大戰510輪，樓市又有了“地王”的傳説_風聞

沉寂了幾年的土地市場正在出現微妙的變化，高價地，甚至“地王”重出江湖。

6月26日，三亞海坡片區HP04-06-04/05/11地塊出讓。經過510輪舉牌後，由三亞正基房地產開發有限公司以16.36億元摘得，樓面價約為17366元/平方米，刷新三亞土拍單價紀錄，成為新晉單價“地王”。

近期，樓市又有了“地王”的傳説。

6月13日，中建智地、江蘇綠建、朝陽城開3家企業以聯合體方式，斥資112億元拿下北京首宗“巨無霸”組合地塊，打破北京單筆土地出讓金紀錄；6月19日，南京建鄴區出讓的2024G11地塊躋身南京樓面價TOP 2；6月20日，在青島2024年第二批次土拍中，嶗山王家村35號地塊經過364輪競價，成為青島新晉單價“地王”。

“能夠競拍出高價地，表明企業對核心區優質地塊持有積極態度。”中指研究院市場研究總監陳文靜向時代週報記者表示。

前述地塊的共同點是，質素突出。

中建智地聯合體斬獲的酒仙橋、前葦溝、中關村朝陽園北區三宗地塊中，酒仙橋地塊位於東北四環外，是北京中心城區規模最大的舊改項目，周邊有798等多個成熟產業園區，住宅地塊銷售指導價為12.5萬元/平方米；2024G11地塊所在的河西南板塊，是南京的核心區域；王家村35號地塊地處鬧市，是山東“最貴城中村”。

“地王”返場，土地市場又支稜起來了嗎？業內普遍持否定態度。

“非核心區或性價比不高的地塊普遍底價成交，房企拿地審慎態度尚未改變，短期房企拿地或延續精準投資策略，市場冷熱不均現象也將延續。”陳文靜指出。

“地王”返場

土地市場已經很久沒有見過這種“大場面”了。

6月20日，位於青島嶗山區王家村的35號地塊開拍。這一地塊為嶗山石老人前海一線的城中村王家村社區拆遷改造用地中第一個出讓地塊，周邊房價約6萬元/平方米，位列青島之最。 

△青島主城，時代週報記者攝於2023年

雖然地塊只吸引68號中海、77號海業益佳、88號海信地產三家企業報名競買，但競爭異常激烈。開拍沒多久，中海便結束戰鬥，角逐在海業益佳、海信地產之間展開。

經過364輪舉牌，王家村35號地塊最終花落海業益佳，成交地價18.87億元，溢價率37.23%，樓面價38516元/平方米，一舉刷新青島樓面價紀錄。據中指研究院監測，此前青島嶗山的地價紀錄為王家村35號地塊附近的迪生山莊兩地塊，於2023年12月出讓，樓面價約2.5萬元/平方米。

值得一提的是，王家村35號地塊不僅登上青島單價“地王”寶座，還創下青島近三年涉宅用地競價次數最高、2022年以來涉宅用地溢價率最高等紀錄。

相似的劇情在南京市公共資源交易中心上演。

6月19日，南京三宗地塊開拍，規模雖小，但均位於熱門板塊，因此頗為搶手。熱度最高的當屬位於建鄴區河西南板塊的2024G11地塊，土地面積約4.66萬平方米，容積率僅1.01，掛牌起始價15.1億元。

經過47輪競價，2024G11地塊以17.4億元成交，溢價率15.2%，樓面價43888元/平方米，與南京葛洲壩地王僅相差1325元/平方米，位列南京樓面價排行榜第二。

南寧同樣以激烈舉牌的方式成功出讓一宗商住地塊。

6月20日，南寧現場拍賣高新區GC2024-020地塊，吸引4家民企報名，2家企業激烈競價63輪，最終由廣西華宏地產以約2.97億元競得，溢價率24%。GC2024-020地塊對於競買人沒有設置特別建設條件或競買門檻，起始價適中，地塊規模適中，因此吸引多家房企積極報名。

