萬科再尋“救命錢”，泊寓開啓REITs申報_風聞

流動性短期承壓的萬科，擬再度拓寬融資渠道。

6月21日，據資本市場消息，萬科擬以旗下長租公寓品牌“泊寓”向監管部門申報不動產投資信託基金（REITs）發行，規模約為10億元。消息稱，上述申報發行為初步計劃，有可能進一步調整。

截至目前，萬科旗下中金印力消費REIT已於4月30日在深圳證券交易所掛牌上市，募集資金淨額為32.6億元；華夏萬緯物流REIT也於3月1日獲深交所受理，首次發售擬募集資金約11.59億元，不過至今仍在問詢狀態中。

自華潤有巢成功發行首單市場化運營的保租房REIT，截至目前，A股市場已有5只保障性租賃住房REITs完成發行。

從公募REITs整體行情來看，今年以來，該板塊估值得到修正，新產品的發行節奏明顯加快，並新增消費基礎設施REITs品種。在此時申報長租公寓相關的REITs產品，對萬科而言或將更為有利。

成立8年才盈利，曾虧損90億元

萬科在2016年推出“泊寓”品牌。而作為最早涉足住房租賃的開發商，萬科用了8年時間才實現將這一業務盈利的目標。

2020年時，萬科董事會主席鬱亮曾透露，萬科長租公寓業務累計虧損約90億元。直到2023年，萬科方面終於對外宣佈，泊寓首次實現整體利潤回正。

根據萬科2023年年報，期內萬科租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入34.6億元，同比增長6.8%。今年一季度，其租賃住宅業務（含非並表項目，即泊寓業務）實現營業收入8.33億元，同比增長7.3%。

截至2024年3月底，萬科租賃住宅業務共運營管理23.8萬間長租公寓，累計開業17.95萬間，出租率93.9%，開業規模及出租情況位列行業首位，是全國最大的集中式公寓提供商。

為了公募REITs上市的“通行證”，去年至今，萬科泊寓持續參與到各地保租房籌集與建設工作中。

截至2024年3月，萬科泊寓已在23個城市，約10.9萬間房源納入保障性租賃住房體系，在市場化運營機構中納保數量位居第一。可以對比的是，2022年底，萬科泊寓的納保項目僅有66個，涉及房源5.89萬間。

去年10月的一次媒體交流會上，萬科管理層表示旗下商業、物流、租賃住房都在積極準備REITs上市工作。

除了打通經營類業務投-融-管-退的閉環，通過REITs產品上市融資，也可以緩解這家頭部房企面臨的經營及流動性壓力。

2023年，萬科實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為121.6億元，同比下滑46.4%。今年一季度，萬科歸屬於母公司股東的淨利潤-3.62億元，較去年第四季度的14.6億元虧損有所收窄。

與此同時，截至2023年底，萬科的有息負債合計3200.5億元。為緩解債務壓力，萬科調整融資模式，並大力度推進商辦等大宗資產交易。不久前，萬科就宣佈將深圳灣總部基地地塊轉讓，成交價22.35億元。

今年5月，萬科獲得了200億元的銀團貸款。這是近年來國內銀行向中國開發商發放的最大一筆銀團貸款，該筆貸款是由萬科企業持有的子公司萬緯物流股份提供擔保。該200億元貸款中，100億元滾續100億元新增，且100億元已提款。5月30日，有市場消息稱，萬科企正在與多家銀行就一筆貸款進行磋商，貸款由一家商業銀行牽頭，金額高達69億美元。不過萬科方面未對此事發表評論。

進入6月，萬科繼續馬不停蹄融資。6月14日，萬科以徐州及西安項目為抵押，向郵儲銀行申請兩筆貸款，合共41億元，第一筆為16億元，第二筆為25億元，兩筆貸款的期限均為3年。6月20日，萬科公告，公司控股子公司重慶雲科置業有限公司向招商銀行申請抵押貸款，貸款金額共計2.63億元；同時，武漢公司向工商銀行申請抵押貸款，貸款金額共計人民幣16.94億元，期限2.5年。

