保利終於拿地了，險些被貝殼搶走_風聞

作者 | 利晉

保利發展(600048.SH)終於現身公開土地市場了。

6月25日早上，廣州市荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊（又稱“鶴洞汽修廠地塊”）競價出讓，經12輪報價，手持688號牌的廣東保利城市發展有限公司（下稱“廣東保利”）以約7億元的代價拿下該宗地塊，摺合樓面價2.71萬元/㎡（未扣除配建）。

截圖來源於廣州公共資源交易中心

天眼查信息顯示，廣東保利成立於2011年3月，註冊資本2億元，法定代表人為程璞，為保利發展全資控股公司。目前廣東保利對外投資數量為74家，其中60家企業位於廣州市。

本次鶴洞汽修廠地塊的成功出讓，對於廣州樓市來説，十分重要。

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廣州年內首宗溢價成交地塊出現

鶴洞汽修廠地塊成交金額僅約7億元，但卻是今年上半年廣州首宗出現溢價成交的地塊，也是年內廣州第4宗成功出讓的涉宅用地。其餘3宗涉宅用地，被華潤置地(01109.HK）&珠實聯合體、越秀地產(00123.HK)和花都城投拿下。

今年上半年，廣州成功出讓4宗涉宅用地，總出讓金64.8億元，成交計容建面30.3萬㎡；2023年同期成交金額為431.2億元、成交建面為431.2萬㎡，今年兩項數據分別縮水到去年同期水平的15%、7%左右。

不過，今年的成交樓面均價則同比上漲18.7%至2.14萬元/㎡。

這意味着，廣州土地收入有可能會進一步下挫。

2023年，廣州市房地產開發業完成投資3134.4億元，商品住宅開發投資2235.17億元，分別比上年下降8.7%、8.1%。今年1-5月，廣州房地產開發投資下降7.4%。

而今年年初至今，廣州多宗優質地塊也出現了終止出讓的情況，包括廣州天河區金融城東區AT091410地塊、AT091415地塊，白雲區廣州設計之都三期AB2603123、AB2603087地塊，海珠區新滘西路以北AH050727地塊。

據南方都市報報道，今年1月以來，廣州共已發佈31條事關土地終止出讓或延期出讓的公告。

廣州土地招拍掛市場遇冷，與商品房銷售市場成交回暖不佳有關。根據廣州中原發展研究院披露的數據，今年1-5月，廣州新盤整體去化率為13%，已經逼近2月春節12%的去化水平；同時，5月新房網籤4822套，環比下跌8%。

在銷售市場仍待復甦的背景下，房企的拿地積極性自然偏弱。

某種程度上，本次鶴洞汽修廠地塊能夠在當下羸弱的市場上溢價成交，也是得益於建設體量較小，且處在居住片區成熟的荔灣廣鋼新城板塊。

這宗地塊佔地面積約1.29萬㎡，容積率僅約為2.4，最大計容建面為2.58萬㎡。綜合來看，該地塊低容積率、建設投入較少、配建要求低、板塊居住氛圍成熟，是“小而美”的樓盤項目。

這是當下眾多開發商青睞的投資標的。

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保利終於出手，貝殼、綠城也來搶地

市場消息稱，鶴洞汽修廠地塊吸引了保利、綠城中國(03900.HK)和貝殼找房(NYSE:BEKE，02423.HK)旗下貝好家同台搶地。最終，保利以溢價8.53%的代價拿下了該地塊。

貝好家是貝殼找房在2023年7月成立的房地產開發業務平台，今年3月已在北京現身公開土地市場，但無功而返。同時，這也是貝殼首次現身廣州土地公開市場。

同時，今年6月初，廣東保利與廣州貝殼聯合舉辦了“以舊換新”戰略合作聯合發佈會，並推出了包括“以舊換新”可享補貼10-30萬元、舊房買賣包兜底、廣東保利所有項目參與“以舊換新”活動等舉措。

活動的目的，毫無疑問是幫助廣東保利加快銷售去化。對於鶴洞汽修廠地塊，貝殼與保利是否會合作，相信很快會揭曉。

此外，源媒匯初步瞭解到，綠城上次在廣州公開土地市場拿地，已有將近3年時間。2021年9月，綠城以28.3億元拿下南沙2021NJY-9南沙區橫瀝島三多湧以東地塊，之後鮮見其在廣州土地市場現身。

與“新人”貝殼、“中國代建第一股”綠城不同，保利曾是過去兩年時間裏拿地“最兇猛”的一個。

不過，當下房地產市場有一個很有意思的事：“市場害怕保利不拿地，又害怕保利拿地”。

一方面，過去兩年時間裏，保利在行業嚴冬下仍進行大手筆投資，2022年、2023年權益土地投資分別達到1005.7億元、1359億元，合計約2365億元。其中，2023年權益拿地投資額是行業第一。

之前，源媒匯曾重點分析了保利2023年財報（詳見《保利地產，被迫“當王”》）。

保利敢於如此投資，説明其相信自己能夠穿越週期。但今年1月之後，保利突然不怎麼拿地了。於是，市場開始出現一種心態：“害怕保利不拿地”，外界也困惑於“保利當下土地投資發生了什麼變化”。

另一方面則是，經過兩年大手筆投資，加上銷售市場成交仍待復甦，其實保利銷售去化、庫存壓力也在不斷承壓。

那麼，解決辦法是什麼？基本就依靠降價促銷了。

源媒匯統計公開信息發現，保利在廣州、佛山、南京、重慶、成都、杭州等城市進行降價促銷，特別是在廣州市場，其多個樓盤被老業主投訴“惡意降價”。

比如，一位重慶網友在領導留言板對保利項目不到一個月時間降價14萬元提出了質疑。

保利中部城市公司也曾向媒體透露，公司部分項目甚至出現虧本去化。

保利降價促銷，往往也會帶動周邊新建樓盤項目進行降價，甚至開盤即低於周邊房價。這對於有些開發商來説，肯定就“害怕保利拿地”了。

而保利拿地所在板塊周邊二手房業主同樣也會受到衝擊，相同配套條件下，新建樓盤得房率更高、價格相差不多，他們持有的房產價值將加快下跌。

突然間，“地產一哥”保利以另一種方式，成為了行業的風向標。

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