“最近幾個城市接連拍出‘地王’、高價地，似乎釋放了兩重信號。一是，‘5·17’重磅政策或在一定程度上提振房企拿地信心，利好政策效應從買賣市場滲透到土拍市場。二是，土拍市場熱度仍在，雖然不及此前各地幾乎全面開花的局面，但也並未進入全面遇冷階段，優質地塊仍然具有競爭市場。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向時代週報記者表示。

“當前全國土地市場整體情緒仍偏弱，高價地的產生預計將對土地市場情緒產生積極影響。”陳文靜認為，高價地的成交往往被視為市場信心修復的體現，一定程度上有利於提高土地市場活躍度，也可能帶動周邊房價的上漲預期，有助於穩定房價。

被遏制與被期待

“地王”睽違多時。

在房價上行、交易活躍的市場火熱期，“地王”並不受待見，各地曾通過名目繁多且嚴格的出讓條款限制其“出生”。

作為最熱門的城市之一，深圳可以作為近年來土地端調控變化的觀察窗口。

2016年，全國共有14個城市全年房價上漲超過25%，領漲全國的深圳新建商品住宅價格上漲超過50%，是年內漲幅超過一半的唯一城市。

二級市場的熱度傳導到土地市場，導致“地王”頻現。

2016年6月，深圳接連拍出兩宗“地王”——中國電建和中國金茂聯合體以82.89億元拿下龍華一宗商住用地，樓面價高達56781元/平方米，問鼎全國單價“地王”；龍光集團以總價140.6億元競得光明一宗商住地塊，溢價率159.79%，刷新當年全國總價“地王”紀錄。

市場燥熱，調控隨之而來，遊戲規則大變。

2016年12月14日，深圳掛牌拍賣三宗居住用地，出讓條件空前嚴格——首次採用“雙限雙競”辦法出讓，即限成交地價和銷售房價、競成交地價和人才住房面積。

前述三宗地塊開拍當天，包括萬科、中海、華潤置地、招商蛇口、金地、葛洲壩、泰禾等在內的40多家開發商齊聚深圳香蜜湖。鏖戰兩個半小時，保利發展和碧桂園飲到“頭啖湯”。

很明顯，“雙限雙競”並未能遏制開發商搶佔深圳市場的決心。

2019年6月24日，被稱為“史詩級土拍”的一場土地爭奪戰開啓。深圳一口氣出讓5宗居住用地，80多家開發商參拍，僅保證金就繳了上千億，交易大廳內座無虛席。這5宗地獲得343次舉牌，最終以224億元全部成交。 

△深圳土地交易大廳外等待進場的房企代表，時代週報記者攝於2019年

開發商熱情高漲，土拍規則一再升級。

2021年2月，自然資源部要求22個試點城市實施住宅用地“兩集中”，包括集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，改變過去分散式供地的模式。試點城市包括北上廣深四大一線以及杭州、廈門、武漢、成都等熱點城市。

在此基礎上，深圳的土拍規則升級到“三限雙競+搖號”——限成交地價、限全年期自持租賃住房或保障性租賃住房或人才住房面積、限商品住房銷售均價，競成交地價、競全年期自持租賃住房或保障性租賃住房或人才住房面積，觸頂搖號。

連環限制之下，加上土地供應大增，緊張局面得以緩解，“地王”消失了。但隨着行業進入深度調整週期，商品房銷售面積觸頂向下，市場萎靡，曾經的“地王收割機”也困在流動性危機中。

此時，“地王”之於房地產行業，作用不亞於“強心針”。

2023年9月，自然資源部下發取消關於土拍限制地價的文件，內容包括：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。此後，多個城市開始執行“價高者得”的出讓方式。

6月7日，上海市規劃和自然資源局有關負責人表示，根據房地產市場供求關係的新變化，從今年第三批次的土地出讓開始，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定。當天，上海掛出4宗地塊，明確按“價高者得”的原則確定競得人。

至此，在22個實行集中供地的城市中，除北京、深圳、寧波，其餘19城恢復“價高者得”。

關榮雪認為，土拍限價政策出台的主要目的是防止房地產市場過熱，控制樓市價格的上漲趨勢，“基於當前市場復甦緩慢且仍處於底部徘徊階段，土拍整體熱度下降，對政策的優化調整或取消是趨勢。”