若其兩隻REITs產品成功上市，萬科有望成為業內首家實現三種經營性REITs突破的企業。

公募REITs上市三週年，再迎爆發？

2021年6月21日，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，今日，公募REITs迎來三週年節點。

目前，我國上市公募REITs已達36只，涵蓋收費公路、產業園區、水務、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等多種資產類型，首發和擴募合計發行規模超千億元。

回顧過去三週年，公募REITs經歷開放初期的火爆行情，並在去年進入調整期。

數據顯示，2023年公募REITs行情走弱，29只REITs的平均收益率為-16.53%（含年內上市的產品），二級市場大幅波動也傳導到發行市場，年內公募REITs發售快速降温。

進入2024年，市場變化疊加政策利好，公募REITs進入修復期。

2024年2月8日，證監會發布《監管規則適用指引——會計類第4號》，當中提到“從基礎設施 REITs 其他投資方的會計處理角度看，其持有的份額在性質上屬於權益工具投資”，明確公募REITs權益屬性，推動REITs指數見底回升。4月，“新國九條”對“推動REITs市場高質量發展”進行定調。

Wind數據顯示，2024年初至2024年6月20日，中證REITs指數上漲4.59%。漲幅前三名是富國首創水務封閉式REIT、中金山東高速REITT和建信中關村REIT，漲幅分別達到17.734%、16.41%和16.19%。

興業證券指出，今年前5個月，險資、私募基金、產業資本參與公募REITs發行戰略配售的積極性有所提高，基金公司和集合信託參與網下配售份額的佔比增長明顯。

廣譜利率下行疊加資產荒環境下，REITs作為穩定分紅類資產的典型代表，對分紅類投資者具有一定吸引力。興業證券就指出，公募REITs或將在大類資產配置中發揮積極作用，既有望成為“固收+”策略增厚收益的選擇，又能夠在高股息策略中作為優質補充。

行情回温之下，2024上半年，公募REITs發行節奏明顯加快，並新增消費基礎設施REITs品種。多個項目儲備待發，業內預計2024下半年，公募REITs一級市場估值將繼續得到修正。

6月18日，河北高速REIT發佈認購申請確認比例結果公告。其中，戰略投資者有效認購申請確認比例為100%，網下投資者有效認購申請確認比例為64.54%。公眾投資者有效認購申請實際確認比例為95.38%。

根據基金份額髮售公告，河北高速REIT發售價格定為5.698元/份，按照10億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額為56.98億元。

更早前的華夏特變電工新能源REIT，網下認購倍數67.81倍（中籤率1.47%），吸金超600億元，創REITs市場今年以來新高。根據公告，華夏特變電工新能源REIT（508089）發售價格定為3.879元/份，按照3億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額為11.637億元。

除兩隻已經完成認購的公募REITs外，6月17日，華夏深國際REIT也正式發售，為年內首單倉儲物流REITs。項目標的資產為兩個高標倉，即杭州一期項目（深國際華東智慧城一期項目）和貴州項目（深國際貴州綜合物流港項目）。合計產權建築面積354,968.47平方米，總估值14.88億元。由於基金公眾投資者累計有效認購規模已超過公眾投資者的初始募集規模上限，6月19日，華夏深國際REIT發佈公眾投資者發售部分提前結束募集並進行比例配售的公告。

不過，在貿易轉移背景下，貨量下滑、空倉增加以及客户退租上升，目前倉儲物流板塊整體運營承壓，且已經反映在整體基金估值表現中。截至6月20日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT年內跌幅超過13%。

保租房板塊方面，5月以來，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT先後官宣開啓擴募，與此同時招商蛇口也正式宣佈啓動保租房REITs的申報發行。此外，北京昌平保障房、天津泰達人才安居、西安高新區保障房、青島房投、上海臨港等多單保租房REITs的申報發行工作也在推進中。

多家企業申請保租房REITs，市場規模持續增長的同時，也將更考驗各家底層資產的運營水平。