退休兩年再登財富榜！起底千億龍湖吳亞軍的創富之路丨深讀_風聞

又一年財富榜揭曉，龍湖吳亞軍在退休兩年後再度登榜。作為女富豪排行榜中的“常青樹”，吳亞軍本人卻格外低調。然而其創業故事卻頗具傳奇色彩。30載時代躍遷，吳亞軍帶領龍湖在風雨中穿越週期，從“女記者”到千億房企的掌門，也書寫了吳亞軍白手起家的創富之路。

近日，《2024新財富500創富榜》揭曉，王健林王思聰父子重回創富榜前十，成為前十里面唯一的房地產商企業家。

榜單上，已隱退龍湖的龍湖吳亞軍格外引人注目。這位早已退休1年半的地產女富豪，以320.7億元身價位列房地產第4位。

作為中國地產界少有的女性企業家，吳亞軍為人格外低調，在重慶地產圈內，吳亞軍被稱為“三不人物”：不簽名，不上鏡，不接受採訪。

但其創業生涯卻頗有幾分傳奇色彩——工科出身，做過技術員，轉行當過記者，創辦過文化公司，後又進入地產。一個縣城姑娘從白手起家一步步打造出一家上市公司、千億房企。如今，吳亞軍雖退居幕後，但其故事與聲名從未淡出地產江湖。

不走尋常路

1964年，在重慶五十多公里的合川縣城，吳亞軍出生了。她的父親是供銷社職員，母親是裁縫。就像她的名字一樣，吳亞軍從小時候就很“硬氣”，她不像普通女生那樣柔柔弱弱，相反，她雖然很懂事，但是脾氣卻像個“男娃兒”。

除了脾氣，吳亞軍讀書也很“硬氣”。因為成績好，吳亞軍常常跳級。1978年，14歲的吳亞軍考上了合川最好的高中，還進入了百裏挑一的尖子班。她的高中班主任老師黃官學曾在接受採訪時回憶説，吳亞軍高中三年一直都在尖子班，她的作文還被語文老師當成範文給學生們朗讀。

雖然文科成績優異，但吳亞軍的夢想卻是成為像居里夫人一樣的女科學家，1980年，在高考填報志願時，她選擇了工科。這一年，年僅16歲的吳亞軍考入西北工業大學，攻讀魚雷動力裝置專業。

除了攻讀本專業，大學期間，吳亞軍認為英語將來會有大用處，還利用業餘時間報了一個英語口語培訓班。而這個經歷也為她日後的工作提供了助力。

1984年，吳亞軍順利畢業，隨後進入中國船舶重工集團所屬公司——重慶前衞儀表廠工作。

那時，吳亞軍已經能拿到約100元/月的月薪，放在那個年代是妥妥的高工資，算得上現在的金領。當時，和吳亞軍一起被分配進廠的，主要是來自上海交大、西北工業大學、哈爾濱工程大學等名牌學校的本科生。

1986年，廠裏第一次要引進國外技術，需要與德國合作，時年22歲的技術工人吳亞軍“毛遂自薦”。吳亞軍還用從那個母親那裏學到的手藝給自己做了一身旗袍。在德國企業來訪那天，穿着旗袍的吳亞軍，説着一口流利的英語順利地完成了翻譯和接待工作。

時間來到1988年，改革開放的春雷炸響華夏大地。和諸多熱血青年一樣。吳亞軍也決定投身市場經濟的熱潮之中。

這一年，吳亞軍離開前衞儀表廠到《中國市容報》當了一名記者和編輯，該報的主辦單位為建設部城建司及重慶市建委（現已停辦多年）。吳亞軍在這裏奮鬥了5年多，基於報紙的行業特徵，她逐漸熟悉房地產、建材領域，數年的職業生涯吳亞軍積攢下了不少人脈，為其後來改行經營房地產埋下了重要鋪墊。

也在這段時間，她結識了未來的丈夫蔡奎。蔡奎是四川人，1963年出生，畢業於南京航空航天大學通訊專業，畢業後在成都飛機制造公司擔任工程師，後被派駐深圳工作。據説，二人相識於成都的一次採訪中，一個四川、一個重慶，相似的鄉音、生活習慣讓吳亞軍倍感投緣，1992年二人結為夫婦。

初涉地產江湖

1993年，30歲的吳亞軍從報社辭職。她沒有直接進入房地產，而是藉助報社平台成立了重慶佳辰經濟發展有限公司，做起了建材生意。而丈夫蔡奎留在了深圳埋頭於電腦組裝行業。此後，吳亞軍的建材生意蒸蒸日上，蔡奎決定回到重慶與吳亞軍共同創業。

