六月二手成交，確實要創紀錄了_風聞
北海湾拐角-14分钟前
二手的火在這個六月已經不稀奇了
從老破小的成交火熱到豪宅成交量的上浮
每個價格段都在這個新政後的黃金時間點兑現自己的流量
什麼單日破千
要破兩萬、有望來到近三年新高…
所有人都在這種不會錯的論調裏盡情發揮
但樓市還是個講數據的地方
講數據講的更多是整體跟具體，完整的月度季度年度
或者具體到成交量以及到底排第幾
站在六月的最後一天裏，窗外依舊梅雨不斷
我們不妨去看看這個六月二手到底成色如何
01
六月二手住宅，預估2.4萬套
之前跟各位預估過一些二手住宅的成交
因為大概率我們拿到二手住宅成交數據的時候已經是五號以後了
所幸網上房地產公佈的二手房跟二手住宅存在固定關係
帶着這個比較穩定的92%的成交佔比
我們在四月五月的預估數據最後和實際數據可以相差在百位
好那現在6月最後兩天的數據還沒出
6月的二手住宅是不是真如外界猜測的突破兩萬甚至突破兩萬五
我們分數據預估兩步走
首先我們用六月非法定假日的週末網籤算個平均數加在最後兩天
加起來預估六月二手房網籤量在26121套，但這是二手房不是住宅
注：全市截至28日已經成交了24109套
然後我們用上那個每月二手住宅/二手房=92%
可以預估出這個六月的二手住宅網籤量24031套
這是個預估數據，但好在二手房數據夠穩、二手住宅和二手房的佔比也比較穩定
所以2.4萬套是可以分享給各位的數字
哪怕今天雨下成這樣，大概率影響的是看房人數
去網籤中心要辦的事被耽誤概率相對小
02
“2.4萬套，放近三年裏保二爭一”
拿到2.4萬套的數據各位什麼感受，我先説下我的
就是期待100分但心裏也知道可能最後也只有80分，但最後居然考了90分…
這幾天我聽過兩類對這個六月極高的期待
一説可能破兩萬五、二説可能是近三年最高，這就是滿分期待了
當然市場也有其他聲音，大概就是上海之前也出過政策，有效果的那也有周期blabla的
客觀講這個2.4萬套放在2021年6月以來近三年的市場來看是個保二爭一的角色
高於去年三月、低於2021年6月的數據
數據存在低估的可能，不過數據走到這個位置
是近三年第一還是第二甚至第三已經不是重點
各位需要記住的一點是這個六月二手是真真切切起來了
在一眾將信將疑的聲音裏二手數據是真的起來了、並且還在持續
之前跟各位比較四個一線城市裏上海表現突出，説他斷崖式領先
還有不少人覺得北京還沒完全放開
其實這裏面北京4月30日後不僅放開了五環外單身限購，而且單身還可以再買一套
上海5月27日才放開外環內單身限購，但社保從五年改到三年
各一線鬆緊度有略微差別，但站在各自時間節點裏比比數據還算公允
之前有看北京的地產老師開玩笑説上海樓市是全村的希望
現在看來2.4萬套這個數字應該對得起這個稱謂了
而且老實講2.4萬套這個數字其實還可以更高
前有端午三天國家法定節假日，後有6月19日上海入梅後的暴雨如注
這樣的情況仍能在過去36個月裏至少領先33個月
客觀講一句上海的購買力很勁道
03
六月的購買力都在哪裏爆了
當我們展開這2萬多套成交數據的時候，這裏面有些現象也是我頭回見的
從幾個“粗纖維”數據開始
各區來看，我算了下16個區六月環比五月的漲幅
嘉定、松江、浦東真的贏麻了，平均超10%的漲幅，尤其是松江
這個數據我細化到板塊
六月二手市場環比漲幅前三的板塊都來自松江，是不是還挺沒想到的
我去市調了這裏面80%的板塊，挺有意思的是大家都可以位列TOP
但原因各不相同
注：剔除低成交量板塊，選取6月成交≥50套板塊
比如排名第一的莘閔別墅板塊，按道理説這是最難撬動的別墅板塊
3月份之前這裏一個小區一個月成交還在一到兩套
但新政後平均每個聯排小區的話都有兩三套的成交量
這個板塊裏的綠洲比華利的話就是這兩個月也成交了兩三套、錦軒新墅的獨棟也成交了兩套、淺水灣花園也在上週的話剛剛成交一套2850萬的
而且這裏的成交還有自己的置換鏈
