保利終於拿地了,險些被貝殼搶走_風聞
源媒汇-1小时前
作者 | 利晉
保利發展(600048.SH)終於現身公開土地市場了。
6月25日早上,廣州市荔灣區鶴洞路以南AF040134地塊(又稱“鶴洞汽修廠地塊”)競價出讓,經12輪報價,手持688號牌的廣東保利城市發展有限公司(下稱“廣東保利”)以約7億元的代價拿下該宗地塊,摺合樓面價2.71萬元/㎡(未扣除配建)。

截圖來源於廣州公共資源交易中心
天眼查信息顯示,廣東保利成立於2011年3月,註冊資本2億元,法定代表人為程璞,為保利發展全資控股公司。目前廣東保利對外投資數量為74家,其中60家企業位於廣州市。
本次鶴洞汽修廠地塊的成功出讓,對於廣州樓市來説,十分重要。
01
廣州年內首宗溢價成交地塊出現
鶴洞汽修廠地塊成交金額僅約7億元,但卻是今年上半年廣州首宗出現溢價成交的地塊,也是年內廣州第4宗成功出讓的涉宅用地。其餘3宗涉宅用地,被華潤置地(01109.HK)&珠實聯合體、越秀地產(00123.HK)和花都城投拿下。
今年上半年,廣州成功出讓4宗涉宅用地,總出讓金64.8億元,成交計容建面30.3萬㎡;2023年同期成交金額為431.2億元、成交建面為431.2萬㎡,今年兩項數據分別縮水到去年同期水平的15%、7%左右。

不過,今年的成交樓面均價則同比上漲18.7%至2.14萬元/㎡。
這意味着,廣州土地收入有可能會進一步下挫。
2023年,廣州市房地產開發業完成投資3134.4億元,商品住宅開發投資2235.17億元,分別比上年下降8.7%、8.1%。今年1-5月,廣州房地產開發投資下降7.4%。
而今年年初至今,廣州多宗優質地塊也出現了終止出讓的情況,包括廣州天河區金融城東區AT091410地塊、AT091415地塊,白雲區廣州設計之都三期AB2603123、AB2603087地塊,海珠區新滘西路以北AH050727地塊。
據南方都市報報道,今年1月以來,廣州共已發佈31條事關土地終止出讓或延期出讓的公告。
廣州土地招拍掛市場遇冷,與商品房銷售市場成交回暖不佳有關。根據廣州中原發展研究院披露的數據,今年1-5月,廣州新盤整體去化率為13%,已經逼近2月春節12%的去化水平;同時,5月新房網籤4822套,環比下跌8%。

在銷售市場仍待復甦的背景下,房企的拿地積極性自然偏弱。
某種程度上,本次鶴洞汽修廠地塊能夠在當下羸弱的市場上溢價成交,也是得益於建設體量較小,且處在居住片區成熟的荔灣廣鋼新城板塊。
這宗地塊佔地面積約1.29萬㎡,容積率僅約為2.4,最大計容建面為2.58萬㎡。綜合來看,該地塊低容積率、建設投入較少、配建要求低、板塊居住氛圍成熟,是“小而美”的樓盤項目。
這是當下眾多開發商青睞的投資標的。
02
保利終於出手,貝殼、綠城也來搶地
市場消息稱,鶴洞汽修廠地塊吸引了保利、綠城中國(03900.HK)和貝殼找房(NYSE:BEKE,02423.HK)旗下貝好家同台搶地。最終,保利以溢價8.53%的代價拿下了該地塊。
貝好家是貝殼找房在2023年7月成立的房地產開發業務平台,今年3月已在北京現身公開土地市場,但無功而返。同時,這也是貝殼首次現身廣州土地公開市場。

同時,今年6月初,廣東保利與廣州貝殼聯合舉辦了“以舊換新”戰略合作聯合發佈會,並推出了包括“以舊換新”可享補貼10-30萬元、舊房買賣包兜底、廣東保利所有項目參與“以舊換新”活動等舉措。
活動的目的,毫無疑問是幫助廣東保利加快銷售去化。對於鶴洞汽修廠地塊,貝殼與保利是否會合作,相信很快會揭曉。
此外,源媒匯初步瞭解到,綠城上次在廣州公開土地市場拿地,已有將近3年時間。2021年9月,綠城以28.3億元拿下南沙2021NJY-9南沙區橫瀝島三多湧以東地塊,之後鮮見其在廣州土地市場現身。
與“新人”貝殼、“中國代建第一股”綠城不同,保利曾是過去兩年時間裏拿地“最兇猛”的一個。
不過,當下房地產市場有一個很有意思的事:“市場害怕保利不拿地,又害怕保利拿地”。
一方面,過去兩年時間裏,保利在行業嚴冬下仍進行大手筆投資,2022年、2023年權益土地投資分別達到1005.7億元、1359億元,合計約2365億元。其中,2023年權益拿地投資額是行業第一。
之前,源媒匯曾重點分析了保利2023年財報(詳見《保利地產,被迫“當王”》)。
保利敢於如此投資,説明其相信自己能夠穿越週期。但今年1月之後,保利突然不怎麼拿地了。於是,市場開始出現一種心態:“害怕保利不拿地”,外界也困惑於“保利當下土地投資發生了什麼變化”。

另一方面則是,經過兩年大手筆投資,加上銷售市場成交仍待復甦,其實保利銷售去化、庫存壓力也在不斷承壓。
那麼,解決辦法是什麼?基本就依靠降價促銷了。
源媒匯統計公開信息發現,保利在廣州、佛山、南京、重慶、成都、杭州等城市進行降價促銷,特別是在廣州市場,其多個樓盤被老業主投訴“惡意降價”。
比如,一位重慶網友在領導留言板對保利項目不到一個月時間降價14萬元提出了質疑。

保利中部城市公司也曾向媒體透露,公司部分項目甚至出現虧本去化。
保利降價促銷,往往也會帶動周邊新建樓盤項目進行降價,甚至開盤即低於周邊房價。這對於有些開發商來説,肯定就“害怕保利拿地”了。
而保利拿地所在板塊周邊二手房業主同樣也會受到衝擊,相同配套條件下,新建樓盤得房率更高、價格相差不多,他們持有的房產價值將加快下跌。
突然間,“地產一哥”保利以另一種方式,成為了行業的風向標。

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