1995年，重慶佳辰經濟發展有限公司與中建科產業有限公司的國有企業，合資創建重慶中建科置業有限公司，這就是龍湖地產的前身。不久，公司更名為重慶龍湖地產發展有限公司。

不鳴則已，一鳴當驚人。

吳亞軍説：“理想是成功的一個開端，所謂‘取法於上,僅得其中’。”要邁上更高的台階，就必須“取法於上”，高位入局，高定標準，才能擔當起“領跑者”角色。

初入行的吳亞軍沒有太多專業經驗，她常常跑去深圳，向萬科創始人王石請教。為了做好龍湖，吳亞軍請來了國內房產行業的著名策劃人做戰略規劃，請國內一流的顧問公司做品牌規劃，請國內一流的培訓公司對員工進行系列培訓，她自己也經常給員工授課。

很快，吳亞軍拿到了她的第一個項目——龍湖花園南苑。

1994年，建設部和國家科委正在全國推行“2000年小康住宅科技示範區”樣板項目，對此不少業內人士並不看好，認為這種項目的建設成本較高，最終可能會出現賠本賺吆喝的場面，因此響應者寥寥。

吳亞軍果斷出手，1995年，龍湖通過招標拿下重慶“小康住宅示範工程”的開發權。1997年，首個地產項目“龍湖花園南苑”落成，當時龍湖打出的廣告口號就是“善待你一生”。5年後，這個項目成了重慶地產界的標杆項目之一。

首個樓盤就亮出口號“善待你一生”，可窺見吳亞軍的經營準則。“龍湖不是單純賣給客户一套房子，而是賣一種體驗，為客户提供一種生活方式，提供一種基於居住的關懷。”房子並非只有冷冰冰的建築，吳亞軍將女性獨有的脈脈温情注入其中。

初戰告捷，到了1999年，第二個項目龍湖西苑項目啓動。在這個項目上，吳亞軍在重慶首創了板式圍合建築、首創樣板景觀區。樓盤初入市場便炙手可熱，通宵排號的重慶市民迅速買清了1000多套房源。這樣的銷售速度，讓業界人士驚歎：“房子賣得比白菜還快！

值得注意的是，龍湖正蒸蒸日上，老股東中建科卻在逐步出讓股份，到了2003年10月中建科將所剩股份全部轉讓給吳亞軍，至此吳亞軍成為了大股東。誰也不知道，中建科為何在企業上行期選擇退出。

小步快跑，多線佈局

2001年，吳亞軍又幹了一件大事。

龍湖要搞商業了。當時重慶最繁華的商圈還是解放碑，但是吳亞軍卻選擇了一塊“鄉卡卡”——位於重慶江北觀音橋附近，一處曾被轉手20多次的客車修理廠地塊。龍湖的舉動在業內一片譁然，質疑聲甚多。吳亞軍在2013年一篇《堅定戰略，假以時日》的內部稿件中這樣寫道：大家想看龍湖是怎麼死的，還有人連發數篇長文，其中一篇《北城天街，龍湖的定時炸彈》在公司內引起震動。

但是，吳亞軍又一次“點石成金”。

2003年，北城天街落成開業。在北城天街開業前，江北的購物市場還屬於一片空白，重慶人的所有購物都是到解放碑去，那會重慶人稱去解放碑叫進城。在北城天街開業後，國內第一家遠東百貨；重慶首家UME影城；首個快消女裝品牌H&M……龍湖真的做到了“攔截過江消費”。

2004年，江北區政府把江北商圈的核心步行街命名為"北城天街"，在全國開創了以一座購物中心命名整條城市商業步行街的先例。

而如今，當年不被看好的商業項目已經變身為號稱“每平方米都能擠出錢”的購物中心，是龍湖旗下最賺錢的購物中心項目。龍湖2023年財報顯示，重慶北城天街向集團貢獻了5.1億元的租金收入，佔據總租金收入的5%。

龍湖北城天街是龍湖龐大商業地產版圖的第一步棋。

北城天街一戰成名後，龍湖在重慶迅速複製出西城天街、時代天街、U城天街等8座天街，並發展出星悦薈、家悦薈產品線。此後，龍湖不斷深化在全國一二線核心城市的網格化佈局，截至2023年12月底，龍湖商業在北京、上海、重慶、成都、杭州、西安、蘇州、常州、南京、合肥、濟南、武漢、長沙等一二線核心城市，總共運營88座購物中心。