周邊300-500萬業主賣掉自己的房子置換到莘閔別墅的疊加、聯排，聯排房東又置換到獨棟或者雙拼
排名第二第三的新橋和車墩都是名不見經傳的剛需板塊
尤其車墩，車墩大神我們很早就聽過，而這裏也成為松江剛需的起步板塊
但在這個新政後漲幅可以達到85%
而這個漲幅的大背景裏除了新政之外，主要跟自身小區的物業類型有關
這裏絕大部分都是動遷房，從楊浦、黃浦區動遷房東都在這裏紮根
而今年開始這裏比較大的幾個小區
松南城裕盛苑、新晟寶邸、松南城華衞苑、松南城華傑苑
統一進入可交付時間，這個時間點趕上政策春風，成交量一下就起來了
排名第四的是浦東濰坊，這是學區板塊的典型達標
板塊內大部分小區都對口的浦明師範、明珠小學
往年12月-4月才是旺季，但現在這個時候因為新政以及部分户型價格來到近幾年絕對低位，於是板塊交易量也起來了
還有一種看上去也是學區房的影響，但其實有別的原因，像閔行七寶
飛機航道下的板塊，最大也最為有名的社區就是萬科七寶城市花園
七寶的漲幅看上去也跟學區和低價有關
但其實火熱的點還有很重要一點
這裏的中介小哥跟我分享説，他們手裏的單子有很大部分是來自這裏的二胎三胎家庭
他們的改善需求也在這次新政後被釋放，因為新政對於多孩家庭的傾斜
發現沒普漲的板塊裏你也能看到不同的上漲理由
而更多時候你會發現當我們每次説起上漲的時候，這些上漲下沉到每個板塊都有不同的作用機制
04
最有意思的還是這個
當我們下沉到價段、面積段、房齡段會看到六月二手的另一面
環線來看，除了中外環這個維度，其他各環線普漲
中外環在新政後反而成了高不成低不就的環線
環線級別動輒近萬的成交套數，5%的漲幅就已經是很大的波動
可以看到內環內、內中環、外環外都在上浮，尤其後兩個
辛苦標記下這裏，後面還要串聯下這點
總價段裏，你會發現300-500萬總價段的漲幅領漲所有總價段
這原本也是上海二手成交的主力價段，只不過在新政後他的漲幅也是最大的，相比別的價段，幾乎屬於跳漲
面積段有兩個面積也屬於跳漲，30-50平、70-90平
大概率離不開內環內老破小和外環外小三房的貢獻
房齡段就更有意思了，漲幅最誇張的是1970年以前房源的絕對老房子的漲幅，不過這部分成交套數不過百，30%的漲幅我就先不跟各位展開了
可對比的漲幅1970-1980年的老房子，這是除了低基數的1970年以前房源之外的最高漲幅
要知道1990年以前的房子在新政前的市場是被清晰放棄的（有點小可以點開看）
新政幾乎一己之力扭轉了房齡段的成交趨勢
哪怕只是短短的幾個月，也是老破小房東難得一遇的春天
我們來合計下前面標記的成交標籤
內環內、內中環、外環外-->30-50平、70-90平-->≤300萬、300-500萬、1200-1500萬
如果我們挑出每個細分維度的出挑數據你會發現至少匹配出這麼幾種購房需求
剛需：內環內+300萬以內、剛改：外環外+300-500萬+70-90平
改善1：內環內+1200-1500萬、改善2：內中環+1200-1500萬
而這也是新政後瘋狂出貨的幾種類型
05
這個六月二手要創紀錄了
19號入梅這周因為天氣原因市場成交有滑坡
無論是市場諮詢還是轉定單的成交
但本週開始諮詢和成交又起來了，這應該會在未來兩週的網籤數據裏走出v字型
作為近五年樓市放鬆之最，新政後數據好是一定的，我們關心的是好到什麼程度，目前來看成色可以説略微超出預期
市調的時候閔行的中介小哥跟我分享了一個數據
這次新政後的剛需釋放誇張到什麼程度呢
他説中介一般將全市分為幾個大區，而這家中介的莘閔大區是比較知名的以剛需為主的大區
他接着説以往每月他們都有佣金考核指標，每月都有不同，大概八百萬左右
而新政前指標大概只能完成百分之五六十
但這個6月20日就已經完成佣金指標的100%
內部甚至大膽預估六月整體佣金業績是指標的三倍
總的來説，六月的二手確實值得記上一筆
以上為正文，來自巧克麗麗