
同樣清晰上浮的還有各個區
不管靜安徐匯還是松江嘉定，這些區域的掛牌價格都在清晰上浮
包括各總價、各面積、各房齡段的掛牌價不少都上浮
我之所以這麼吃驚，還是因為掛牌價在過去一年裏的走勢基本是毫無懸念的越掛越低
當然，這件事出奇也沒多出奇，新政之後的成交量猛增，這是鏈家轉定單在新政第一週就告訴我們的數據
這幾天我們也刷到了二手房單日網籤破千的數據
類似級別的數據我們往往只能在往年小陽春、以及2021年上半年那樣的市場才能見到
總之成交量給了市場可能築底的信號，房東在猶豫之間收窄了自己的議價空間，也調高了自己的掛牌價，想給市場送團火、也給自己留個念想，萬一呢你説是吧
04
但其實我想提醒各位房東的是
是新政就有效力期，這對於買家就是刺激作用的有效期，對房東而言就是説過很多次的窗口期
我們會單獨出一篇關於政策對市場作用週期的稿件
但在此之前我想跟各位分享的是
眼下這樣的新增掛牌到底意味什麼
我們可以考察一個數據，新增客源/新增房源
也就是樓市的新晉購買力和新增房源之間的比值，直白點看這兩個數據就有點像樓市的出水口/進水口
直接關係庫存去化速度
可以看到新政以來的半個月這個數據平均值在6.7、最高值11.14
放在過去三年這並不是多突出數據
換句話説，現在的成交是高，但可以用的購買力和你所在房源之間的比值並沒有樂觀到可以支撐你漲價
當下依然是需要把握的窗口期
05
很多時候我們市場中的一個數據印象不會很深
尤其我跟各位説掛牌量、議價空間這些二手分支數據的時候
但其實恰恰是這類數據最能反應真實的市場
有些數據比如掛牌量裏的庫存，可能會直接影響各位房東的掛牌價
很簡單，同小區掛牌量是10套還是20套，直接會影響你的議價空間
再比如新增客源是單倍覆蓋新增房源還是雙倍覆蓋直接影響各位房東的賣房速度
市場在大多數人眼裏是分裂的或者像真實的掛牌量、成交價這樣都是看不見的
但在樓市基本面上這些數據都是息息相關、互相佐證
今天關注的掛牌量數據，我們再次見證了一個小小的樓市節點數據
也希望各位能從這些變化裏看到未來兩個月的成交走勢
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