談租售比的前提，是本金安全_風聞

文：蔡壘磊

昨天看到一個帖子下面吵得不可開交，起因是有人提問，説：

“為什麼租金收入比存款利息還少，還要留着房子收租？每個月還費勁吧啦地去收，還有閒置期，還要管各種租客的破事，有時候還得貼一點裝修和整修成本，這是一種什麼心態呢？不能理解。”

其實沒什麼不能理解的，有且只有一個原因，那就是這麼幹的人，都認為房子還能漲，大漲——這種認知有些是主動的，有些是被動的，什麼叫被動的？就是在任何時候，他們都覺得“房子這下總跌到底了，接下來應該會漲了”。但凡他們覺得房子會在2年內繼續砍半，他們也會先賣掉，等2年後接回2套再收租不香麼？越是下跌，他們就越是後悔為什麼不早點拋，於是只要還扛得住，他們就越不可能賣，因為賣就是痛苦，就是在否定過去的自己，而人總得自洽，因此就越是強化“房子到底了”的自我意識——這就是被動認知。

有人説賣了房子幹什麼去呢，法幣還不是貶值？姑且不説你去開個港卡，外頭機會大把，退一萬步，就單説境內，法幣貶值的速度，那是個平滑曲線，得要10年20年才看得出來，它對比投資品在牛熊週期裏的漲跌幅度，是可以忽略不計的。

還有人説，很多人的房子是20年前買的，人家是按100萬市值，租售比當然高了，又不是按600萬800萬市值。這就更是無稽之談了，**你算租售比還能按成本價算的？**那賣出去按100萬賣你肯不肯呢？既然你説它值600萬800萬，那它就是600萬800萬現金啊，跟100萬還有什麼關係呢？除非你也知道它只是理論價，實際成交不到。

很多年以前，大家為了如何區分投資還是投機爭論不休，**有人説，以本金增值來獲利的，叫投機，而以本金產生的利潤來獲利的，叫投資。**然後我説，這不是一回事兒麼？利潤產生了，本金暴跌了，你幹嗎？比如房租穩穩給你，本金暴跌幾百萬，那你在投資什麼？巴菲特老師可不是這樣教你價值投資的啊，那還不如投機呢，你把利潤給我加在本金價格上漲裏不就行了？**它本質上不就是把利潤預期，也就是未來利潤，直接穿越時間提早打包，以更高價出售給了別人而已嗎？**本質上就是一回事兒啊。

不然投資人為什麼要投那些不掙錢的企業呢？他們就不是衝着一年一年回本去的，他們想的是我投你1000萬，你給我瘋狂鋪規模，2年後營收給我翻10倍，這樣你的利潤預期就大了10倍——**儘管你還沒盈利，但規模大了10倍，在你想盈利的時候，預期大了10倍，所以投資人靠賣預期，把估值從1個億做成了10個億，於是2年後這1000萬就值一個億了，翻了10倍就能走人了，把預期賣給下一個能幫它再擴大10倍的更大的投資機構，所以幹嘛要投一家賺錢的企業，10年20年回本？**他又不是有病，他的錢也是LP的，也有使用週期和退出週期的，怎麼會陪你這麼多年呢？又不是要跟你一起創業。

大家都是想靠賣預期來直接獲利的，現在房子的預期是什麼？跌；租金的預期是什麼？跌。那不就完了嗎？**別説租售比還不如存款利息，就算超過了，你也得優先考慮本金的漲跌，這個才是大頭啊。那為什麼租售比依然是一個重要指標呢？因為人們認為，當投資回報率到達一定程度的時候，就會有更多人想通過買房這件事拿到穩定的現金流回報，於是就把本金給撐住了。**可它的前提是你的樓市是穩定的，哪怕不漲，至少不跌，這個時候你才可以説，你持有房子，可以拿到穩定的現金流回報。而現在明顯是在修復之前誇張的泡沫，是在下跌週期，所以談租售比一點意義也沒有，因為本金的價格變動遠遠大於這點租金。

什麼時候有意義了？我們説發達國家的通用標準是5%的年化回報，而發達國家持有房子有各種成本，對沖一下至少我們也得達到這個值，且槓桿都爆完了，房價也穩定了一段時間，確定開始築底，這個時候我們説，房子已經被過度修復，是可以穩定收租的時候了——記住，任何投資品一旦從牛轉熊，就一定要過度修復才能恢復元氣，就修復這件事兒，哪怕是回到合理估值也是不行的，它就跟泡沫一定會偏離正常估值是一個道理，不懂的就去看看《非理性繁榮》這本書。因為人對於當下趨勢的預判，往往是過度的，會過度樂觀，也會過度悲觀。

所以不要再説租售比了，現在根本不是談租售比的時候，等房子出租的年化能達到5%，人們也寧可去存3%的銀行存款的時候，再“反多數人的道”而行之，才是有意義的。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。