相比與龍湖商業地產的謹慎佈局，龍湖住宅板塊的發展速度更加迅猛。

2005年，龍湖進軍北京，吳亞軍親自帶了一批人奔赴北京。丈夫蔡奎則出走重慶，駐守成都。

對於“進北京”的戰略佈局，時任龍湖地產首席人力資源官房晟陶扮演了重要角色。彼時，龍湖高層對於龍湖是做“西南王”，還是先做北京、再企圖全國有着重大分歧，房晟陶則是吳亞軍“進北京”戰略佈局的最堅定的支持者。

初到北京，吳亞軍和高管們秉承“省”字訣，將辦公室租在了住宅改成的寫字樓內。此後1年，吳亞軍一直在尋找北京分公司的負責人。在這裏，正值不惑邵明曉與龍湖相遇了。

最後他獲得北京公司負責人一職的是邵明曉。2006年3月，邵明曉正式加入龍湖。這位畢業於人大的高材生還不知道，自己將陪伴龍湖十餘年，在未來自己將接棒吳亞軍成為龍湖集團的CEO。

2007年，吳亞軍帶領的北京“龍湖灩瀾山”和“龍湖北京香醍漫步”兩個項目開盤，在首開的當天銷售了90%。丈夫蔡奎則在2006年，就成功“問鼎”成都樓市，成都“晶藍半島”項目首開便刷新了成都樓市的房源、成交數、成交額3項紀錄。

此後，龍湖住宅開始全國範圍內的全面開花，在環渤海地區、長江三角洲地區及西部地區的多點佈局。

進擊的十年

2006年，龍湖地產從重慶邁步全國；2007年，銷售額正式突破100億；2009年，龍湖地產在香港上市……龍湖正在上演“速度與激情”。

2009年11月19日，龍湖在香港聯交所主板掛牌上市，並以首日漲幅13.3%的收盤。按照當日收盤價8.01港元計算，吳亞軍已擁有312億港元身家。至此，吳亞軍完成了從重慶的區域性公司董事長到上市公司主席的角色轉換，同時她也躋身中國最富有的女性行列。

2006年至2010年，龍湖銷售金額從30多億上升至300多億，四年的時間業績翻十倍。然而，2010年下旬調控號角吹響，被稱為史上最嚴的“新國五條”出台。2011年，“新國八條”頒佈；2012年，房地產調控依然保持着較為嚴厲的態勢。

調控政策的步步緊逼，讓地產開發商們感受到森森寒意。從中小企業到地產領頭羊萬科，家家都在忙着過冬，廣積糧、緩稱王。部分房地產開發商甚至開始賣股、賣地、賣項目，只為熬過寒冬。

審慎的龍湖也放緩了腳步。

儘管2011年龍湖地產成為為數不多的跑贏大市的開發商之一，2012年，龍湖依然採取了長線發展思路。龍湖地產將2012年的銷售目標鎖定390億，相較於2011年的382.65億的實際銷售額，僅增長近2%。

這一年，龍湖咬牙去化郊區高層、郊區低密這些這些熱火時的“香餑餑”調控期的“硬窩頭”；持續拓寬新城市的佈局，買新地開新盤；同時繼續為商業地產持續輸血。也是在這一年，吳亞軍和丈夫蔡奎和平分手,共同持有的公司股份也分為二。

或許這段業績短暫放緩的歷程，為龍湖的高速前進提供了一個緩衝時刻，使其得以沉澱思緒，籌備接下來的發展。

2011年10月，邵明曉接棒吳亞軍出任了龍湖集團CEO，吳亞軍仍任董事長和執行董事職務。

此舉被視作吳亞軍“去家族化”的更進一步。

在2009年龍湖上市前夕，為了減少公司的家族企業色彩，丈夫蔡奎辭去公司副董事長及其他公司職務，開啓龍湖集團“去家族化”的第一步。

吳亞軍將龍湖發展劃分了三個階段：開創及鞏固階段（1994-2004）、二次創業階段（2005-2010）、深度機構化階段（2011-2020）三個階段。她説，龍湖已經進入了深度機構化的階段，不能再依靠她作為一個創業者來運作，由專業化管理團隊來運作一個組織已經是水到渠成的事。

2011年邵明曉接替吳亞軍出任了龍湖集團首席執行官以後，龍湖集團迎來了全面職業經理人化時代，邵明曉帶領龍湖集團走過了“穩”字當頭的十年黃金髮展期。

2017年，龍湖旗下“冠寓”成立，龍湖進入租賃住房領域。

2016年8月，龍湖宣佈正式涉足長租公寓業態，並推出“冠寓”品牌。

2017年4月，龍湖集團第一屆合夥人會議召開，旨在打造“精神和利益共同體”。也是在這一年，龍湖首破千億大關，2017年前7個月累計銷售額達1030.3億元；

2018年，龍湖地產正式更名龍湖集團。同年，龍湖提出“空間即服務”戰略，定位地產開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四個主航道業務，為之後的六大航道奠基。

