房價大跌,經營貸炒房要爆倉了_風聞
非凡油条-非凡油条官方账号-深度解读全球政治财经动向的前因后果2小时前

近年來,經營貸用於炒房的現象引起了廣泛關注,尤其是在2020年至2021年間達到高峯。
這一時期,隨着房貸利率相對較高,而經營貸利率走低,部分投資者看到了“轉貸降息”的機會,也就是將高利率的房貸轉換為低利率的經營貸。
然而,隨着貸款週期的到來,特別是2024年的續貸高峯期,以及房價波動的影響,這一策略的風險逐漸顯現。
大多數經營貸的貸款週期通常是3-5年,到期需要進行續貸,而前提是重新評估房產價格。在房價下跌的背景下,貸款人很可能要自掏腰包補齊百萬的資金缺口。
從2020年初到2023年末,國內經營貸規模已從11.3萬億元上漲到22.15萬億元,翻了將近一倍,其中相當一部分流入了房地產。
經營貸炒房的一個大背景正是房價和房貸利率的不斷調整變化,使得高位買房的人希望節省利息開支。

在2021年上半年,為了有效抑制投機炒房,全國各地房貸利率不斷上漲。
以廣州為例,2021年前8個月,廣州房貸利率五次提價,在最高點位,大型商業銀行的首二套房貸利率分別不低於5.85%和6.05%。
此外,**還有大量二三線城市首套房貸利率突破了6%。**例如,蘇州、杭州和鄭州的首套最高分別達到了6.2%、6.3%、6.37%。
但2021年下半年開始,為了維護房地產市場的健康發展,全國房貸利率進入調降期。103個重點城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。
房貸利率的連續走低,無疑為新申請房貸的客户帶來了實質性的經濟利好,大大減輕了他們的還款負擔。
然而,對於那些已經在高利率環境下承貸的房主,尤其是2021年上半年的購房者,他們並未能搭上這班利率下調的快車,這在很大程度上加劇了他們內心的不平衡感。
有需求就有“商機”,市場上開始流行起一款帶有普惠性質的房抵信貸產品——經營貸。自2020年推行以來,經營貸主要用於支持小微企業和個體工商户的經營發展,貸款額度一般為抵押物的7成甚至更高。
通常情況下,當小微企業尋求經營性貸款時,銀行會設定一系列條件,比如要求企業須具備至少半年至一年的有效營業執照,擁有固定的營業場所,以及確保企業的現金流足以承擔貸款本金及利息的償付。
另外,作為擔保品的房產需無任何未清償的貸款餘額,以確保其可用作貸款的完全抵押。
從這些申請門檻來看,對於只想節省利息支出的供房族來説,是很難滿足的。而這個時候,貸款中介出現了。他們善於包裝,只需要支付手續費,所有的門檻都不是問題。
一開始,中介會幫忙墊資,幫助購房者還清銀行端的房貸,從而解押房產。接着,將房產作為抵押物向銀行申請經營貸,通常是房產價格的70%,用來償還欠中介的債務。最終,購房者成功將“房貸”置換成“經營貸”,購房者只需按期支付經營貸的利息即可。
在這個過程中,貸款中介可以幫忙完善申請經營貸的一系列材料。甚至會設立“空殼公司”,這些公司雖然在法律上成立,但實際上並無真實的經營活動;或是利用那些長期處於非活躍狀態、實質上已停止運營的“殭屍企業”的名義,來作為貸款申請的主體。
在2020-2021年經營貸火熱的時候,或許你也在朋友圈看過“最低利率2.8%,30年等額本息”的經營貸廣告。房貸置換成經營貸,確實可以在一定程度上減少利息支出。
以一筆500萬元的住房貸款為例,若選擇30年的還款期限,按照當前常見的存量房貸年利率4.5%計算,採用等額本息的還款模式,每月需償還的金額大約為25,334.27元。相比之下,2.8%的經營性貸款,每月的還款額將降至約20,544.72元,還款壓力減少了接近5,000元。
購房者成功降息、貸款中介賺得手續費、銀行機構完成業務,這個看似天衣無縫、皆大歡喜的局面,實際上潛藏着很大的風險。
首先,大部分貸款中介往往將經營貸的貸款期限“拉長”到20年甚至30年。但“長期貸款”其實是提供了一個長達30年的授信窗口,實際上每3-5年就要重新續貸。而2.8%超低起始利率通常僅適用於首次貸款合同,續貸時的利率則會變為浮動形式。
其次,續貸能貸多少,和最新的房產價格息息相關。如果房價上漲還能繼續貸,如果房價下跌,不僅貸款額度減少,還要自掏腰包補上差額。目前房價已然下跌。市場有消息傳聞,由於抵押物評估價下浮比較大,原本貸款七成的大多已被“擊穿”。
根據國家統計局發佈的數據,在今年的頭兩個月裏,全國範圍內新建住宅的總銷售額為9227億元,銷售總面積達到9559萬平方米。
據此計算,新房的平均交易價格約為9653元每平方米。這一數字相較於2023年4月時的峯值12469元/平方米,每平方米的價格跌幅達到了2816元,總體降幅為22.6%。
為了減少續貸階段的資金缺口,不少購房者在嘗試不同的解決方法。
例如,將房產賣給親朋好友“過一手”,與之簽訂購房協議,在銀行重新辦理房貸,再將房貸資金償還經營貸款。也就是**“將經營貸重新置換成房貸”**。當然,這不僅有較高的風險,還要重新繳納相關税費。
除此之外,也有貸款中介專門做續貸業務。一種是通過借入消費貸或其他貸款填上空缺,但以貸養貸會產生新的成本,負債將會如滾雪球般越來越多。
另一種則是通過一些渠道做高房產的估價,從而“絲滑”彌補價差。但現在市場行情下,“高評高貸”的操作空間較小。
總而言之,如果購房者沒有穩健的現金流來保障貸款的持續償還,將面臨較大的違約風險。一旦違約,不僅還款人的信用記錄受損,列入徵信黑名單,抵押的房產還會被強制執行拍賣。
與此同時,監管機構早已明確規定,任何將貸款非法挪用至房地產投資的行為都將受到嚴懲。一旦發現此類違規操作,貸款將被立即收回,銀行對借款人的授信額度也將被削減,還會追究相關的法律責任。
被包裝的貸款期限、被低估的續貸風險、被試探的法律紅線……房貸置換經營貸看似能夠帶來短期經濟利益的操作,實際上預設了高昂的代價。
這也是房價下跌的連鎖反應之一——上槓杆買房不一定有問題,但違規操作上槓杆,等房價降下來了,可就要爆倉了。
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200萬的房產持有5年,倒欠銀行300萬?存量房業主小心這個坑
https://mp.weixin.qq.com/s/XRY0MLF22jcGALjv05wU-w
房市持續低迷,續貸潮到來之際,置換房貸的經營貸風險會集中暴露嗎?
https://mp.weixin.qq.com/s/UD5LsB7822Msr_fzcJg4fA
價差缺口上百萬,高位炒房者面臨續貸陣痛
https://mp.weixin.qq.com/s/gu4tvwzxkJnUcP7TC3Mtjg
房貸轉經營貸看似“三贏”,真的無風險嗎?
https://mp.weixin.qq.com/s/EIsB5Q8fJt-DzcIMaNkGuQ
用低成本經營貸“置換”房貸?中介的推銷電話你收到了嗎
https://mp.weixin.qq.com/s/GWT78VYSb6ZhvkGyVTifsA
文章用圖:圖蟲創意
本回完