不少地方為什麼現在還是樓市艱難_風聞
北海湾拐角-2小时前
偶爾會出去參加一些活動做一些分享，上週日給一個朋友站台做了個內部分享
現在整理其中15%的內容和大家分享
以下為正文，關於現在為什麼不少城市樓市艱難
非常開心跟各位來做這麼一次分享
其實我們日常的創作可能會寫一些當下大家比較感興趣關注的內容
每天都會回答一些具體的問題，但是我們説在具體問題的背後
對於我來説，其實特別想跟各位分享的是關於對這個行業的理解
因為整個樓市的變化在我眼裏是完全不一樣
01
對外很多人説我是一個自媒體人
其實我是一個正兒八經的房地產開發出身的地產從業者
在我剛入行的時候，幾乎每一輪樓市關於抑制樓市的各種政策，但是幾乎在那一個階段裏面好像不用做什麼事情，樓市總是往上漲的
但凡各位買房比較早的朋友都會有這種感覺
那個時候我記得還有一個詞彙叫房價螺旋上漲
但是為什麼我們説最近這四年整個行業變得我們完全不認識
這四年到底發生了什麼
各位需要簡單瞭解一些行業運行本質
過去二十年，整個房價的源頭或者説房地產發展的源頭其實是來自城市天然城鎮化的需要
從農村到縣城、從縣城到市、從市再到省城，每個級別城市都在進行自己的城鎮化1.0
也因為城鎮化需要，每個城市都需要依靠土地出讓金來完成城市開發建設
我們現在回頭來看，其實這20年沒有某一個環節希望房價上漲，但房價客觀的上漲其實是在滿足城鎮化的需求
而且這輪上漲也讓樓市開始形成有序穩健的發展閉環
不論是城市、還是開發商以及購房者，都基於這一波獲取到了屬於自己的紅利
也是基於這一波閉環，我們的城市發展完成了可能其他國家需要百年才能實現的成果
但是到了2020年之後，有一個本質性的元素產生了變化
就是購買客羣
當樓市經歷過20年發展，城市不再擁有大量的剛需了
大部分人因為房價上漲，已經買到了第一套房子
但是經歷過二十年的市場教育，大部分人都被房價上漲這件事震撼
哪怕再頑強的個體最後都會選擇買房這個結局
2015年連我在老家的老媽都開始問我要不要去買房子，而且要買的還是異地的房子，你可以想象下連那時候在老家的典型互聯網絕緣體都能感受到這一股大的浪潮
所以過去二十年不管主動被動不管有沒有欣喜還是無奈，成為有房一族是大部分人的選擇
而這個時候，城市面也有一個同步改變
這20年過去已經讓城市完成了城鎮化1.0
城市發展已經不太會用攤大餅的方式繼續擴張
當這兩個主體同時發生變化的時候，你會發現房價已經不再能夠成為過去的那樣閉環
從而進入下一個四方循環閉環
客户更大的需求是為了換房，而開發商為滿足客户的需求只有生產出真正符合客户需求的產品，才能夠實現去化
與此同時，城市也從過去的城鎮化進入到城市更新或者説舊城改造階段
在這個階段裏，地方政府也不再圍繞着土地出讓金作為核心收入
它核心需要是提升土地的准入門檻，實現複合城市的開發，並且通過稀缺的土地出讓完成城市名片的打造
此時此刻你會發現這四方角色它都不再那麼需要房價的太多上升
02
當城市和購房個體都在發生變化的時候你會看到每天出現在我們身邊的樓市關鍵詞也在不斷髮生變化
這些詞背後其實代表着一句話
就是很明顯房地產行業需要產能升級，從過去僅僅滿足剛需客户提供剛需產品到現在需要產出更優質的社區，才能符合這個階段房地產發展的主訴求
這是樓市的必然
也是未來能不能進入下一個閉環至關重要的因素
只要樓市圍繞着產業升級進入到下一個階段，整個房地產又會進入到下一個20年的超級大紅利的週期
但是關鍵的是
兩個新老週期的交替總是有過渡期
現在房地產的過渡期如果有一句話來總結就是：在產能升級的同時，又需要去庫存
老的庫存需要去化掉，新的產能才會更好的進入到市場
也就是要把一些過往圍繞着房價上漲製造的產品給消化掉的同時
還要保證這個行業未來的供給側是圍繞着美好生活這個賽道去進行的
這是行業的一個本質變化，也是樓市的一個特殊時期
03
那這件事情能不能順利發生
