數據看這次新政大概能持續多久_風聞

大膽

是我對這個選題的第一感覺

政策面的文字，一般解析多過於預測，一有風險，二你也很難去預測

網籤比下定晚個一兩週甚至一個月，掛牌數據也只能看到前端你看不到全網掛牌，其他什麼看房人數、成交週期更是市面上見不到的數據

數據不夠、還有延遲，我憑什麼去給各位預測

這也是為什麼當我在後台讀到有粉絲問我這題的時候心裏蠻為難的

我也很好奇這個問題但我沒法回答，泛泛而談做個標題黨又不是我們風格

於是等着吧

等着等着我就等到了三份核心數據，當他們串聯起來的那一刻我感覺自己眼睛都亮了

接下來的文字希望帶給身處圍城內外的我們一些價值

也跟那位問我這題的粉絲説句久等了

01

這撥成交潮，三個月起步

我知道不少小夥伴嗆聲政策週期會跟之前幾次一樣不會持久，各位稍安勿躁給我個機會讓我把話説清楚

還記得6月5日我跟各位説過新政後首周的單日成交破千麼

那時候所有人都在説新政後上海二手網簽上浮十幾個百分點

但其實實時市場已經上浮了87%左右，單日早已破千

果不其然一週後各位同行和中介老師開始刷屏上海二手成交單日破千

沒有邀功的意思，只是從這裏各位可以看到網籤數據的滯後

我現在還可以告訴各位後面還有單日破千的時候

但這不是重點

而是既然當時説的數據可以實時反應市場成交

那麼通過這個數據是不是也能看到過去每個階段市場的實時成交

過去一年上海共發佈了三次重要調控

我把這三次調控裏的實時成交調出來放一張圖上各位可以直觀看到每次政策後市場的實時反應（就是圖有點小，可以放大）

鏈家轉定單成交走勢，也就是購房者下定金決定買房的單子，鏈家上海每月的成交市佔穩定在23%左右，相當於根據市場1/5實時成交樣本去看全市實時成交

從這三次政策後成交波段可以看到兩件事

首先是政策就有周期

認房不認貸四周、放開普宅標準五週、放開外環外單身限購疊加三月小陽春前後持續了八週

其次這些週期在達到峯值後都會按一定速率遞減

認房不認貸峯值後的遞減速率平均在-16%、放開普宅標準峯值後的遞減速率平均在-9%、放開外環外單身限購這個比較持久，峯值後遞減速率-6%

玩數據的同學喜歡叫這個正太分佈，我就叫它一個有峯值有回落的拋物線吧

幫我記下上面兩點，接下來要用

政策後首周鏈家的轉定單達到1793套，這個數據和過去三次政策的峯值對比幾乎是珠峯般存在，不過這件事6月5日也説過了

但如果我們加上峯值後遞減速率，你會看到只要“珠峯”夠高，哪怕逃不過遞減的宿命

它也有足夠的高度撐起一個更長的週期

（橫圖看更清楚，6月17日之後為預估數據）

因為成交不可能出現斷崖式下滑，除非出政策限制，眼下階段大概率不會出台限制政策

那麼這個數據大概率就會擁有一個自由回落的週期

我用過去三次政策每一次從峯值到迴歸平均值的平均遞減速率來計算

這次新政大概會在新政後的第12週迴歸平均水平（5.27前近1年的平均成交套數）

也就是新政帶來的成交潮大概持續3個月

這個數字和你想的一樣麼

説老實話比我預期的要久

而且這個數字需要注意的是，它還只是起步

正太分佈是蠻好用的，但它也有機械的地方

它算得了數據，但算不了情緒

而樓市恰恰就是個不僅有數據的地方

02

能説清楚情緒這件事只有兩個方法，要麼我跟每一位購房者聊聊（開玩笑啦）

要麼我們通過關聯數據間接體現

等了好幾天終於等到一個可以觀察市場情緒的數據

就是看房人數

也就是此時此刻市場上到底有多少人出來看房了

現在大家都時間寶貴，除了我們應該沒誰會把看房當樂趣

那麼市場上有多少人在看房就是寫在市場臉上的晴雨表

巧了這個數據鏈家也有

鏈家的成交市佔23%左右、掛牌房源的市佔70%左右

它的看房人數的市佔我不知道，但我想應該是介於上面兩個數字之間的數字

也是目前上海二手市場看房人數的最大樣本

同時也是這個數據讓我看到了這次的週期應該不僅僅是三個月

我統計了新政後鏈家每天的看房人數，這撥數據可以分兩撥

工作日和非工作日差別明顯

發現沒週六日的看房人數還蠻穩定，哪怕是端午節，工作日也蠻穩定，穩定的低

不管高低、穩定就好

穩定就能根據平均值算出6月的看房人數大概是多少

