房價大跌，經營貸炒房要爆倉了_風聞

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2024-06-26

近年來，經營貸用於炒房的現象引起了廣泛關注，尤其是在2020年至2021年間達到高峯。

這一時期，隨着房貸利率相對較高，而經營貸利率走低，部分投資者看到了“轉貸降息”的機會，也就是將高利率的房貸轉換為低利率的經營貸。

然而，隨着貸款週期的到來，特別是2024年的續貸高峯期，以及房價波動的影響，這一策略的風險逐漸顯現。

大多數經營貸的貸款週期通常是3-5年，到期需要進行續貸，而前提是重新評估房產價格。在房價下跌的背景下，貸款人很可能要自掏腰包補齊百萬的資金缺口。

從2020年初到2023年末，國內經營貸規模已從11.3萬億元上漲到22.15萬億元，翻了將近一倍，其中相當一部分流入了房地產。

經營貸炒房的一個大背景正是房價和房貸利率的不斷調整變化，使得高位買房的人希望節省利息開支。

在2021年上半年，為了有效抑制投機炒房，全國各地房貸利率不斷上漲。

以廣州為例，2021年前8個月，廣州房貸利率五次提價，在最高點位，大型商業銀行的首二套房貸利率分別不低於5.85%和6.05%。

此外，**還有大量二三線城市首套房貸利率突破了6%。**例如，蘇州、杭州和鄭州的首套最高分別達到了6.2%、6.3%、6.37%。

但2021年下半年開始，為了維護房地產市場的健康發展，全國房貸利率進入調降期。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

房貸利率的連續走低，無疑為新申請房貸的客户帶來了實質性的經濟利好，大大減輕了他們的還款負擔。

然而，對於那些已經在高利率環境下承貸的房主，尤其是2021年上半年的購房者，他們並未能搭上這班利率下調的快車，這在很大程度上加劇了他們內心的不平衡感。

有需求就有“商機”，市場上開始流行起一款帶有普惠性質的房抵信貸產品——經營貸。自2020年推行以來，經營貸主要用於支持小微企業和個體工商户的經營發展，貸款額度一般為抵押物的7成甚至更高。

通常情況下，當小微企業尋求經營性貸款時，銀行會設定一系列條件，比如要求企業須具備至少半年至一年的有效營業執照，擁有固定的營業場所，以及確保企業的現金流足以承擔貸款本金及利息的償付。

另外，作為擔保品的房產需無任何未清償的貸款餘額，以確保其可用作貸款的完全抵押。

從這些申請門檻來看，對於只想節省利息支出的供房族來説，是很難滿足的。而這個時候，貸款中介出現了。他們善於包裝，只需要支付手續費，所有的門檻都不是問題。

一開始，中介會幫忙墊資，幫助購房者還清銀行端的房貸，從而解押房產。接着，將房產作為抵押物向銀行申請經營貸，通常是房產價格的70%，用來償還欠中介的債務。最終，購房者成功將“房貸”置換成“經營貸”，購房者只需按期支付經營貸的利息即可。

在這個過程中，貸款中介可以幫忙完善申請經營貸的一系列材料。甚至會設立“空殼公司”，這些公司雖然在法律上成立，但實際上並無真實的經營活動；或是利用那些長期處於非活躍狀態、實質上已停止運營的“殭屍企業”的名義，來作為貸款申請的主體。

在2020-2021年經營貸火熱的時候，或許你也在朋友圈看過“最低利率2.8%，30年等額本息”的經營貸廣告。房貸置換成經營貸，確實可以在一定程度上減少利息支出。

以一筆500萬元的住房貸款為例，若選擇30年的還款期限，按照當前常見的存量房貸年利率4.5%計算，採用等額本息的還款模式，每月需償還的金額大約為25,334.27元。相比之下，2.8%的經營性貸款，每月的還款額將降至約20,544.72元，還款壓力減少了接近5,000元。

購房者成功降息、貸款中介賺得手續費、銀行機構完成業務，這個看似天衣無縫、皆大歡喜的局面，實際上潛藏着很大的風險。

首先，大部分貸款中介往往將經營貸的貸款期限“拉長”到20年甚至30年。但“長期貸款”其實是提供了一個長達30年的授信窗口，實際上每3-5年就要重新續貸。而2.8%超低起始利率通常僅適用於首次貸款合同，續貸時的利率則會變為浮動形式。

其次，續貸能貸多少，和最新的房產價格息息相關。如果房價上漲還能繼續貸，如果房價下跌，不僅貸款額度減少，還要自掏腰包補上差額。目前房價已然下跌。市場有消息傳聞，由於抵押物評估價下浮比較大，原本貸款七成的大多已被“擊穿”。

根據國家統計局發佈的數據，在今年的頭兩個月裏，全國範圍內新建住宅的總銷售額為9227億元，銷售總面積達到9559萬平方米。

據此計算，新房的平均交易價格約為9653元每平方米。這一數字相較於2023年4月時的峯值12469元/平方米，每平方米的價格跌幅達到了2816元，總體降幅為22.6%。

為了減少續貸階段的資金缺口，不少購房者在嘗試不同的解決方法。

例如，將房產賣給親朋好友“過一手”，與之簽訂購房協議，在銀行重新辦理房貸，再將房貸資金償還經營貸款。也就是**“將經營貸重新置換成房貸”**。當然，這不僅有較高的風險，還要重新繳納相關税費。

除此之外，也有貸款中介專門做續貸業務。一種是通過借入消費貸或其他貸款填上空缺，但以貸養貸會產生新的成本，負債將會如滾雪球般越來越多。

另一種則是通過一些渠道做高房產的估價，從而“絲滑”彌補價差。但現在市場行情下，“高評高貸”的操作空間較小。

總而言之，如果購房者沒有穩健的現金流來保障貸款的持續償還，將面臨較大的違約風險。一旦違約，不僅還款人的信用記錄受損，列入徵信黑名單，抵押的房產還會被強制執行拍賣。

與此同時，監管機構早已明確規定，任何將貸款非法挪用至房地產投資的行為都將受到嚴懲。一旦發現此類違規操作，貸款將被立即收回，銀行對借款人的授信額度也將被削減，還會追究相關的法律責任。

被包裝的貸款期限、被低估的續貸風險、被試探的法律紅線……房貸置換經營貸看似能夠帶來短期經濟利益的操作，實際上預設了高昂的代價。

這也是房價下跌的連鎖反應之一——上槓杆買房不一定有問題，但違規操作上槓杆，等房價降下來了，可就要爆倉了。

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文章用圖：圖蟲創意

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