這才是今天回答的關鍵
現在很多城市樓市的艱難，其實就是在這個特殊時期兩個週期疊加之後的結果
我每年都要去超過大量的城市，每個如今艱難的城市都在過去20年樓市快速狂奔的時候遺留了兩個問題
在我去過的大量城市裏他們都會出現兩個核心問題
第一叫慣性造概念
當樓市一開始的核心需求是以剛需為主導的時候，一個地方吸納剛需購買最好的方式，其實就是造概念
比如某某新區
我們經常出機場會看到我要做下一個陸家嘴、下一個深圳，就是非常典型的造概念
但是全國各地的新區有多麼離譜
曾經有個統計説就把全國所有的新區加起來，他們的未來可承載人口數量是34億人
大家可以想象這裏的概念造的有多誇張
與此同時，在造好概念之後，很快就緊接着一個事情就會發生
叫：容積率依賴
當一個區域的概念成立，並且規劃未來會為區域引入什麼樣的配套的時候
為了使得單位土地的產值可以更高，最直接也是最有效的方式，就是提升單塊土地的容積率
去過大量的城市，幾乎很多地方的容積率都在3-5之間遊走
説實話這是非常誇張的數值
因為哪怕在人口最為稠密的上海，土地出讓的容積率郊區限制在1.5-1.8左右，市中心控制在2-2.5左右
但各位如果去到一些內陸城市，4以上的容積率真的比比皆是
為什麼，就是因為只要容積率調高，就能夠提升產值
所以這也是可以理解為什麼所謂的新區承載人數會超標，本質上就是容積率超標導致未來人口承載數量超標
過去我們寫過的“亞洲神盤”各位還記得麼，他幾乎是那幾年裏每年的銷冠
龐大的住宅體量也帶來了龐雜的居住體驗，我們2023年去過實地，簡單描述就是這裏面什麼都有
這就是非常典型的容積率依賴之後，社區承載不了這麼多人居住需求的時候會出現的情況
這是過去20年樓市伴隨着房價上漲，很多城市遺留的問題
但是這個的結局是什麼
就是我們往往看到的社區產品是這樣的
這就是某一個熱門城市我們市調時候看到的畫面
當容積率過高的時候，最後的結局就是出現密密麻麻的點式住宅，這樣的產品毫無舒適性可能
而容積率過高的社區背後往往還疊加了那些慣性造概念的地段
也就是意味着，當下去庫存的房子可能是地段概念被透支以及舒適性極差的這麼一些房子
這一批房子如今去庫存是非常艱難的
這也是我們所理解的，為什麼不少城市樓市政策已經完全到底了，買房已經沒有任何限制了
甚至給了大量的補貼和優惠政策
但是為什麼還是沒人買
背後不是因為客户沒有需求，而是去庫存的社區大多數是這樣的面貌
面對這樣的產品，很多人當然也做了理性的選擇
所以千萬不要以為去庫存是一個只要政策到位就自然而然會發生的事情
這背後是一個漫長過程
本質上我個人覺得這不是需求的問題，都是供給側的產品是這20年遺留下的產品，導致現在供給側不再是當下客户所需要的
換句話説，去庫存的週期會比我想象中要長很多
04
我們説很多城市，房地產發展最完美的過程應該是
去庫存和房地產產業升級能夠****同時完成
消化掉以前那些房子，然後生產出符合置換、符合改善、符合高端的那些房子
但是我們要看到大量城市此時此刻可能沒有精力去做產能升級的
他們的精力都要花在去庫存上，本質上這件事情會延緩產業升級的週期
那今天要跟各位説的第一件事就是
現在確實不是一個買房的好時間
這背後一個重要的問題就是此時我們買到的房子不知道是之前庫存留下的還是產業升級後提供的
這個問題的選擇成本實在太大了
背後的本質其實就是這個行業正在經歷這兩個週期的迭代的過程中，而且這個過程我認為比想象中要長很多
時代就是這樣的
做不做決定比做什麼決定甚至更重要
20年前只要你買了，就比不買的人領先無數年的奮鬥，20年後的現在，你忍住不買可能本身就是一個很理性的選擇
這也是為什麼95%的城市當下的艱難
每一個結果都是無數個個體決定之後的結果
那麼，剩下的5%的城市又是哪些
今天這篇文章如果大家喜歡，多多點贊，後面幾天我回答這個問題
以上為正文，來自真叫盧俊