現有的+4711✖7+14180✖4=23.6萬人

如何看這飄在市場上的23.6萬人呢

對上海人口來説肯定不是事，但是放在二手市場這應該算是“潑天的富貴”了

這個數字近3年是找不到對手的

自有這個數據的近五年以來，這也是逼近市場最高點2021年的看房數據

除了2021年1月、3月、4月超過這個6月，其他都望塵莫及

但

2021年1-3月是什麼月份，是近五年絕對的市場高點，熱到什麼程度

不誇張的説，我2021年1月看的浦東金橋偉業三村的兩房還在500萬出頭

3月就漲到了540萬-550萬，市場上是個房子都有人看，好一點的迅速成交

所以我根本想不到這個六月的看房人數居然可以和那時候相比

而這也讓我重新審視了前面的機械數據

真實的看房人數意味着真實的購房需求，而這也是新政後市場的最大變數

因為三個月是數據自由回落的週期

但如果加上市場情緒這個週期還得往後推

那具體推多久呢，這個問題估計智囊團都很難給出答案，我也不敢妄下判斷

但有一點可以供各位參考

2021年這撥看房潮是從2020年3月起勢的，這之後走勢只有向上向下兩個選擇，2021年這撥選擇了向上

我們看看2024年這撥，起點夠高，接下來也有向下向上兩個選擇

三個月後數據向上向下我不知道

**但我知道從6月算起，3個月後就到了…**9月

光想到這點我就渾身雞皮疙瘩，不帶任何感情色彩的，就覺得5月27號這個節點卡太準了

金九銀十是十年前房展會上開發商鬥法的時間，雖然這幾年失色很多，但依然是每年的成交小高峯

也就意味着三個月的成交潮結束後大跌是不可能了，因為還有九月十月成交託底繼續往前

所以你説三個月後市場會怎樣

可能會回落，但有九月抗事，大跌是跌不下去的

所以這撥熱度大概率會延續到10月

​03

十月之後呢

這個我真不知道了

但我想最後分享一個最近看到的成交現象

也是之前跟各位提到過的成交總價段的變遷

就是通過前面提到過轉定單，只不過是各個總價段的轉定單

可以清晰的看到新政後鏈家每週的轉定單爆單價格段是有變化的

準確的説是發生“變遷”

從新政首周500萬以下的爆單

到第二週、第三週，500萬-1000萬開始蠢蠢欲動

一兩千萬的成交樣本比較少就算了，但1000萬以下的兩個價格段的熱度

正在從500萬以下，向500-1000萬過渡

説白了成交發生了輪動，低總價房東被釋放出來，相對較高總價段開始有人入手

還記得527政策那些關鍵點麼

放開外環內單身購房、放開離婚贈與、放開公司買房但必須買70平以下、2000年以前竣工的房子、同時市區老破小房東以舊換新還有補貼

有時候真不得不拍下上海的馬屁，就這輪政策要的根本不是大鍋飯

而是蹺蹺板

刺激剛需進場市區內老破小、釋放老破小房東進入剛改賽道，然後進一步釋放更高階的購買力

讓剛需敢買、剛改能買、改善可以買

所以“輪動”大概是新政後最妙的地方

機械的數據好算、情緒也能通過數據去摸索

但這些都是消耗型數據，三個月剛需能用完吧、九月十月續上了也有到年底的時候吧

唯有成交本身可以形成循環，才是真正有意義的地方

所以哪怕這個數據只有兩週，而且並不明顯

但我也覺得這是新政後最好看的數據

這之後我還會時刻關注這個趨勢，有新消息再跟各位分享

04

所以你會看到系列連鎖數據

議價空間收窄了

掛牌價起來了

這些其實都是結果映射了

更多時候還是成交帶來的議價空間收窄、去化推高的掛牌價

是不是跟各位以為的大相徑庭、南轅北轍

不管這些結果和各位想的是否一樣

想要分享給各位的一點是很多時候我們都在以點狀視角去看整體市場

樓上房子賣掉了所以市場還不錯、我房子掛這麼久還沒人來看市場一定不行了

這背後是數據滯後、現象點狀、關鍵數據不可見帶來的

總體市場和個人體感的鴻溝

所以我們經常能在評論區槓起來

其實有時候大家都沒錯都説的事實，只是不是最大概率的情況

當我們站在更全面數據樣本、更及時數據的時候

我們才有可能知道更真實的樓市，而不是人云亦云

總之

新政後持續力可能比各位以為的要長久些

也希望各位能在這場買賣之間做出最利於自己的決定

以上為正文，來自巧克麗麗