限價取消，“地王”返場。

2023年12月14日，東莞首宗不限價地塊2023WR010出讓，經過140輪激戰，保利發展斥資18.10億元拿下，樓面價29241元/平方米，成為東莞單價“地王”。隨後，杭州、成都、合肥、蘇州等城市都先後拍出高溢價地塊或“地王”。

今年3月27日，寧波、蘇州、廈門三城同時出現“地王”。江山萬里、寧波東投競得的江北區JB05-03-21a地塊，樓面價32613元/平方米，創寧波市區涉宅地新高；綠城拿下的蘇州工業園區雙湖板塊02號地塊，樓面價65022元/平方米，刷新紀錄；廈門國貿斬獲的思明區將軍祠2024P01地塊，以樓面地價6.27萬元/平方米成為廈門新晉單價“地王”。

多名業內人士認為，當前市場疲軟，“地王”是“剛需”，有利於提振市場情緒。

“高價地乃至‘地王’對當下房地產市場更多是為市場信心的提升注入積極因素。”關榮雪表示，高價地或“地王”的頻頻湧現，意味着房企拿地熱情的上升以及對後續房地產發展仍然具有一定信心，將會拉動整體行業信心的恢復。

謹慎與聚焦

即便“地王”再度被熱捧，但其出現只是局部高温，土地市場仍呈現分化趨勢。

根據陳文靜的觀察，自去年全國多數城市相繼取消地價上限以來，僅熱點城市優質地塊競拍熱度上升。“短期來看，在全國新房市場尚未明顯修復下，房企拿地力度或仍不足，疊加償債壓力仍在，高價地現象預計僅限於部分地塊。”

中指研究院數據顯示，今年1-5月，全國300城共推出各類用地4.5億平方米，處於2012年以來的低位；成交面積3.9億平方米，同比下降23.8%，其中住宅用地成交面積同比下降35.2%。

房企的拿地意願仍有待提升。

克而瑞統計數據顯示，今年前五個月，新增貨值百強、總價百強、建面百強的總額分別為7757億元、3494億元和4356萬平方米，同比降幅分別為27%、32%、16%，降幅較4月末持續擴大，企業投資仍處於收縮狀態。

具體到企業層面。根據克而瑞監測，銷售百強房企今年前五個月的整體拿地銷售比僅0.15，投資意願極低。華潤置地、中建壹品、建發房產位列新增貨值TOP 3，是年內僅有的新增貨值超過400億元的房企。部分央企整體投資也出現放緩，華潤置地、招商蛇口前五個月拿地金額同比跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2及以下。 

△圖源：克而瑞

房企投資意願低迷，與銷售疲軟有關。

今年5月，克而瑞重點監測的30家房企單月投資金額143億元，同比下降82%，單月總投資額僅略高於2023年1月（春節月）。同期，百強房企實現銷售操盤金額3224.1億元，同比下降33.6%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。

以銷定投，成為房企拿地準繩。招商蛇口董事、總經理朱文凱就強調，招商蛇口的擴張速度取決於銷售週轉速度。從2023年下半年開始，招商蛇口增加“淨上劃”作為考核指標，根據每週、每月、每季度的現金流，推算下一季度的開工與拿地。

克而瑞認為，近期從中央到地方利好政策密集出台，一定程度上提振了市場信心，但短期銷售回暖再傳導至企業投資同樣需要經歷底部修復階段，因此短期房企投資意願難有大力度的提升，謹慎和聚焦是主旋律。

“當前房企拿地依舊謹慎，更加聚焦於核心板塊的優質地塊，房企對好的地段資源拿地熱情相對較高，更加追求相對穩定且有保障的市場收益。”關榮雪表示，市場整體投資強度與銷售規模較理想狀態仍有一定距離，暫時處於房企投資信心較弱、銷售復甦緩慢的階段，市場恢復需要時間。

記者丨梁爭譽

編輯丨劉   婷

值班丨滿   滿

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