將“放權”進行到底

時間來到2022年，邵明曉獲委任為董事會副主席及辭任公司首席執行官，由陳序平繼任。邵明曉十年CEO任期結束了。2023年1月龍湖宣佈，邵明曉因計劃退休，呈請辭任非執行董事、董事會副主席。龍湖“二把手”正隱入江湖。

從2006年加入龍湖，一路走來，邵明曉陪伴龍湖從地方邁向全國，在高週轉中實現規模進階，後又在調控基調下的堅韌前行。在這期間，地產從“黃金時代”轉軌“黑鐵時代”，對企業戰略、戰術提出了更高的要求。邵明曉用十年時間交出了一份漂亮的答卷：預見性地提出了“持商業”、“空間即服務”等戰略；“TOD優先”業務策略；帶領龍湖突破千億乃至2千億大關；……

十數年伴一家房企更迭發展，是一件是可遇而不可求的事情。吳亞萍為邵明曉撰寫的一封《慶幸你是隊友而非對手》內部信。她説，老邵不是我們的CEO而是友商的CEO，肯定夠我們喝一壺的！

邵明曉“退隱”也是吳亞軍徹底“放權”的序章。

2022年10月28日，龍湖集團發佈公告，公司創始人吳亞軍因年齡及身體的原因，辭任龍湖集團執行董事、董事會主席，董事會委任吳亞軍為集團戰略發展顧問。董事會主席將由執行董事及首席執行官陳序平出任。

圖片圖源：龍湖集團公告

從2009年起吳亞軍就開始“去家族化”，到如今隨着陳序平接任董事長，吳亞軍及其家族成員已全面退出龍湖集團的管理層。

在當日傍晚，龍湖集團召開了合夥人大會，吳亞軍出席會議。在會上，她表示，選擇卸任公司職位的直接誘因是因為個人身體狀況。、她説，“過去一段時間，我一直都心跳過速，到現在還沒有完全查到原因，所以我覺得我再往下工作的話，可能也不太合適了。過去幾個月也經過休整，但是我覺得沒有調整好。而且我的年紀已經58歲了，馬上就59（歲）了。”

除了身體的原因，3年前在美的一次深聊更促使吳亞軍萌生“退休”想法。

2019年，吳亞軍到了法定退休年齡55歲。她帶隊去美的集團交流企業數字化問題。正是這次交流讓她看到了方洪波和何享健的互動形式，二人之間的互相尊重和欣賞。

美的集團的“千里馬與伯樂”被視為中國民營企業最為成功的接班案例之一。2012年掌門人何享健未選擇將千億帝國交班給“二代”，而是欽定了職業經理人方洪波。在方的手中，美的從2012年到2023年營收翻了三倍到3737億元，歸母淨利直接翻了十倍，從原來的32億元變成了337億元。

此次深聊堅定了吳亞軍對於龍湖未來的交班模式的預想，她頗為認可且欣賞方洪波和何享健這種交接狀態。

在此後3年間，吳亞軍一直在尋覓合適的接班人。就像當時選擇邵明曉接棒CEO一樣，她仍然沒有考慮大女兒蔡馨儀和一對雙胞胎兒子，吳亞軍找到了80後仕官生——陳序平。

根據公開資料顯示，2008年陳序平從清華大學土木工程專業畢業，並取得碩士學位，同年即以仕官生身份加入龍湖集團。在龍湖集團，輪崗制度一直是仕官生培養體系中的核心環節。大學畢業就進入龍湖的陳序平，進過工地，做過一線營銷，從工程總到項目總，操盤過住宅也執掌過商業，再到接棒地產航道、擔任CEO。

吳亞軍這樣評價陳序平，“慎言但是勤思，方向感很好，文化上的認同也讓我安心。此外，企業家精神、生意邏輯、組織能力，再到駕馭大系統的能力，都沒有問題。

從校招生到龍湖董事長，陳序平這位“少壯派”只用了14年。

當“地產女王”隱退幕後，時年40歲的“仕官生”陳序平接棒坐上董事長寶座。此舉也被視作龍湖徹底完成了去“家族化”。

從1993年發軔於重慶，龍湖從地方邁向全國，併成長為一家世界500強企業。奉行“長線主義的龍湖，在房地產野蠻生產的年代龍湖沒有“肆意生長”；在地產“黑鐵”時代中堅定“變 定 行”，於逆風中洞見機會。30載櫛風沐雨，龍湖的多航道策略正帶領企業穩健地穿越市場週期。

本篇為《鑑聞》原創，轉載請聯繫作者。